一、标题

如遇到《商品房贷款合同》无法履行，购房人可以解除《商品房预售认购书》？

二、案情简介

2018年7月，杨某与某房产开发公司签订《商品房预售认购书》，约定杨某以贷款方式购买该公司在南沙正在建设的一套房屋，房屋总价款为150万元，杨某在签订认购书的当日支付10万元定金，剩余140万元在杨某在2018年8月中旬向开发公司指定银行申请贷款。

2018年7月中旬，杨某通过书面形式，向开发公司出具《授权委托书》，授权房产开发公司代理其向银行申请贷款事宜。在房产开发公司向银行提交杨某申请贷款材料时，由于银行内部人员的疏忽，该贷款材料没有及时提交给银行导致杨某贷款不能在约定期限内办理。

2018年8月中旬，由于房产开房公司开发的楼盘已竣工验收完毕，杨某的贷款还无法审批下来，杨某又无力一次性付款。故此，杨某向房产开发公司发出《函件》，请求解除《商品房预售认购书》。房产开发公司提出异议，认为无法办理贷款的原因并非该司造成，故此杨某应当继续履行认购书约定条款或该司有权没收杨某的全部定金10万元。协商无果，杨某向法院起诉，要求解除《商品房预售认购书》并退还定金。

三、争议焦点

1. 因为第三方银行原因导致无法贷款，是否属于杨某的过错？

2. 杨某诉求解除《商品房预售认购书》并要求退还定金是否可得到支持？

四、法院判决

1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。案涉贷款无法审批下来，是由于无法归责于双方的原因导致，故此房屋买受人杨某有权解除认购书。

2. 《商品房预售认购书》已被认定解除，基于以上法律规定与双方均无过错，故此房产开发公司应当退还杨某的定金10万元。

五、法律依据

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

2.《中华全国律师协会律师为开发商提供商品房买卖合同法律服务操作指引》（参考）

9. 2对购房人的资信审查。应审查购房人是否符合法律规定的主体资格，其经济收入来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图或协同房地产商虚假按揭骗取银行贷款等情况。

53. 3由于买受人的原因，不能办理商品房按揭贷款或者银行调低按揭贷款金额，应当约定，在此种情况下，将付款方式改为一次性付款或要求买受人在一定期限补足差额。

53. 4国家有关住房按揭贷款政策发生变化，要求买受人增加首付比例的，应当约定买受人应在接到开发商或按揭银行通知后一定时间内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。

53. 5如发生买受人未按照按揭贷款合同的约定偿还贷款本息及其他应付款项，致使贷款银行向开发商要求承担担保责任的情况，应当约定买受人在一定期限内将开发商因履行其担保责任所遭受的损失偿付开发商。

3. 《广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知》

在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。

商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。

六、类似案例

王清军、广州市花都佳业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书，2018粤01民终22380号

本院认为：双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效，对双方均具有约束力。依据双方在该《广州市商品房买卖合同（预售）》中的约定，除首期款外，剩余房款金额710000元，需由王清军通过向中国农业银行股份有限公司广州花都支行申请办理银行按揭的方式付款；如银行批准的按揭贷款额低于王清军申请贷款金额的，该差额部分王清军应于佳业公司或申请贷款银行通知之日起10日内付清；王清军逾期支付上述房价款超过10日的，佳业公司有权单方解除本合同。而依据已查明的事实，在佳业公司于2017年8月4日向王清军在《广州市商品房买卖合同（预售）》上载明的通讯地址邮寄《催交房款通知》，告知王清军按揭银行同意批准的按揭贷款金额较王清军申请金额减少200000元，并催告王清军限期补交该差额款之后，王清军一直未向佳业公司交纳，王清军的行为已构成违约。据此，佳业公司诉请解除双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，并要求王清军支付违约金，符合合同约定与法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。

王清军以广州市政府于2017年3月17日出台的相关购房政策导致其无法依照合同约定取得70%按揭贷款为由，上诉认为其不构成违约，但依据双方签署《认购书》的时间及条款约定推算，如王清军按期履行《认购书》约定的付款及签约义务，限购政策并不会影响王清军对合同约定义务的履行。退一步讲，即使王清军因相关购房政策的实施无法按合同约定取得70%的贷款，依据合同约定，王清军仍有义务补足合同约定的按揭贷款金额与实际获批的按揭贷款金额之间的差额。因此，王清军的上诉理由不成立，本院不予采纳。

七、风险提示

1. 在涉及按揭贷款购买房屋时，如果遇到商品房买受人解除与房地产开发公司的《房屋买卖合同》，因为涉及到房屋的抵押贷款问题，房屋买受人与房地产开发公司在诉讼过程中，法院依据职权应通知按揭银行作为第三人参加诉讼以查清案件事实。如《房屋买卖合同》已没有履行的可能，则《房屋贷款合同》也应当予以解除。

2. 商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何时和何种原因，亦不论何人过失，均由买受人负全部责任，并赔偿由此引起的一切损失”的条款，加重了买受人的责任，导致当事人利益的失衡，人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的，保险金应当作为抵押财产。

3. 《商品房贷款合同》以《商品房买卖合同》为前提，但它们之间并非主从合同关系，而是两个独立的合同类型。如由于不可归责于双方的原因导致《商品房贷款合同》无法履行，则房屋买受人有权解除《商品房买卖合同》。