一、标题

新政出台，卖方是否可以买受人“失去购房资格”为由承担违约责任？

二、案情简介

 杨某非广州户籍人员，在广州工作三年多并连续缴纳社保，具备广州市购房条件。2017年2月份，杨某通过房屋中介看中王某在某小区的三室一厅房屋。随后，杨某与王某签订《房屋买卖合同》，并约定杨某以230万元的价格购买李某的案涉房屋，付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金为1.5万元。卖方王某在收到定金后30日内提供齐备的办理银行贷款手续材料，并协助杨某办理申请银行按揭。如因为政府部门或银行等第三方的原因导致交易阻断，房屋买卖期限相应顺延。

合同签订后，杨某依约支付了1.5万元定金，但双方均未就案涉房屋办理网签手续事宜。

在2017年3月17日晚，广州市突然出台购房新政策（“3.17行政”），该行政规定，自从2017年3月17日，非广州本市人员须连续购买满五年社保才可以在广州市贷款购入一套住宅。

杨某因购房资格限制，向王某提出房屋买卖过户的时间顺延至其社保缴纳满五年后，但王某坚决不同意。双方协商无果，王某以杨某不具备购房条件为由向法院提起诉讼，要求解除合同并要求其承担违约责任。诉讼中，杨某向法院提出反诉，要求王某继续履行《房屋买卖合同》。

三、争议焦点

1. “3.17”行政颁布后，卖方王某是否可以杨某不具备购房条件为由解除合同并承担违约责任？

2. 双方签订的《房屋买卖合同》是否应继续履行？

四、法院判决

1. 法院认为，本案争议由广州市购房政策条件变化导致买方杨某失去购房资格引起，致使双方合同无法履行的客观原因是该政策规定的非广州本地户口人员须连续购满三年社保变为五年，这是双方在签订《房屋买卖合同》之时无法预测的。故此，合同无法履行的原因不能归责于双方，各方均无需承担违约责任。

2. 杨某反诉要求王某等其社保缴纳满五年后继续履行《房屋买卖合同》中约定的义务，既不符合一般交易原则，也不易于维护正常的交易安全。故此，法院驳回杨某的反诉请求。

五、法律依据

1. 《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》

一、进一步完善住房限购政策。本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

2.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》

第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十三条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 

4.《广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191 号】》

二十九规定，房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。

六、类似案例

王诗增、梅芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤01民终5190号

法院认为，首先，王诗增上诉认为其收取的款项215000元是丘雪为了履行《房屋买卖合同》（NO.6800409）而向其支付的定金，后由于丘雪不满足购房资格，导致合同无法履行，故其主张解除合同并将215000元作为违约金予以没收；并非是李静怡支付的购房定金。但王诗增提供的拟证明其已向丘雪发出解除通知的证据顺丰速运快递单（收件人写明为董兵）并无寄送及妥投证明，无法证实王诗增已向丘雪发出解除通知且通知已到达丘雪，故王诗增对此应承担举证不能的不利法律后果。其次，根据一审法院查明的事实可以看出，王诗增与丘雪于2016年9月8日签订《房屋买卖合同》（NO.6800409）。后因丘雪不具备购房资格，王诗增遂于9月12日与李静怡签订《存量房买卖合同》，并于9月15日与李静怡、逸家和中介公司签订《房屋买卖合同》（NO.6800410）及《补充协议》。9月18日，王诗增向贷款银行提前还贷并办理涂销抵押手续。在此情形下，倘若李静怡没有按照合同约定履行支付定金215000元的义务，王诗增没有必要向贷款银行提前还贷并办理涂销抵押手续。一审法院据此认定王诗增的实际履行行为与其主张李静怡没有支付合同定金相互矛盾，并无不妥，本院予以维持。再次，9月8日至9月13日期间，案外人董兵陆续向王诗增指定的银行账户转账合计215000元。倘若如王诗增所称，其收取的215000元是丘雪支付的定金，那也就是说，丘雪在9月13日还在履行《房屋买卖合同》（NO.6800409）约定的义务。那么逸家和中介公司于9月12日就能预测到丘雪不再继续履行合同，并为王诗增预测李静怡为下一个交易对象，并于9月12日促成王诗增与李静怡签订《存量房买卖合同》、于9月15日促成王诗增与李静怡签订《房屋买卖合同》（NO.6800410），明显与常理不符。王诗增于二审辩称9月12日的《存量房买卖合同》系逸家和中介公司的工作人员代其办理的网签手续、其不知情，但是从现有证据来看，王诗增从未对此网签行为提出异议，反之还通过与李静怡签署《房屋买卖合同》（NO.6800410）的行为对之前的网签合同做出了进一步确认。

由此可见，无论9月12日网签行为是否为王诗增本人所为，其在9月12日时已经认可变更交易对象为李静怡，其在此之后继续接受董兵支付定金的行为应视为履行其与李静怡之间的房屋买卖合同。而且，李静怡为了证实双方已协商一致将《房屋买卖合同》（NO.6800409）中已缴纳的定金215000元转为《房屋买卖合同》（NO.6800410）定金，提供证人证言等证据，其提供的证据和当事人陈述、证人证言相互印证，且与当事人的履行行为相一致，一审法院据此采信李静怡的陈述、认定李静怡已依约支付了定金合理合法，本院予以维持。

七、风险提示

1. “3.17”行政颁布规定，2017年3月17日及之前签订的《购房合同》或《认购书》等交易合同，如通过会完成购房合同网签或虽未完成购房合同网签，但已签订《购房合同》或《房屋认购书》且能提供交付购房款（含购房定金、首付款或部分购房款）的银行转账凭证或完税证明的，依旧按原来政策执行。虽然现在广州市内购房资格已按连续缴满五年社保来计算，但这可为我们提供参考。

2. 买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。因一方当事人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，守约方请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

3.房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责于当事人双方事由导致合同不能履行，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的，不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的，人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。