一、标题
名为购房合同，实为借款合同，法律效力如何认定？
二、案情简介
2016年8月，为套取银行的现金，刘某与女友李某共同与张某签订《房屋买卖合同》，双方约定通过张某的名义购买刘某与李某共同居住的房屋，向银行申请抵押贷款58万元并支付给刘某。《房屋买卖合同》中没有约定房屋具体过户时间，亦未交付张某居住。因拖欠银行过多欠款与利息，银行起诉张某，要求张某在三个月内归还银行借款本息与违约金。如逾期归还欠款，银行有权行使该房屋的抵押权。2017年12月，居住于该房屋的李某起诉要求确认《房屋买卖合同》无效。
三、争议焦点
1. 房屋买卖合同效力如何？
2. 合同无效后的法律后果？
四、裁判要点
1. 房屋买卖合同无效。案涉《房屋买卖合同》签订主要目的为了套取银行贷款，且张某除支付银行58万元贷款外，并没有支付给刘某与李某其它费用。此外，双方《房屋买卖合同》签订后，刘某与李某并没有将该房屋给付张某。故此，他们之间的行为系以房屋买卖合同合法名义掩盖套取银行贷款非法目的行为，应认定为无效。
2. 合同无效的法律效果。合同无效，张某应当返还银行58万元贷款本息与违约金。待张某还清所有欠款后，银行才涤除案涉房屋的抵押权，并应协助刘某与李某恢复房屋产权过户登记。张某可另行通过诉讼形式来追偿其损失。
五、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（三） 以合法形式掩盖非法目的；（四） 损害社会公共利益；（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。
2. 《最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知》
第八条规定，妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索。
3. 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
第四条规定，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
六、类似案例
本院认为，吴志洪与吴泳君双方签订的《房屋买卖合同》形式上虽然合法，但在履行过程中双方都存在一定的不当行为，也正是此种行为对于合同的履行造成障碍。无论吴志洪、吴泳君是否知晓网签合同存在价格变更的情况，双方都不应当对该种违背社会公德的行为予以默认甚至主动追求相关行为所带来的利益。本案双方均存在责任，但该责任并非合同中所明确约定的违约责任，而是一种社会责任。若本案支持原告吴志洪的诉讼请求认定吴泳君承担违约责任，无异于通过法律裁判的形式支持了房屋买卖交易行为中阴阳合同的存在，这就有违法理与公德，极有可能造成类似“彭宇案”的不良社会后果，更不利于房屋交易市场合法、公平交易的发展。而本院也并非支持被告吴泳君的行为，不排除其存在通过借助吴志洪可能实施不合法为的情况达到解除合同目的的行为，只不过该行为因吴志洪的过错在先且更加明显而被掩盖。故双方均应对合同无法履行各自承担责任。
鉴于双方均明确要求解除本案《房屋买卖合同》，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，除了预交定金外、中介服务费以及按揭服务费外，吴志洪未提交证据主张其因为本案合同未能履行所造成的其他损失，也没有证据显示吴泳君因此而获得收益的情况。前述已经说明中介服务费与按揭服务费是属于收费人可能存在不当行为所造成的损失，不应由合同相对方承担，所以不存在由吴泳君赔偿损失的问题，但吴泳君应当退还已经收取吴志洪交付的定金60000元。
七、风险提示
1. 借名或借房（抵押）为他人借款提供方便，如果在实际借款人无法按时偿还贷款时，名义上的出借人作为合同相对人，负有还清所有贷款、利息与违约金的义务。如逾期未还款，其本人抵押的房屋可能会银行作价拍卖。
2. 以借款方式成立的房屋买卖合同，容易导致“通过合法形式掩盖非法目的而被法院认定为无效合同”，亦容易导致法律关系上的争议。为避免被法院认定合同无效导致双方、三方后续纠纷，建议在《房屋买卖合同》中避免出现“投资回报”，应具体约定过户时间并交付给买方入住的条款。
3. 以长期租赁形式实现房屋买卖合同目的，由于房屋产权尚没有过户，在房价高涨或暴跌时极容易产生纠纷，无论买受人或出卖人均应当慎重考虑。
4. 房屋买卖合同签订后，即使有办理过户登记，但如在《房屋买卖合同》中约定为赎回房屋而设定的限制出售条款，符合让与担保的法律特征，存在可能被法院认定为“名义上的房屋买卖合同实质上的借贷合同”，极易产生纠纷。
