一、标题
精神病患者签订《房屋买卖合同》效力如何认定？
二、案情简介
陈某因爱妻早亡而痛不欲生，不久患上精神分裂症。陈某平时由亡妻之兄杨某照顾。某日，杨某持有陈某的身份证原件，杨某与知情第三人王某签订《房屋买卖合同》，约定杨某将陈某位于海珠区某处房屋按照市场价格出售给王某。
杨某得到该笔售房款后并没有如数偿还给陈某，亦没有用于花费在照顾陈某生活上，而是用该笔房款去赌博。事后，陈某之残疾母亲朱氏向法院起诉，要求法院判决认定杨某与王某签订的《房屋买卖合同》无效，并将案涉房屋返还给陈某。
三、争议焦点
1. 杨某是否构成有权代理？
2. 王某是否主张善意取得该房屋？
四、法院判决
1. 房屋买卖合同因无权代理而无效。虽然杨某平日照顾陈某的生活起居，但杨某并非陈某法定代表人，并未获得陈某或陈某法定代表人的书面授权。故此，应当认定杨某无权代理处分陈某的案涉房屋。
2. 法院有充分的理由相信案涉房屋买受人王某对此知情，暨王某明知杨并非陈某法定代表人。仅凭杨某持有的陈某身份证原件不足以证明杨某已获得陈某的授权。即使王某按该房屋市场价格支付对价，但不足以王某为善意第三人。故此，合同被确定无效后，王某应当将案涉房屋返还给陈某，杨某应将房款退还给王某。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
2. 《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百八十八条规定，人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。申请人已提供鉴定意见的，应当对鉴定意见进行审查。
3. 《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》
第十一条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。
监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。
父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。
六、类似案例
顾雨婷、曹悦爱房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，（2018）粤民申7278号
本院认为，本案中，虽然宣告曹悦爱为无民事行为能力人所依据的佛山市第三人民医院法医精神病司法鉴定所作出的鉴定结论系于本案一审立案后作出，评定的是曹悦爱接受鉴定时的精神状态和行为能力，但是，根据二审查明的事实，曹悦爱早于2011年初即患有高血压、脑萎缩、高梗塞等疾病并因此在佛山市人民医院定期接受治疗，该医院于2016年8月19日又诊断曹悦爱除上述疾病外还患有老年性痴呆症。曹悦爱患有上述疾病均发生在其与顾雨婷签订、履行涉案房屋买卖合同之前。而且，佛山市第三人民医院法医精神病司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》虽然记载曹悦爱“意识清，检查能配合，接触被动，语言能交流，注意立能集中”，但同时认定其“自知力缺失，思维贫乏，认知功能、理解力及一般常识等受损，存在明显的记忆障碍，伴有虚构症状，智力显著下降……不能完整表达自己的实际要求与大神，意志减退…”。相关的辅助检查亦表明其“头部CT诊断提示腔隙性脑梗塞、皮质下动脉硬化性脑病、脑萎缩等正常脑电图及脑电地形图；ADL示：日常生活活动能力有不同程度的功能下降；SDSS示：社会功能由极度障碍。MMSE示：有重度认知功能缺损”。关于法律能力评定记载“鉴于曹悦爱存在明确的脑器质××变，伴明显的记忆、智力下降，丧失了表达自己的要求与意愿，辨认能力与控制能力缺失，故评定其为无民事行为能力”。综合上述证据，二审法院认为《司法鉴定意见书》认定曹悦爱为无民事行为能力人之病理基础在2016年8月19日之前已存在，也即曹悦爱在签订涉案《商品房买卖合同》之前脑器质病变从而导致其记忆力、智力下降，辨认能力与控制能力缺失，并无不当。
此外，如二审判决所述，曹悦爱出售案涉房产时将近80岁高龄，而房屋买卖中涉及房产权属、价款、交易、违约责任等繁杂流程及法律问题，曹悦爱出售案涉房屋属于比较重大的财产处分行为，受其精神健康状况限制，在没有其他近亲属陪同下，在经纪方撮合下独自与顾雨婷签订《房地产买卖合同》，出售其用于居住的房产，已超出了合理的权利处分范围。
因此，二审法院认定涉案《房地产买卖合同》无效，并据此驳回顾雨婷要求曹悦爱承担违约责任的诉讼请求，并无不当。
七、风险提示
1. 对于无民事行为能力或限制民事行为能力的精神病人，合同相对方在与之签订房屋交易合同之时，应当征得其法定代表人的书面同意或追认，否则容易被法院认定为无效民事行为。
2. 在涉及重大标的的房屋买卖合同过程中，如发现房屋交易一方精神状态不正常，建议合同交易对方做必要的背景调查。对于合同交易一方明显存在精神疾病，建议由其法定代理人或近亲属对交易行为进行书面追认。如条件允许，建议对此进行公证以确保交易安全。
3. 如签订的房屋买卖合同因买受人属无民事行为能力人或限制民事行为能力人而无效后，房屋买受人又将该房屋转让给善意第三人，事否第一手房屋买卖合同因被法院认定为无效合同，导致善意第三人合同目的无法实现，第一手房屋买受人可能需承担违约责任。
为此，即使房屋买受人如知道第一手房屋出卖人在签订《房屋买卖合同》时存在导致合同无效的事宜，建议即使采取让第一手房屋出卖人的法定代理人书面追认方式以规避法律风险。
