一、标题

出卖人将未取得不动产权证（房产证）的预售商品房再转让给买受人，该行为是否具有法律效力？

二、案情简介

2016年8月，杨某将其与某大房地产开发公司签订的《商品房预售合同》找到黄某并声称其与某大房地产公司签订《商品房预售合同》，该楼盘坐落在南沙区，具有升值空间，由于其做生意需要资金周转，故愿意以原件将该《商品房预售合同》的权利义务关系转让给黄某。黄某经过了解认为该地区楼价具有投资潜力，恰好其手上有闲钱准备投资。故此，黄某与杨某签订《房屋买卖合同》，双方约定杨某将其向某大房地产开发公司的一套海景房以市价420万元出售给黄某，黄某在签订该房屋后十日内将该房款420万元一次性付清给杨某。黄某知悉该房屋暂时未办理房产证登记，但同意签订该合同。

上述合同签订后，黄某依约向杨某的银行账户转入420万元，杨某收到该房款后协助黄某办理入住该海景房的手续。

过了半年，该海景房总价位上涨到720万元。此时杨某心生悔意，向张某提出愿意如数退还该420万元及同期银行贷款三倍利息作为补偿，撤回之前将《商品房预售合同》转让给黄某。黄某拒绝，杨某拒提交资料协助黄某将房屋办理过户登记。

双方协商无果，黄某向南沙区法院起诉，请求法院判决确认其与杨某签订的《房屋买卖合同》合法有效，并请求法院判决杨某在十日内提交材料协助黄某办理房屋过户。

三、争议焦点

1. 在杨某还未取得该房屋产权证时，黄某与杨某签订的《房屋买卖合同》是否合法有效？

2. 黄某请求法院判决杨某在十日内提交材料协助其办理过户是否可得到法院的支持？

四、法院判决

1.从黄某提交的证据显示，从杨某与黄某签订《房屋买卖合同》之日至黄某向法院起诉之日，案涉房屋价格已由420万元上涨至720万元，杨某拒绝协助将案涉房屋过户至黄某的名下，其抗辩理由不成立。因杨某与黄某签订的《房屋买卖合同》并未违反《合同法》第五十二条规定，故此应当认定合法有效。

2.杨某与某大房地产开发公司签订的《商品房预售合同》已进行了预售备案登记，杨某对该房屋具有“可期待利益”。日后杨某取得该房屋产权证，其应在30日内将案涉房屋过户至黄某名下。

五、法律依据

1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条第六款规定：未依法登记领取权属证书的不得转让。

3. 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》

第十四规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

六、类似案例

高泽演与高演文房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，（2018）粤1223民初925号

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：一、原告高泽演与被告高演文于2016年9月9日签订的《房地产买卖合同》及《附加协议》是否有效；二、如何界定原告高泽演从案外人黄X华处取回100000元的行为，是否构成解除合同的条件；三、被告高演文能否按照情势变更原则解除合同。

关于焦点一，原告高泽演与被告高演文于2016年9月9日签订的《房地产买卖合同》及《附加协议》系双方的真实意思表示，对此双方在庭审中均予以确认，被告高演文亦初步着手协助原告高泽演办理相关手续，且签订的合同并无违反法律法规的强制性规定，因此是合法有效的。被告高演文是涉案房屋的实际权利人，虽合同签订时被告高演文并未取得不动产权证，不能产生物权变动的效果，但并不影响双方之间签订的《房地产买卖合同》及《附加协议》的效力。故本案合同双方应当按照约定履行自己的义务。被告高演文应按合同约定协助原告高泽演办理土地使用权和房屋所有权变更登记手续后，原告高泽演再按约支付买卖房屋相应的对价102000元。

关于焦点二，合法有效的合同，当事人应全面履行合同约定的义务，不得随意变更或解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定了法定解除合同的情形：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，首先，双方签订的《房地产买卖合同》及《附加协议》中并无约定一方解除合同的条件。再者，被告主张原告从舅舅黄X华取回保证金时，其行为已经表示其不履行买卖合同，属于逾期违约行为，被告高演文便获得了法定解除合同的权利。经查，根据双方签订的《房地产买卖合同》及《附加协议》并无约定保证金条款，故此100000元不属保证金，本案合同的相对人为原告高泽演及被告高演文，原告高泽演支付房屋价款的对象应为被告高演文，且根据现有证据可知，第三人黄X华将100000元款项退回给原告高泽演的行为是黄X华主动退回，而不是高泽演要求其退回的，故综合双方签订的合同性质、目的、内容和交易习惯，不能据此认定上述行为是原告高泽演以其自身的行为表示不履行合同的行为，故不构成法定解除合同的条件。

关于焦点三，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因，致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，允许变更合同内容或者解除合同。本案中，被告辩称现在按照合同履行对被告显失公平，由于原被告双方签订合同的时间为2016年，此后房屋价格的涨跌是不可预见的，应当认定这是一种由于各种不确定因素引起的商业风险。本院认为，在房屋买卖市场中，房屋的价格涨跌是原、被告双方都应承担的商业风险，对于该风险，并不属于法定不可抗力的情形。因此按照商业风险自负的原则，遭受不利的一方当事人应当承担由此而造成的损失。据此，对被告主张按照情势变更原则解除《房地产买卖合同》及《附加协议》的意见，本院不予采纳。

裁判结果

一、确认原告高泽演与被告高演文于2016年9月9日签订的《房地产买卖合同》及《附加协议》有效；

二、被告高演文应于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告办理坐落于广宁县南街镇红星村委会新楼村（第三层）的土地使用权和房屋所有权的产权变更登记手续；

三、驳回被告（反诉原告）高演文的反诉请求。

七、风险提示

1. 出卖人将持有与开发商签订的《商品房预售合同》但尚未办理权属证书的房屋出售给买受人，即使出卖人未取得该房屋的房产证（权属证明），但其与买受人签订的《房屋买卖合同》有效，其应当协助将案涉房屋过户至买受人名下。

2. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定，未依法登记领取权属证的房地产不得转让，但这并不意味着未领取房屋产权证明的房地产买卖（转让）合同一概无效。该管理法属于行政性管理行为，并非强制性或禁止性效力行为。判定合同是否具有法律效力的标准为《合同法》中第五十二条规定，该规定具有法律强制性效力。

尽管现行司法实践认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款并非效力性规定，一般不影响合同效力。但是该条款应当分为两种情形：第一种是涉案房屋符合收楼条件且办理权属证书的条件已经成就，但由于卖方怠于行使权利不去办理，这种情况下的房屋买卖合同应当认定为有效合同；第二种情况是涉案房屋不符合收楼条件且办理权属证书的条件尚未成就，并非是卖方怠于行使权利不去办理，而是因为办理不能，这种情况下会导致合同目的无法实现，这种《房屋买卖合同》应当认定为无效合同。

3. 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但如果买受人要求出卖人承担违约责任或解除合同并承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但如房屋价格上涨过快，买受人对房屋预期价值看好，其可在房屋买受人已取得房屋产权证明后，要求房屋出卖人继续履行房屋过户手续。如对于此次房屋过户时的手续费与税费无约定，则法院一般基于公平原则要求房屋买受人承担。