一、标题
对公寓与住宅混淆是否构成对房屋属性的重大误解？
二、案情简介
2018年5月宋某与陈某签订《房屋买卖合同》。双方约定，宋某向陈某购买位于广州市白云区的房屋，房屋价款150万元，该房屋的规划设计用途为“公寓、住宅”。
2018年6月15日宋某按照约定支付房屋价款150万元。2018年7月5日，宋某、陈某在办理房屋买卖网上签约时得知，案涉房屋备案“房屋规划用途”和“房屋使用用途”并未明确为“住宅”。《房屋所有权证》中“设计用途”处为空白、《国有土地使用证》中“地类（用途）”为“公寓”。房管局指出涉案房屋登记的性质是"商业综合"，如增加商业综合就没有过户障碍。
2018年8月，宋某起诉至白云区人民法院，请求法院判决：
1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；
2、陈某返还宋某支付房屋价款150万元及利息；
3、赔偿宋某经济损失5万元。
三、争议焦点
1. 宋某是否构成重大误解？
2. 宋某的诉求是否可得到法院支持？
四、法院判决
法院认为，宋某、陈某签订的《房屋买卖合同》事实清楚，双方在协议中明确约定陈某出售房屋的规划设计用途为“公寓、住宅”。但陈某名下涉案房屋《房屋所有权证》中“设计用途”处为空白，并未明确是否为“住宅”。双方对此情况均没有相互提示，而将使用方式理解为居住。宋某将“房屋规划用途”和“房屋使用用途”并非为“住宅”的房屋错误理解为“住宅”性质。宋某对交易标的物属性存在重大误解，并直接导致宋某缔约目的无法实现。法院判决支持宋某解除双方所签《房屋买卖合同》并返还已付房款。对于宋某的损失，由于其没有提供相应证据佐证，法院不予支持。
一、判决撤销宋某与陈某签订的《房屋买卖合同》；
二、陈某返还宋某已付房屋价款；
三、驳回宋某其它诉求。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一） 因重大误解订立的；（二） 在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
2.《中华人民共和国民法总则》
第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第一百五十二条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一） 当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二） 当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三） 当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
3.《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》
第三条第七十一款规定，行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。
六、类似案例
陈巧与惠州市利万房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书，
（2018）粤1323民初2703号
本院认为，原告陈巧与被告利万房地产公司就涉案房产签订的认购书及补充协议、商品房买卖合同及相关附件，系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自的义务。原告主张被告虚假宣传，隐瞒涉案房屋的真实用途，构成欺诈销售，诉请解除合同并要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任；被告认为其从未使用过“酒店式公寓”的表述，“公寓”仅是房屋品类定位的一个表述，故不构成欺诈，且合同已履行完毕，事实上已不能解除。因此，本案的争议焦点是：1、有关涉案房屋的销售广告和宣传资料是否构成虚假宣传、欺诈销售；2、涉案商品房销售合同是否具备解除的法定条件；如解除，被告应否承担已付购房款一倍的赔偿责任。
关于被告利万房地产公司就某某某某湾花园一期的销售是否构成虚假宣传、欺诈销售的问题。所谓虚假宣传，结合《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条的规定，是指经营者在商业活动中利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，导致客户或者消费者误解的行为。所谓欺诈，是指一方当事人故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使一方当事人作出错误的意思表示。首先，从被告提交的惠东县城镇规划委员会会议纪要、意向书、某某酒店建筑方案设计合同、会所配置及运营示意图等证据可知，案涉房屋所在某某某某湾花园项目的部分配套已完备，而关于某某酒店的建设，系因规划的调整，对原告亦未造成实质损失。据此可看出，被告在销售楼盘时对配套设施的销售广告及宣传资料不存在虚假宣传的故意。其次，从惠东县住房和城乡规划建设局的复函看，在当时的规划审批业务中“公寓”属于住宅的其中一种类型。而在被告经备案的规划总平面图中，A1、A2栋亦显示有“公寓”，其在宣传资料或销售广告中出现“公寓”一词，并无不妥。且被告在其对外销售过程中，亦未以“商务公寓”或“酒店式公寓”进行宣传。原告所称的“商务公寓”或“酒店式公寓”，其土地用途应为商业或其他综合用地，而本案所涉“公寓”，其土地用途为住宅用地，二者并不相同。房屋作为大宗商品，原告在签订的商品房买卖合同这一份最重要的文件中，关于涉案房屋所载土地的用途、所购房屋的用途均有一致的表述，作为买受人的原告不需要具备经验基础、相关技能等因素，常人即可以知悉，故不存在因认识问题、经验或判断有重大误解的情形。因此，原告主张被告存在虚假宣传、隐瞒真相并有诱使其作出错误行为的欺诈行为，依据不足，本院不予采纳。
七、风险提示
1. 房屋买卖合同中，买受人应当注意房屋的设计用途，如所签订的房屋买卖合约定设计用途为公寓住宅，在办理网签时得知整栋楼的规划设计用途为商务综合楼，买受人将面临无法将本户按住宅公寓办理网签登记的法律风险。
2. 房屋规划用途按照土地用途来分类，大致分为住宅用地、商业用地、工业用地等类型。其中，住宅用地土地使用期限是70年，商业用地土地使用期限是50年。“住宅用地”对应“房屋用途分类”是“住宅”，“住宅”是指居住用地上专供人们日常生活居住的房屋，包括各类普通住宅、公寓、别墅、宿舍等用房。我国“公寓”按照土地类型大致可以分为普通（住宅）公寓、商务公寓和酒店式公寓。其中，普通（住宅）公寓土地使用期限是70年，商务公寓和酒店式公寓的土地使用期限是50年。由于房屋买受人知识、经验等方面差异，既有可能混淆普通（住宅）公寓、商务公寓和酒店式公寓区别，导致对购买房屋性质产生重大误解。为此，建议在签订合同之前，买受人让律师审核合同把控法律风险，这相对于出现纠纷事后补救的成本低很多。
3. 从另外另外观点分析，涉案房屋土地使用期限为70年，属于住宅用地，房屋规划用途是“公寓”，与合同约定相符。涉案的整栋楼设计规划为商务综合楼，其性质并未影响涉案房屋属性，亦不违背宋某购房用于居住使用之目的。买受人作为完全民事行为能容忍，其应在购房之前实地查看过房屋，应当知道该栋楼有底商的情况，故其无权以重大错误为由撤销合同。
