一、标题

房屋出租时已被抵押给银行，在租赁期间被银行申请查封拍卖，承租人是否可要求新业主继续履行原租赁合同？

二、案情简介

2018年7月，杨某将其位于南海区某处厂房抵押给南海区某银行，以向该银行借款1000万元，并完成抵押登记。

2018年8月，杨某与李某就案涉厂房签订《厂房租赁合同》，约定杨某将案涉厂房租赁给李某，租赁期限为10年，每年租金为12万元。

2018年9月，杨某因无力偿还银行借款，银行遂提起诉讼申请法院查封杨某案涉厂房。法院判决杨某败诉，案涉厂房进入强制执行程序中，拍卖公告案涉厂房（带有租赁合同）。

2018年11月，李某准备进入案涉厂房，但发现厂房已被他人非法侵占。李某与查封占用人张某协商，原来张某已通过法院拍卖程序取得该厂房的产权。

张某认为案涉厂房带租赁合同拍卖，已违反“买卖不破租赁”法律规定，法院拍卖案涉厂房中也注明有租赁合同。故此，李某向法院起诉，要求厂房新业主张某继续履行原《厂房租赁合同》，直到租赁期限届满。

三、争议焦点

1. 杨某与李某于2018年8月就案涉厂房签订《厂房租赁合同》是否合法有效？

2. 厂房在租赁期间内发生所有权变更，李某是否可以以“买卖不破租赁”为由要求张某继续履行《厂房租赁合同》？

四、法院判决

1. 杨某与李某于2018年8月就案涉厂房签订《厂房租赁合同》是双方真实意思表示，且没有违背法律、行政法规强制性规定，具有法律效力。

2. 李某无权要求以“买卖不破租赁”要求厂房买受人张某继续履行其与杨某签订的《厂房租赁合同》。理由如下：

其一，根据合同相对性原则，张某并非原合同的相对方，且其并非继受原合同的权利与义务。其二，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。故此，承租人因对厂房无法继续使用、收益，可以要求出租人减少租金或不支付租金。如果出租人未通过书面形式告知承租人该厂房已被抵押，承租人可以要求其赔偿损失。

五、法律依据

1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2. 《中华人民共和国物权法》

第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

3.《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》

比如租赁权，虽然被执行人对标的物享有物权，但是根据买卖不破租赁的原则，承租人仍可以其租赁权提出执行异议之诉。普通债权一般不具有优先效力，但是也需要对债权关系作出判断。例如，被执行人提出房屋归自己所有，但经审查，被执行人占有房屋没有任何法律依据。即使案外人享有的是一般债权，也可以阻却执行。所以，判断是否存在能够阻止对执行标的强制执行的实体权利，要综合分析异议人和申请执行人各自权利的性质和效力边界，根据相关法律、司法解释进行全面判断。

4.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》

第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

六、类似案例

温庆生、陈耀荣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书，（2018）粤03民终8334号

本院认为，涉案房产在温庆生与钟锐岳、黄火姐签订《房屋租赁合同》前已抵押给中国银行深圳分行并办理了的抵押登记，抵押权设立于租赁关系之前。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条之规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的除外。故温庆生就其与钟锐岳、黄火姐签订的《房屋租赁合同》所享有的承租权不得对抗抵押权实现的受让人陈耀荣，陈耀荣不受该租赁合同的约束。温庆生与钟锐岳、黄火姐之间的租赁合同纠纷，应另循法律途径解决。

综上所述，温庆生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

七、风险提示

1. 房屋出租前已被抵押，在租赁期内由于未能偿还债务而被债权人申请查封拍卖，承租人无权以“买卖不破租赁”要求新的业主继续履行原租租赁合同或拒绝退出房屋。承租人因无法继续使用租赁物并发挥其物权使用效力，故此可要求出租人减少租金、解除租赁合同。如出租人未书面告知承租方该房屋已被抵押，承租人可要求其承担财产损失赔偿责任。

2.司法实践中，法院对在拍卖公告中对案涉不动产有表述为带有租赁合同，但该租赁合同关系是法院对不动产的表述，并不能认为该不动产的拍卖买受人愿意接收该种租赁关系。由于执行局不会对该不动产中附带的租赁合同进行审查，故此拍卖买受人最终需自行与承租人解决。如果承租人不愿意解除租赁合同，协商无果后，双方可能通过诉讼解决该争议，这无形中增加了买受人的诉讼成本。