一、标题

卖方可否以买方“因不良征信无法贷款导致合同不能继续履行”为由要求买受人承担违约责任？

二、案情简介

2016年12月份，买受人杨某购买出卖人陈某在天河区某小区的三室一厅。双方在《房屋买卖合同》中约定房款总价为450万元，合同签订当日杨某须缴纳20万元定金，首付款135万元在合同签订后15日之内交清。剩余房款295万元由杨某向银行申请贷款。如乙方违约，则按照房屋总价款的8%承担违约责任。

随后，双方到应当提交齐全的贷款手续材料。2017年1月，杨某接到银行短信通知，因其名下存在多笔信用卡逾期记录，个人征信存在不良记录，其贷款申请不能获得银行审批通过。

2017年2月份，杨某与陈某协商，希望陈某配合申请另一家银行的贷款申请，但陈某不同意。双方协商无果，陈某向法院起诉要求解除合同并要求杨某承担8%的违约责任。

三、争议焦点

1. 杨某因个人征信记录不良导致其无法通过贷款审批，这是否属于违约事项？

2. 杨某要求陈某再次协助向另一家银行办理按揭贷款手续，陈某拒绝配合是否构成违反合同约定义务？

四、法院判决

1. 杨某因其个人征信不良记录不能获得银行贷款审批，这属于违约事宜。杨某虽提出银行不予审批通过贷款并非自己所愿，应属于不可抗力。购房作为人生大事，杨某在购买该房屋之前，应当对本身征信有清晰了解。根据《合同法》第九十四条规定，“ 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。因此，陈某可依据法律规定及合同约定解除合同并要求杨某承担违约责任。

2.本案中，陈某已履行协助杨某办理按揭贷款的义务，而杨某未获得银行审批贷款的原因在于自身，并非卖方的过错、第三方过错或不可抗力。即使陈某再次协助杨某向另外一家银行申请贷款，但由于杨某个人存在不良征信记录，杨某不能通过银行审批的概率极大。故此，陈某已履行配合义务后，拒绝再履行的义务并不违约。

五、法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五） 法律规定的其他情形。 

2.《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定（2015年）》

第三条规定，被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（三） 购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四） 租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公等。

3.《国务院办公厅关于加强个人诚信体系建设的指导意见》

第五条第二款规定，鼓励将金融信用信息基础数据库和个人征信机构采集的个人在市场经济活动中产生的严重失信记录，推送至全国信用信息共享平台，作为实施信用惩戒措施的参考。

六、类似案例

黄雪梅与林丽群、曹巧葵房屋买卖合同纠纷一审民事判决书， （2016）0605民初第699号

本院认为，虽原告及第三人均认为两被告应提供被告曹巧葵对林丽群的书面委托书或公证书，被告并认为曹巧葵未追认涉讼合同或其委托行为，但书面委托、公证委托并非委托所必须采取的形式，涉讼合同明确载明曹巧葵为卖方、林丽群为代理人，原告及第三人对此均清楚知悉，而曹巧葵本人在此后亲自参与涉讼房屋交易过程，包括亲自与原告磋商并补充合同备注内容、向原告及第三人出示房产证原件并签领定金、配合原告办理东莞银行及中国银行的按揭贷款手续等，足以证明被告曹巧葵委托林丽群签订涉讼合同并追认涉讼合同，故涉讼合同主体为原告、被告曹巧葵及第三人，应由该等主体进行清算。原告诉请被告林丽群承担本案责任没有事实及法律依据，本院不予支持。

本案争议焦点在于被告曹巧葵有无违约。原告认为被告曹巧葵未继续配合办理按揭贷款构成违约。但其一，签订涉讼合同后，被告曹巧葵已配合原告向东莞银行、中国银行申请按揭贷款，履行了其配合义务。即便如原告及第三人所称，东莞银行按揭贷款未能完成系因涉讼房屋楼龄过长等原因所致，亦不可归咎于被告；相反，原告应当自行了解涉讼房屋状况并承担相应的风险。其二，原告确认系通过第三人申办东莞银行按揭贷款，故本院对第三人有关东莞银行按揭贷款情况的陈述予以确认，即东莞银行实际上同意了原告部分贷款申请，只是因贷款额度未达原告要求而放弃办理贷款。至于中国银行按揭贷款，即使原告陈述属实，被告丈夫征信条件亦属于银行对于原告方贷款条件要求，因该原因导致无法成功办理贷款，属于原告方原因。综上，被告曹巧葵配合原告申办两家银行按揭贷款，已经适当履行其配合义务，两家银行贷款均因原告自身原因未能最终办妥。被告因原告不同意负担后续必要费用而未同意继续配合办理按揭贷款并未违反合同约定，被告并无违约行为。

涉讼合同约定，原告应在得知未获贷款审批或贷款额度不足之日起5日（含当日）内以现金方式补齐，否则视为根本违约。涉讼交易因原告原因未能办妥贷款，原告亦未能于合同约定期限内向被告补交房款，原告已经构成违约。原告作为违约方并无单方解除权，其请求确认涉讼合同于2015年12月16日解除没有事实及法律依据，本院不予支持。被告同意解除合同，原、被告对合同中有关买卖合同关系的内容解除达成合意，该部分内容应予以解除。原告有关返还定金及支付违约金的请求以被告违约为基础，均没有事实及法律依据，本院均不予支持。

七、风险提示

1. 为防止出现案例中因个人不良征信记录无法办理贷款而出现违约，买受人在购买房屋之前，应当到银行或社会征信机构查询清楚自己的征信记录。如有不良征信记录，应当及时弥补消除。如知道本身存在不良征信记录事宜，冒险与他人签订《房屋买卖合同》并约定贷款付款方式，则可能因无法办理贷款而承担违约责任的风险。

2. 如买受人在签订《房屋买卖合同》后得知本身银行征信不合格，不能在约定的期限贷款或筹集房款现金，建议买受人及时与出卖人沟通，争取变更合同中的贷款期限条款或签订《补充合同》，重新约定贷款期限。如买受人因个人征信不符合条件而被银行拒绝贷款，则可能面临违约被出卖人没收定金或起诉违约的法律风险。