一、标题

不符合法定程序，转让经济适用房买卖合同效力如何？

二、案情简介

陈某与刘某均在广州市越秀区某企业上班，他们为上下级领导关系。在2007年5月，单位按照职工工龄与岗位等资历，为员工购买经济适用房。陈某因资历不够，遂与领导刘某沟通，由刘某用其名额为陈某申请经济适用房。两人签订《房屋转让合同》：刘某将申请到的经济适用房转给陈某，陈某一次性补偿刘某9万元，房屋使用权与所有权归陈某。事后，刘某将申请所得的房屋转让给刘某，刘某一直与家人居住于此。

三年后，刘某退休离职。刘某请求陈某将案涉房屋退还回，并承诺将之前价款9万元及利息如数退还给陈某。双方协商无果，刘某向越秀区法院起诉，请求法院确认双方签订的《房屋转让合同》无效，并将案涉房屋退回给刘某。

三、争议焦点

1. 双方签订的《房屋转让合同》是否合法有效？

2. 陈某是否应将案涉房屋退还回刘某？

四、法院判决

法院认为，对经济适用房的购买资格，我国各地各部门均有规定。本案中，涉案单位规定以工龄等资历作为购买经济适用房的条件，陈某因工龄尚浅而不具备购买条件。同时，鉴于工龄等资历具有人格权的属性，不能进行转让，故陈某和刘某二人签订的《房屋转让协议》以合法形式掩盖非法目的，其行为不但损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，违反了相关法律的强制性规定，属于无效的民事法律行为。根据双方过错程度，陈某应当将案涉房屋退还回刘某，刘某将9万元及利息退还陈某。

五、法律依据

1. 《建设部、发展改革委、监察部等关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（2007修订）》

第二十四条规定，经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布。

第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

2.《最高人民法院关于发布第五批指导性案例的通知》

建设部等七部委《经济适用住房管理办法》第八条规定“经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”。上述关于经济适用住房等保障性住房建设项目免收各种行政事业性收费的规定，虽然没有明确其调整对象，但从立法本意来看，其指向的对象应是合法建设行为。

六、类似案例

肖金生、吴丽玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终8110号

二审另查明，吴丽玲、王扬曾另案起诉请求判令肖金生将广州市天河区XXX房过户至吴丽玲、王扬名下，案号为（2017）粤0106民初24655号。在该案审理过程中，一审法院就涉案房屋是否具备交易条件向广州市国土资源和规划委员会发函调查，该委回复内容包括：涉案房屋其中70平方米为经济适用房，超过70平方米的部分为商品房；土地未办有偿使用手续。经查档案资料，根据经济适用住房售房契约的约定，该房屋自签订售房契约之日即2007年3月19日起5年后可上市交易等。2019年4月3日，一审法院就该案作出判决：自本判决发生法律效力之日起10日内，被告肖金生协助原告吴丽玲、王扬到广州市房管部门办理广州市天河区XXX房产权过户手续，将上述房屋过户至原告吴丽玲、王扬名下。一审宣判后，肖金生提起上诉，但是未缴纳上诉费。

本案二审庭询过程中，本院询问肖金生主张解除涉案合同的具体依据，肖金生陈述吴丽玲、王扬明知存在面积差异而隐瞒面积差额长达七年，属于违约情形，根据民法总则的公平原则应解除合同。肖金生方亦确认，双方合同条款上没有对违约进行约定。肖金生与吴丽玲、王扬双方均确认在签订合同时知晓对于经济适用房交易的限制性规定，均认可涉讼房屋买卖合同合法有效。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审针对肖金生提出的上诉请求进行审查。

肖金生与吴丽玲、王扬于2007年3月23日签订《购房协议书》，约定肖金生将涉讼房屋出售给吴丽玲、王扬，并特别约定房屋具备过户交易条件时暂时约定为5年，肖金生应无条件配合吴丽玲、王扬办理过户手续，办理过户手续所需的一切费用均由吴丽玲、王扬支付。同时约定，若政策不允许房屋过户而不具备过户条件，则双方重新签订使用权协议，肖金生必须无条件将房屋的永久使用权交予吴丽玲、王扬。可见，双方均知悉该房屋为经济适用房，且知晓经济适用房限制交易规定，双方就涉案房屋进行买卖的意思表示真实、明确，现涉案房屋亦不存在交易转让的障碍，一审认定《购房协议书》合法有效正确，本院予以确认。

七、风险提示

1. 经济适用住房因其土地性质由政府依法依规以行政划拨方式供应；政府为保障低收入阶层住房问题而设立该制度，故经济适用住房建设和销售中环节的税费可依法减免。经济适用住房主要面向中低收入家庭出售，具有保障性质的政策性住房。由于政府在其买卖、转让有着严格的程序设定，如交易双方有违反程序，将面临被政府收回的法律风险。

2. 已取得合法产权证书的经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一将限制上市交易：1、以低于房改政策规定价格购买且没有补足房价款；2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用；3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内；4、产权共有，其他共有人不同意出售；5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让；6、擅自改变房屋使用性质的等。

3. 对于转让经济适用房，买受人受到资质条件等限制，容易面临《房屋转让合同》无效的风险。如没有相应购买资格的买受人，建议慎重购买。