一、标题
债权人利用公证委托书擅自将案涉房屋过户至他人名下，债务人是否可以主张该过户行为无效？
二、案情简介
2017年12月，杨某与郭某签订《房屋抵押合同》，约定杨某向郭某借款180万元，杨某将其位于南海区的一套房子抵押给郭某，借款期限为6个月。
签署完《房屋抵押合同》外，郭某还要求杨某签订《委托代理合同》，约定杨某作为房屋的所有权人，现委托郭某为代理人，代理权限为转让出售案涉房屋、签署房屋买卖合同、办理网签、收取房屋款项等关于过户买卖过户的权限。同时，郭某要求杨某对该《委托代理合同》进行公证，并出具《公证书》。
还清期限到期，杨某未能按时偿还借款。2018年7月，郭某持《委托代理合同》与《公证书》与不知情的李某就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定郭某将杨某的房屋以市场价格200万元出售给某，李某因信赖《委托代理合同》、《公证书》的内容，同意合同签名当日支付定金3万元，并约定在合同签订15日内将剩余197万元一次性付清给郭某，郭某收到房款后协助办理房屋过户手续。
2018年7月下旬，李某拿着案涉房屋的房产证上门收楼，结果遭到居住于此的杨某阻挠。
双方协商无果，杨某将郭某与房屋买受人李某起诉至南海区法院，认为郭某与李某恶意串通将其房屋以低于市场价格过户，严重损害其利益，请求法院确认他们之间签订的《房屋买卖合同》与《佛山市存量房买卖合同》无效，并判决李某将案涉房屋过户至杨某名下。
三、争议焦点
1. 债权人郭某以代理人身份与李某签订的《房屋买卖合同》及《佛山市存量房买卖合同》是否有效？
2. 杨某请求法院判决第三人李某将案涉房屋过户至其名下的主张是否可得到支持？
四、法院判决
1. 诉讼过程中，法院通过内部的房屋价格鉴定机构对案涉房屋进行《市场价值评估》，评估案涉房屋市场价格为192万元。法院认为，综合双方提交的证据显示，郭某持有合法的《委托代理合同》与《公证书》，故此郭某代理杨某将案涉房屋出售给李某的行为合法有效。故此，郭某与李某签订的《房屋买卖合同》与《佛山市存量房买卖合同》合法有效。
2. 第三人李某与郭某就案涉房屋约定价款为200万元并不脱离该房屋正常市场价值，李某已为该房屋支付全部价格，且郭某已将该房屋过户至李某名下。故此，从保护善意第三人角度，杨某无权请求李某将案涉房屋过户至其名下。至于杨某的损失，杨某可另行向法院起诉郭某来追偿。
五、法律依据
1. 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》
第三百九十三条规定，民事诉讼法第二百条第十二项规定的法律文书包括:（一） 发生法律效力的判决书、裁定书、调解书；（二） 发生法律效力的仲裁裁决书；（三） 具有强制执行效力的公证债权文书。
2.《中华人民共和国担保法》第四十三条规定，当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。
当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。
3.《不动产登记暂行条例实施细则》
第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记。
代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。
自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。
境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。
4.《中华人民共和国民法总则》
第一百六十四条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。
代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。
六、类似案例
张琳、惠州市恒轩实业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤13民终631号
本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：1、被上诉人张玖未将购房款支付至监管账户，而是直接支付给卢慈辉，其是否存在过错，张玖是否已经实际支付全部购房款；2、被上诉人张玖是否应对支付购房款及利息承担连带清偿责任。具体判析如下：
关于被上诉人张玖未将购房款支付至监管账户，而是直接支付给卢慈辉，其是否存在过错，张玖是否已经实际支付全部购房款的问题。在张琳的《委托书》中，委托权限包括代为转让涉案房屋、代为签署《广东省房地产买卖合同》、代理办理过户登记、及“代为办理上述房产转让款的资金监管手续”，但并没有明确注明受托人卢慈辉不得收取购房款。张玖购买涉案房产，系基于对公证委托书的信赖。根据该公证委托书，卢慈辉作为张琳的委托代理人，有权代为转让上述房产并办理转让过程中的一切手续。根据张琳在一审中所提交的“微信聊天记录”，其中多处可以体现，张琳是清楚卢慈辉代收房款的事实，并直接向卢慈辉催要房款，张琳多次向卢慈辉催要款项的行为可推定为其默认卢慈辉可代收房款。张玖作为普通购买房产，存在不能正确区分“代为办理资金监管”与代收购房款或将两者混同的可能，其出于对公证委托书的信赖，也出于对专业居间人恒轩公司、卢慈辉的信任，有理由相信卢慈辉具有代收转让款的权利，其按代理人的指示方式支付购房款，并无明显过错。张玖提供了关于资金来源和付款的相关凭证，恒轩公司、卢慈辉也认可收到了张玖的全部应交购房款。上诉人没有提交证据证明恒轩公司、卢慈辉与张玖存在恶意串通的事实，对此上诉人应承担相应举证据不能的不利后果。故此，一审认定张玖已实际支付全部购房款，在该交易过程中不存在过错，并无不当，二审予以维持。张玖作为善意受让人，在交易过程中并不存在过错，故上诉人要求张玖对支付购房款及利息承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。
七、风险提示
1. 债权人与债务人签订《借款合同》并要求债务人办理全权公证委托书，委托债权人有权处分债务人名下的房屋。如遇到债务人未能及时偿还债务，债权人将房屋过户至不知情善意第三人名下，第三人已支付大部分价款。此种情况下，法律偏向于保护善意第三人的利益。
2. 如因借款而向债权人抵押债务人的房屋，且需要签订《委托代理合同》，从出于保护债务人房屋的角度，债务人应当在《委托代理合同》中约定仅委托债权人代理管理房屋，并不得擅自将房屋过户至他人名下。本案中的，郭某将案涉房屋过户至李某名下，并没有超出《委托代理合同》的权限，不属无权代理、超越代理权限等情形。
3. 对于债务人主张的债权人与第三人恶意串通将案涉房屋过户等事实认定，法院一般会综合他们就案涉房屋价格约定、是否交付购房款、房屋当时市场价格、双方之间关系（是否是亲属）等因素来认定。
