一、标题
团购优惠金在购房不成或没有抵扣购房款时是否可要求退还？
二、案情简介
2014年10月，刘某看到佛山某房产销售公司（被告二）推介某楼盘享“两万元抵五万元”团购优惠金广告。刘某遂与佛山某房产开发公司（被告一）签订《房屋买卖合同》，约定刘某购买被告一位于禅城区某处商品房，向被告一支付首期购房款20万元，向被告二支付2万元“团购优惠金”。
原告与被告一签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年10月31日前交付涉案房屋，但截至原告起诉之日，被告一仍未履行交付义务。
被告二称被告一授权其收取“两万元抵五万元”团购优惠金，在原、被告签订合同后已转为其佣金。另查明，原告确认其与被告二不存在居间合同关系，在购买涉案房屋时亦未获得“两万元抵五万元”团购价格优惠。
原告向本院提出诉讼请求：
1. 解除原告与被告一签订的《商品房买卖合同》；
2. 被告一返还原告定金、购房款、专项维修金共计20万元；
3.被告二对其代收原告团购优惠金2万元与被告一向原告承担共同返还责任。
三、争议焦点
1.原告与被告一签订的《商品房买卖合同》是否达到解除条件。
2.关于原告是否可要求被告一与被告二返还代收款2万元。
四、法院判决
1.关于原告诉请的解除《商品房买卖合同》问题。原告以被告逾期交付构成违约为由，诉请解除涉案合同，并诉请被告圆方公司支付合同解除的违约金。根据《补充协议》第五条约定，在原告未履行付清购房款的先合同义务之前，被告一有权拒绝向原告交接涉案房屋。同时，涉案房屋已于2015年12月11日完成竣工验收备案，被告一交付房屋条件亦已经具备，亦不存在逾期交房超过60日的情形。因此，原告诉请解除《商品房买卖合同》及诉请被告一付解除合同违约金、购房款、专项维修基金理据不足，本院不予支持。
2.关于原告诉请被告一与被告二返还其2万元团购优惠金。原告及被告一均确认，原告在购买涉案房屋时未获得被告一所称“两万元抵五万元”团购价格优惠。同时，原告及被告二均确认双方不存在居间合同关系。因此，被告二占有原告上述2万元，没有合法依据，构成不当得利，被告二与被告一应将该2万元返还原告。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国民法通则》
第九十二条规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年）》
第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
3.《住房城乡建设部关于房地产中介行业违法违规典型案例的通报（二）（2016年）》
第六条规定，南昌尚美佳房地产咨询有限公司违规代理销售案。2016年6月，南昌尚美佳房地产咨询有限公司在代理销售“滨江明珠”楼盘项目期间，与开发企业合作开展商品房团购销售活动，违规收取购房人1万元会员团购费。上述行为违反了《商品房销售管理办法》第二十八条规定。南昌市房地产主管部门对该公司下发限期改正通知书，记入信用档案。
4.《商品房销售管理办法（2001年）》
第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
5.《重庆市人民政府办公厅关于印发重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案的通知（2017年）》
第四条第十项规定，在为房地产开发企业代理销售商品房的过程中，违规收取购房者“团购费”“会员费”“信息咨询费”等相关费用的行为。
六、类似案例
黄玉环与佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0604民初29732号
背景：被告分别于2016年4月12日、9月25日开具发票确认收取原告房款267900元、310800元、250000元、310000元；2016年3月15日，案外人佛山市焦点房地产策划有限公司（以下简称焦点房地产公司）出具收据确认收取雄盛王府1109、1110单位买家黄耀芬交来团购优惠金120000元（此款项不计入房款内）。
关于购房款退还。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，合同解除后，原告有权要求被告返还涉案两套商品房的购房款合共1138700元（517900元+620800元）。原告还主张被告收取了团购优惠金120000元，但根据原告提交的收据显示收取该团购优惠金方为焦点房地产公司而非被告，也无证据证明焦点房地产公司与被告存在委托代理关系，亦无证据证明该笔款项最终由被告收取，故原告要求被告返回该笔款项，缺乏依据，本院不予支持。
七、风险提示
1. 2019年12月4日，佛山市住房和城乡建设局发布了《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》操作指南，根据操作指南，持有优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，在佛山市限购区域购房，需提交优粤佛山卡（验原件收复印件）等材料；在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的非本市户籍人才，需提供学历证书或职业资格证书（验原件收复印件）以及劳动合同或营业执照等材料。此外，佛山人才购房新政还提到了人才类别，满足操作指南中的相关条件后，在佛山限购区购买一手房或二手房都可以。
2. 佛山市较大程度已放开购房限购条件，日后佛山市商品房交易会处于较为活跃阶段。对于房产公司或房产中介公司推出购房优惠活动，比如团购、优惠抵用券、红包抵现金等，购房者需确认收取团购优惠金主体是否为销售房产公司或是中介平台公司。如出现购房人取得某小区商品房团购优惠资格，可开发商则认为团购优惠与购房优惠不能叠加计算，双方因此未能订立商品房买卖合同。那团购优惠金是否应当返还？如购房者已经团购协议中签字，而团购协议中又写明不能退还，则购房者通过协商方式很可能难以要求退还已缴纳团购优惠金，只能走诉讼救济渠道。
3. 团购费有些并非向开发商缴纳而是向电商平台，整个交易涉及到第三方服务，产生纠纷概率较高。购房代金券、团购优惠券目前种类繁多,甚至有网站打出“团购”旗号吸引消费者,但只有明确在《购房合同》中规定该代金券、团购优惠券能够起到折扣房款效果的券才为真实,除委托代理出售房产中介公司、网站和开发商本身外,一般促销网站、团购网站等网络发售代金券基本都涉嫌违法。即便由房产中介公司代为发售代金券、优惠券,购房者也须与开发商、业主确认代金券信息,并尽量与他们签订合同以承认代金券法律效力，否则日后产生纠纷难以维权。
4. 建议在《购房协议》中明确团购优惠金条款，并非只有口头约定。在购房优惠没兑现的情况下，购房者可以要求开发商进行赔偿。但很多时候购房优惠都是以口头形式作出，因产生纠纷时当事人无法进行举证，为保护自身合法利益，就有必要将购房优惠明确写在《购房协议》中。
