一、标题

房屋没有买成，是否需要支付中介费？

二、案情简介

2019年6月，杨某通过房产中介购买李某的涉案房屋，先后签订了《房屋买卖合同》与《居间成交确认书》并约定买方拟定贷款200万元，“贷款因买受人自身原因未获得银行批准，买受人自行筹备剩余房款，以现金支付给出卖人”，居间服务费为8万元。2019年7月，买方与卖方解除房屋买卖合同。房屋中介依据《居间成交确认书》与买方的欠条主张居间服务费。

三、争议焦点

1、房屋中介居间义务是否已履行完毕？

2、应否支付缴纳居间费用？

四、裁判要点

1、居间合同已完成。房产中介为买方提供房源信息，促成买方与卖方就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，房屋中介已履行了《居间成交确认书》中约定的义务，故有权收取相关的居间费用。

2、居间费用。买方在其与卖方签订的《房屋买卖合同》中约定，买方拟贷款200万元，贷款因自身原因未获得银行或公积金管理中心审批的，买方以现金形式支付给卖方。买方并不在限购之列，只是贷款手续更加严格，故买方承诺其自信筹备房款支付给卖方，且买方在《居间服务合同》中确认，买方应向房产中介支付全部的居间费用。故此，即使最后买方与卖方协商解除《房屋买卖合同》，不能免除其向中介支付居间费的义务。

五、法律依据

1、《中华人民共和国合同法》

（1）第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

（2）第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 

居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

（3）第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

2、《广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知》（2017年）

 （1）第五十三条规定，房屋买卖合同签订后,委托人以买卖合同被确认无效、被撤销或者解除为由，拒绝向居间人支付报酬的，不予支持。居间人因此减少服务项目的，应当减少报酬；居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。

（2）房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。

（3）居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立。如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。

六、类似案例：

（1）（2018）粤2071民初9217号

捌某公司作为涉案居间合同的居间方，其主要义务是促成买卖双方之间签订房地产买卖合同。现捌某公司已向侯某、邓某提供了订立合同的媒介服务，促成侯某、邓某之间达成了房地产买卖合同，邓某应依约向捌某公司支付相应居间服务费。卖方侯与买方辩称，捌某公司未协助办理涉案房屋产权证，其居间义务尚未履行完毕，导致涉案房屋交易无法完成并导致买卖双方协议解除涉案房地产买卖合同中的房屋买卖部分，而主张其无需向捌零公司支付剩余居间服务费10000元。对于房屋产权证的办理，卖方处于主导、主要地位，居间方承担的仅是协助义务。

邓某已向捌某公司支付居间服务费10000元，邓某还需向捌零公司支付剩余居间服务费10000元。邓某拖欠前述居间服务费未付，构成违约，应承担支付逾期付款利息的违约责任。

（2）（2009）沪二中民二（民）终字第1508号（相反案例）

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

（2）（2017）甘01民终2932号

本案争议的焦点问题是马某是否应当向宏某公司支付居间报酬。马某与徐某于2016年4月20签订《房屋买卖（居间）合同》，该合同约定徐某应于2016年8月31日前将全部购房款打入宏辉公司指定账户，但徐春明于2016年5月告知马某甫因资金不足，其无力购买涉案房屋。作为专业的房产经纪公司，提供居间服务，并非仅仅局限于提供签订合同的机会以及签订合同，还包括协助完成房屋过户等服务，故《房屋买卖（居间）合同》并未实际履行，宏辉公司的居间义务并未全部完成，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条”居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”之规定，故二审法院判决维持一审马某向宏某公司支付服务费5000元。