一、标题

买受人与开发商签订《商品房预售认购书》并交付定金后，开发商拒绝出售房屋，买受人可否要求开发商赔偿房屋上涨部分差价？

二、案情简介

2018年7月，杨莫与某房地产开发公司签订《商品房预售认购书》，约定杨某认购该开发公司在南沙区开发的二期工程中的一套两室一厅房屋，面积为89平方米，房屋价款为180万元，杨某于认购书签订当日交付8万元认购定金。开发公司应在该楼盘二期工程建设验收合格后5日内通知杨某过来签订《商品房买卖合同》。如杨某在开发公司通知后10日内没有到现场签订《商品房买卖合同》，则开发公司有权解除认购书并将房屋另行出售给第三人并没收杨某支付的8万元认购定金。

杨某依约支付了8万元认购定金，在开发公司的二期工程验收合格后8日，杨某依旧没有收到开公司发出的通知。杨某只能到开发公司所在地沟通，但开发公司一直托故推却与杨某签订《商品房买卖合同》并告知杨某其准备解除《商品房预售认购书》约定内容。

杨某认为，案涉房屋现在已上涨到3万一平米，即使开发公司退还认购定金8万元并赔偿违约金，但这远远不足以赔偿该地区房屋上涨的价格。

协商不成，杨某向南沙区人民法院起诉，请求解除与开发公司签订的《商品房预售认购书》并承担起房屋上涨差价89万元。开发公司抗辩，其与杨某只是签订《商品房预售认购书》，并非签订《商品房买卖合同》，双方没有建立房屋买卖关系，并且双方在《商品房预售认购书》中约定，开发公司如违约，其应当承担已收取定金一倍赔偿数额，杨某诉求没有法律与合同依据。

三、争议焦点

1. 开发公司与杨某签订《商品房预售认购书》后拒绝出售房屋的行为是否构成违约？

2. 如构成违约，杨某要求开发公司赔偿其房屋上涨价格89万元是否有可得到法院支持？

四、法院判决

1. 杨某与开发公司签订的《商品房预售认购书》是双方真实意思表示，且没有违背法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效。虽然杨某与开发公司签订的认购书属于预约合同性质，但预约合同亦属于独立合同。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，开发公司应当承担违约责任。故此，开发公司的行为构成违约。

2. 杨某与开发公司签订《商品房预售认购书》后，杨某基于信赖其日后待约定房屋竣工验收合格后开发公司与其正式签订《商品房买卖合同》而交付定金8万元。现在由于开发公司的违约，导致杨某失去与其他开发公司签订《商品房买卖合同》的机会，导致杨某在原有条件基础上要多付出1万元每平方米的代价购买房屋。根据杨某提供的证据与法院到现场委托第三方价格鉴定机构作出的《价格鉴定》可知，该楼盘房屋现市场价格为3万元一平方米。故此，对于房屋上涨差价部分是杨某的可信赖利益，故此开发公司应当赔偿。

五、法律依据

1. 《中华人民共和国合同法》

第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

2. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

3. 《广州市房屋交易监督管理办法》

第九条规定，商品房预售应当依法取得商品房预售许可证。商品房现售应当取得初始登记证明文件并符合法律、法规和规章规定的其他条件。

未取得商品房预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取订金、预订款等。

六、类似案例

石忠义、李凤梅与广州天朗商贸有限公司、广州市景博行房地产咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2017）粤0111民初5002号

本院认为，两原告与天朗公司并未签订任何协议，两原告出具的认购卡也无天朗公司的盖章，原告支付的款项也不是由天朗公司收取，而是汇入景博行公司指定的账户，故原告主张与天朗公司签署认购书，缺乏事实依据，本院不予采信。

两原告向景博行公司认购涉案房屋及车位，并要求签订正式商品房买卖合同，景博行公司并非涉案房屋及车位的产权人，原告出具的认购卡及申购车位意向书中约定车位居间费158000元，原告后将该158000元汇至景博行公司指定账户。景博行公司确认为原告提供居间服务，出具收款收据确认该158000元为居间服务费。景博行公司为原告提供签署正式房屋买卖合同的媒介服务，故两原告与景博行公司为居间合同关系。景博行公司收取原告购房定金12万元后，未能促成合同成立，其收取的定金应于返还，景博行公司对返还定金12万元亦表示无异议，原告要求景博行公司返还定金12万元，本院予以支持。原告要求景博行公司支付返还定金12万元的利息，因其已另行主张定金损失，故该请求本院不予支持。因关于原告要求景博行公司支付定金赔偿12万元，两原告在支付定金时具备购买涉案房屋资格，景博行公司并未取得涉案房屋产权人天朗公司授权出售涉案房屋，无法促成原告签订涉案房屋的买卖合同，无法履行将涉案房屋出售给原告，对此原告并无过错，景博行公司应按定金罚则向原告双倍返还定金，原告要求景博行公司赔偿12万元，本院予以支持。原告要求支付利息损失，于法无据，本院不予支持。原告要求景博行公司退还车位款20万元，景博行确认收到上述款项，两原告与景博行公司签订申购车位意向书，但天朗公司实际已将涉案车位出售给曹景昌，景博行公司并未促成两原告与涉案车位的实际权利人签订买卖合同。景博行公司未提供证据催促两原告签订车位买卖合同，另一方面，房屋和车位是一起销售，房屋买卖合同无法签订导致车位买卖合同亦无法签订。原告要求景博行公司退还车位款项20万元合理，本院予以支持。原告要求自2017年3月8日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，缺乏依据，应自原告主张权利之日即2017年4月13日起计算利息。关于原告要求按每平方米涨价2000元赔偿购房损失（履行利益损失）169000元，原告与天朗公司并未签订商品房买卖合同，原告要求景博行公司因未能促成签订房屋买卖合同支付购房逾期利益损失，无法律依据，本院不予支持。原告要求天朗公司共同承担退还购房定金、车位款项及赔偿定金、支付利息、支付购房逾期利益损失的责任，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。

裁判结果

一、自本判决生效之日起十日内，被告广州市景博行房地产咨询有限公司退还原告石忠义、李凤梅购房定金120000元；

二、自本判决生效之日起十日内，被告广州市景博行房地产咨询有限公司退还原告石忠义、李凤梅车位款200000元及利息；

三、自本判决生效之日起十日内，被告广州市景博行房地产咨询有限公司赔偿原告石忠义、李凤梅120000元；

四、驳回原告石忠义、李凤梅的其他诉讼请求。

七、风险提示

1.买受人与开发商签订《商品房预售认购书》并交付定金后，如遇开发商拒绝出售房屋并拒绝与买受人签订《商品房买卖合同》，则开发商构成违约，买受人基于信赖利益损失开要求开发商承担赔偿责任。

2.对于开发商宁愿承担《商品房预售认购书》中约定的违约金而不愿意将房屋出售给房屋买受人，如违约金约定过低不足以弥补买受人的实际损失，则买受人可依据《合同法》第一百一十三条规定，请求法院依法进行调整。

3.如果《房屋买卖合同认购书》约定价款并非转入到出售出卖人账户，出卖人拒绝将房屋出售给买受人，则买受人一般难以主张要求房屋预期增值收益。