一、标题

通过多贷款而签订阴阳合同，如果出卖人以此为由不同意继续履行合同，买受人是否可要求继续履行？

二、案情简介

2018年4月，杨某通过某中介公司与陈某签订《房屋买卖合同》，约定杨某以120万元的价格购买陈某位于佛山禅城区一套两室一厅，合同签订当日支付定金3万元，杨某以按揭贷款方式支付房款。合同签订当日，杨某支付陈某定金3万元。2018年5月，陈某配合杨某办理抵押按揭贷款手续并签署《存量房买卖合同》（网签合同）等按揭贷款手续资料，网签合同约定交易价格为160万元。

2018年5月下旬，银行出具了《同意贷款意向书》，同意发放按揭贷款。

2018年5月下旬，中介公司通知陈某配合杨某前往房地产交易中心办理递件过户交易手续。但陈某不但不配合杨某办理递件过户手续，而且还到佛山市当地人民银行、银监会投诉杨某及按揭公司以虚高价格《存量房买卖合同》（网签合同）骗取银行贷款。银行审批核定的贷款额度达到房屋真实价格75%价格，远高于银行最高70%贷款额度。

2018年6月，按揭公司撤销之前的《存量房买卖合同》，并重新提交了房价120万元《存量房买卖合同》。2018年6月中旬，杨某向陈某发出《敦促履行房屋买卖合同通知函》。但2018年6月下旬，陈某向杨某发出《解除合同通知书》。

协商无果，杨某果断向禅城区人民法院起诉，要求继续履行双方签订的《房屋买卖合同》。起诉当日，杨某向法院提供担保并申请查封案涉房屋。

三、争议焦点

1. 房屋买卖过程中，陈某能否以杨某为多贷款签订阴阳合同为由拒绝履行合同？

2. 杨某是否可以要求陈某将案涉房屋过户至其名下？

四、法院判决

1. 《房屋买卖合同》签订时，杨某向陈某及中介公司表示希望通过做高房价获得高额银行贷款，陈某当时是同意杨某的要求。2018年5月，陈某配合杨某办理了抵押按揭贷款手续并签署了《存量房买卖合同》（网签合同）等按揭贷款手续资料。对此，买卖双方均具有一定过错。在陈某投诉后，2018年6月，杨某要求按揭公司撤销之前的《存量房买卖合同》，并重新提交了房价120万元的《存量房买卖合同》。故此，陈某无权拒绝杨某要求将案涉房屋过户的请求。

2. 杨某在起诉过程中，向法院提交相应的担保并申请查封案涉房屋。在起诉过程中，杨某又将购房款一次性转入到法院专门账户中。从上述分析，《房屋买卖合同》约定的条款已成立，杨某有权要求陈某将案涉房屋过户至其名下。

五、法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。 

2.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

第四条规定，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

3. 《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

第一条第三款规定，加强房地产销售代理和房地产经纪监管。实行代理销售商品住房的，应当委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示；额外提供的延伸服务项目，需事先向当事人说明，并在委托合同中明确约定，不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息和未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。

六、类似案例

吴志洪与吴泳君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤0115民初3408号

本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，吴志洪与吴泳君于2018年4月25日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。但是，双方在合同履行过程中均有义务严格按照我国房地产交易管理部门的相关要求进行合法的房屋买卖活动。根据已查明的事实，本案双方在此次房屋买卖过程中的行为均存在瑕疵，导致相关合同义务无法履行。本案焦点在于合同无法履行责任的认定：

其次，双方在签订《存量房买卖合同》（网签合同）过程中均存在严重瑕疵。这也是处理本案的关键依据。

根据本案证人何某的陈述，在签订《房屋买卖合同》时有口头告知买卖双方，本次交易以此份合同为准，其他所有合同均不得与本合同相抵触。虽然没有形成书面文字，但根据法庭调查阶段吴志洪与吴泳君的陈述不难看出，双方在签约时已经知晓存在出现与《房屋买卖合同》不符的可能性情形。吴泳君曾经作为房产中介人员，清楚二手房买卖过程中可能出现阴阳合同的情况；吴志洪作为购买方，出于便于办理贷款或降低税费等目的，并未排斥可能出现阴阳合同的状况。阴阳合同的做法在目前我国二手房买卖市场中普遍存在，但其实质是一种涉嫌违法的行为，至少会导致当事人逃避缴纳部分税费。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”以及《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，房地产交易应当对成交价格进行如实申报，并依法缴纳税费。虽然不能因此认定双方的合同存在违反法律强制性规定或损害国家利益等无效的情形，但双方至少存在普通违法行为，并违反了诚实信用原则。根据证人证言，吴志洪明知按揭公司对网签合同金额作出更改，虽非其本人未主动提出，但其未予以抵制该行为，明显存在恶意规避相关规定的侥幸心理；吴泳君作为曾经的中介从业者，其应当知晓或者应当对该种可能存在的情况未尽到审慎义务。然而，在没有证据证明吴泳君明确知晓网签价格被修改的情况下，吴泳君并非完全没有配合履行义务，从微信聊天记录来看，其在2018年5月18日前一直催促中介工作人员安排网签事宜，并且其已经实际进行了一次网签，并非吴志洪起诉状中所称“始终无理拖延、不予协助”。对于吴志洪违反法律规定的行为导致未能通过贷款审核的结果，不应由吴泳君承担全部责任。

况且，在没有证据证实吴泳君明确知晓网签价格发生变更的情况下，其仅应当承担未尽审慎义务的过失责任，且没有必须协助吴志洪因实施虚假行为而导致再次进行网签的义务。退一步讲，如证人所述，在签订合同时已经告知双方可能存在改变网签价格的行为，或者在其他时间对双方进行过此种告知，并且最终也按此方式进行操作导致了合同履行存在延误，也是基于双方当事人的默认，此种默认由于本身存在违法的风险性，双方对此都应当承担责任。

七、风险提示

1. 在二手房买卖过程中，除上述案例中双方及中介串通做高房屋价款外，还存在为逃避高额税费而在《存量房买卖合同》（网签合同）中做低交易价格，这类阴阳合同存在较大的法律风险，极容易产生纠纷。

2. 房屋买受人以高于双方约定的真实价格签订网签合同，以此来获得银行超额贷款额度的行为，明显是违反诚实信用原则并属于恶意欺诈损害银行合法权益的行为，该行为属于法律禁止的违法违规行为。房屋出卖人有权拒绝配合过户手续并不违约。但如房屋出卖人一开始对此知情并予以配合，后因房价高涨等原因不愿意出卖房屋而找此借口，则因出卖人存在过错，故此其拒绝过户的诉求一般不会得到法院支持。