一、标题

房屋买卖过程中被法院查封，买方可否请求过户？

二、案情简介

2017年8月，杨某以160万元的价格购买朱某位于从化区的三室一厅房屋。双方在《房屋买卖合同》中约定，杨某在签订合同当日支付给朱某定金3万元。

2017年9月初，杨某与朱某到房地产交易中心办理案涉房屋的快件交易手续并缴纳了各类税费，取得房地产交易中心出具的收件回执。

2017年9月下旬，案外人李某向从化区人民法院提起诉前财产保全，要求法院查封朱某名下的案涉房屋。同日，李某向法院提供担保后，法院依法查封了案涉房屋。此日，法院将查封的消息通知房屋交易中心，案涉房屋交易行为被房地产交易中心中止。

杨某、朱某、李某协商无果，杨某在律师的建议下，果断向从化区人民法院提起执行异议。

三、争议焦点

1. 杨某是否为善意买受人？

2. 杨某提出的执行异议是否成立？

四、法院判决

1. 杨某与朱某签订的《房屋买卖合同》在法院查封之前，而且此时杨某已支付大部分的购房款，并且杨某代替朱某支付了房屋过户的税费等费用，并向房地产交易中心提交了房屋过户登记手续。从杨某提供的证据显示，杨某在房屋被查封之前已装修好房屋并实际入住。从以上证据分析，杨某对该房屋被查封事宜并不知情，属于善意第三人。

2. 法院对杨某提交的房地产交易中心出具的《收件回执》、房款支付记录、房屋装修合同及入住的照片等证据显示，杨某已交付该房屋大部分购房款与实际入住。从保护合法交易角度出发，法院认为杨某提出的执行异议理由成立。

五、法律依据

1. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

2. 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3. 《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 

六、类似案例

中广投（深圳）商业保理有限公司与刘晓伟、吉运集团股份有限公司申请执行人执行异议之诉一审民事判决书，（2017）粤民初92号

本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，案件争议焦点为：刘晓伟对涉案房屋享有的权利是否足以排除执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据网签备案的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（编号C1431175）、物业费发票、二手房交接确认书等证据能够证明，刘晓伟在人民法院2017年4月26日查封涉案房屋之前已经与吉运公司签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有房屋。根据契税、增值税发票、招商银行业务回单、收据收条等证据能够证明刘晓伟分别于2016年9月20日、2017年3月28日、3月29日、4月18日向吉运公司支付了定金和购房款，于2017年4月24日将部分购房款以资金监管方式存入

北京市丰台区房产交易管理中心，并于同日缴纳了相关税费，其在人民法院查封涉案房屋前已支付了大部分价款，在本案审理过程中，刘晓伟表示愿意将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。结合预约通知单等证据能够证明，刘晓伟一直在积极办理付款、缴费等相关手续，且在人民法院查封涉案房屋前已预约过户，因人民法院查封行为导致不能如期办理，刘晓伟对此不存在过错，故刘晓伟对涉案房屋享有的权利足以排除人民法院执行行为，本院依法解封，并无不当。中广投公司要求撤销本院作出的（2017）粤执异19号执行裁定书的诉讼请求，本院不予支持。

七、风险提示

1. 对于双方签订《房屋买卖合同》在先，法院查封案涉房屋在后的房屋交易行为，房屋买受人可先向法院提出执行异议，如果法院审查认为理由不予成立，予以驳回，则房屋买受人可再提出执行异议之诉。

2. 买受人要破解案外人的查封请求，必须同时满足以下四个条件：（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。如何整理以上规定中证据材料，形成对买受人有利地位，则建议让律师来协助完成。