一、标题
精神病患者签订《房屋买卖合同》效力如何认定?
二、案情简介
陈某因爱妻早亡而痛不欲生,不久患上精神分裂症。陈某平时由亡妻之兄杨某照顾。某日,杨某持有陈某的身份证原件,杨某与知情第三人王某签订《房屋买卖合同》,约定杨某将陈某位于海珠区某处房屋按照市场价格出售给王某。
杨某得到该笔售房款后并没有如数偿还给陈某,亦没有用于花费在照顾陈某生活上,而是用该笔房款去赌博。事后,陈某之残疾母亲朱氏向法院起诉,要求法院判决认定杨某与王某签订的《房屋买卖合同》无效,并将案涉房屋返还给陈某。
三、争议焦点
1. 杨某是否构成有权代理?
2. 王某是否主张善意取得该房屋?
四、法院判决
1. 房屋买卖合同因无权代理而无效。虽然杨某平日照顾陈某的生活起居,但杨某并非陈某法定代表人,并未获得陈某或陈某法定代表人的书面授权。故此,应当认定杨某无权代理处分陈某的案涉房屋。
2. 法院有充分的理由相信案涉房屋买受人王某对此知情,暨王某明知杨并非陈某法定代表人。仅凭杨某持有的陈某身份证原件不足以证明杨某已获得陈某的授权。即使王某按该房屋市场价格支付对价,但不足以王某为善意第三人。故此,合同被确定无效后,王某应当将案涉房屋返还给陈某,杨某应将房款退还给王某。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
第四十七条规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后,该合同有效,但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同,不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
2. 《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百八十八条规定,人民法院受理申请后,必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的,应当对鉴定意见进行审查。
3. 《不动产登记暂行条例实施细则(2019修正)》
第十一条规定,无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的,应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的,应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的,有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
六、类似案例
顾雨婷、曹悦爱房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书,(2018)粤民申7278号
七、风险提示
1. 对于无民事行为能力或限制民事行为能力的精神病人,合同相对方在与之签订房屋交易合同之时,应当征得其法定代表人的书面同意或追认,否则容易被法院认定为无效民事行为。
2. 在涉及重大标的的房屋买卖合同过程中,如发现房屋交易一方精神状态不正常,建议合同交易对方做必要的背景调查。对于合同交易一方明显存在精神疾病,建议由其法定代理人或近亲属对交易行为进行书面追认。如条件允许,建议对此进行公证以确保交易安全。
3. 如签订的房屋买卖合同因买受人属无民事行为能力人或限制民事行为能力人而无效后,房屋买受人又将该房屋转让给善意第三人,事否第一手房屋买卖合同因被法院认定为无效合同,导致善意第三人合同目的无法实现,第一手房屋买受人可能需承担违约责任。
为此,即使房屋买受人如知道第一手房屋出卖人在签订《房屋买卖合同》时存在导致合同无效的事宜,建议即使采取让第一手房屋出卖人的法定代理人书面追认方式以规避法律风险。