一、标题

房产证登记在一方名下，夫妻另一方是否可以夫妻共同财产处置未经其同意为由，主张房屋买卖合同无效？

二、案情简介

2018年3月，杨某与莫某签订《房屋买卖合同》，约定杨某购买莫某位于白云区的一套房，杨某一次性付款，合同签订当日支付定金3万元，剩余130万于房屋过户当日一次通过银行转账支付给莫某。同时约定，如双方未按照合同约定办理手续或支付房款，则每逾期一日按照总房款0.1%向守约方支付违约金。如逾期超过25日构成根本违约，守约方有权解除合同并收取违约金。

签订合同当日，莫某向杨某出示该房屋房产证原件，房产证上记载莫某作为该房屋唯一产权人。

合同签订15日后，莫某突然向杨某表示，该房屋不能出售给杨某，因其妻子知道房屋出售事宜极力反对。虽该房屋登记在莫某一人名下，但该房屋作为家庭唯一房产，且属于夫妻共同财产，且《房屋买卖合同》没有其妻子签名而无效，因此莫某不能将该房屋出售给杨某。杨某不认可《房屋买卖合同》无效，亦不同意解除合同，要求继续履行合同并在约定期限内将房屋过户至其名下。

协商无果，杨某将莫某起诉至法院。法院审理过程中，法院通知莫某妻子陈某作为共同被告参加诉讼。陈某庭审中抗辩，该房屋属于夫妻共同出资购买的婚房，虽然登记在莫某名下，但夫妻共同还贷及共同居住。现未经其同意，莫某单独签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。

三、争议焦点

1. 作为共有产权人，陈某未在《房屋买卖合同》中签名，该合同是否有效？

2. 杨某可否要求莫某继续履行合同并承担违约责任？

四、法院判决

1. 关于合同效力。根据《合同法》中第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”。即使该房屋属夫妻共同财产，莫某单独处置该房屋对其配偶陈某会造成财产权利影响。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”以及《广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知》第七条的规定“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持（五）部分共有人擅自出卖共有房屋的”合同并不因此而无效。案涉《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。

2. 根据《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明。”不动产权证是对外宣称所有权的合法证明，根据房产证上在的信息为准，莫某作为该房屋唯一产权人。杨某有理由相信莫某对该房屋拥有完全产权。莫某与其妻子陈某约定不能对抗善意的杨某。

3. 本案中，案涉房屋买受人杨某不存在不具备房屋购房资格条件，涉案房屋亦没有被法院司法查封等特殊情形，且杨某已支付房屋全部购房款，《房屋买卖合同》已具备继续履行条件。故此，杨某有权要求莫某办理房屋过户手续并承担相应违约责任。陈某可另行向莫某主张权利以维护其合法权益。

五、法律依据

1.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》

十九规定，夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：

（一）夫妻另一方追认买卖合同的；

（二）买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的；

（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；

（四）有其他情形，可以认定买受人属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定的“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”。

夫妻一方擅自出卖登记在自己一方名下的共有房屋，已经办理所有权转移登记，另一方请求追回房屋的，依照善意取得的规定审查。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》

第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”

六、类似案例

魏丹、陈军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）13民终2468号

本院认为，本案上诉人魏丹订立《房屋买卖合同》出让的位于博罗县石湾镇江滨路北侧丽湾花园丽苑阁XX号房屋系上诉人魏丹与上诉人陈军在婚姻存续期间取得的财产，为夫妻共同财产，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，处分涉案房屋非日常家事代理事项的范围，应取得两上诉人夫妻双方一致意见。本案中，虽然涉案《房屋转让合同》与《房屋买卖合同》仅由上诉人魏丹作为卖方签字，上诉人陈军未在《房屋转让合同》与《房屋买卖合同》中作为卖方签字，但上诉人魏丹与被上诉人秦继伟于2016年11月28日在惠州市博罗县石湾镇惠州美森板业有限公司达成房屋转让合意并签订《房屋转让协议》时，上诉人陈军在场并未表示反对，因此虽然《房屋转让合同》的“甲方”签名处未显示上诉人陈军转让涉案房屋的意思表示，但被上诉人秦继伟有理由相信出让涉案房屋为上诉人魏丹与陈军夫妻双方的共同意思表示。现上诉人陈军主张其对转让涉案房屋不知情、自始至终不同意卖房，本院不予认可。

另，本院认为，夫妻一方擅自处分房屋，夫妻另一方在知情后提出异议，其原因可能是不愿意出让房屋，也可能是对房屋转让价款不满意或者其它原因，但该情形下夫妻另一方的异议表示所强调的是不知情的夫妻另一方对处分房屋的反对，体现的是不知情的夫妻另一方对处分夫妻共有财产的意思表示的欠缺，法律所要保护的是不知情的夫妻一方对夫妻共同财产的平等处分权。本案上诉人陈军在《房屋转让合同》签订时在场，对转让涉案房屋知情且并未表示反对，后又因对合同价款不满意而提出异议，该异议表示应认定为提出变更合同价款的新要约，而非不知情的夫妻另一方对夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋的反对。本案上诉人魏丹与被上诉人秦继伟在上诉人陈军在场且未表示反对的情形下签订《房屋转让合同》处分涉案房屋，并不导致该处分行为欠缺未在合同上签字的夫妻一方的意思表示，亦不侵害未在合同上签字的夫妻一方的平等处分权，相反，被上诉人有理由相信上诉人陈军同意上诉人魏丹签订《房屋转让合同》出让登记在其名下的涉案房屋，根据最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款的规定，被上诉人的受让涉案房屋的合同权利应受到法律保护。

此外，退一步来说，即使是魏丹擅自出卖共有房屋，被上诉人请求继续履行房屋买卖合同的诉请仍应当予以支持。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条规定：“夫妻一方擅自出卖共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋所有权转移登记的，人民法院应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条的规定通知夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买受人也可以申请追加夫妻另一方作为共同被告参加诉讼。买卖合同应出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但有以下情形之一的，可以判决合同继续履行：……（三）买受人已经按照合同约定支付价款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期间提出异议的；……”本案中，被上诉人原是房屋承租人，签订房屋买卖合同时已经占有使用该房屋，并依照合同约定支付相关价款。上诉人陈军在房款汇入其账户时，已经知道魏丹出卖房屋一事，但无合法有效的证据可以证实其在合理期间提出异议，因此，依照上述规定，本案的房屋买卖合同应当继续履行。

故被上诉人秦继军主张继续履行《房屋买卖合同》、办理房屋过户手续，本院依法予以支持。上诉人魏丹、陈军主张解除《房屋买卖合同》，本院依法不予支持。

七、风险提示

1. 房屋所有权登记在一人名下，即使房屋共有人主张该房屋是“家庭唯一住房”、“实际出资人不是产权本人”、“房屋属于夫妻共同出资并共同偿还月供”等理由，均不能成为合法解除合同的依据。

2. 第三人为购买涉案房屋支付合理对价，属于善意第三人，如果在涉案房屋居住多年，这期间出售房屋夫妻一方并没有提出异议，一旦涉案房屋须拆迁，夫妻一方主张案涉房屋属于无权处分行为而无效，难以得到法院支持。

3. 如果案涉房屋登记在夫妻一方名下，为维护夫妻另一方的利益，建议可以结婚后将房屋产权证变更为夫妻双方的名字，这可以保护另一方利益。