一、标题
农村宅基地房，买卖合同效力如何？
二、案情简介
2010年12月，杨某（杨某是南海区乙村人）在佛山市南海区甲村花费15万元购买李某的农村宅基地上房屋一处，双方在村长与村中老人的见证下签订了《宅基地房屋买卖合同》并约定日后如有征地、拆迁等补偿收益均属于杨某，李某不得再主张该权益。
在2017年8月，该村征地拆迁，杨某购得宅基地及房屋被政府拆迁，所得拆迁款数额较大。此时，李某主张其有权分得拆迁款的一半。双方协商不成，李某向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效并主张一半的拆迁款。
三、争议焦点
1. 合同效力如何认定？
2. 合同如无效，拆迁补偿款该如何分配？
四、裁判要点
1. 合同效力。农村集体土地使用权，依照法律规定不得转让。本案李某将其宅基地上建造的房屋转让给非本村居民杨某，属于变相出售宅基地的行为。杨某、李某并非同属一集体经济组织成员，即使有村长与村中老人的见证下签订合同，但该合同违背法律强制性规定而无效。
2. 合同无效后，拆迁款分配。合同无效后，李某从杨某处所得的购房款与杨某从李某处获得的房屋应当相互返还。但由于该房屋已被政府征收，不具有履行可能性。本案中，购买人杨某与出售人李某主观均具有过错，但他们的行为经过村长与村中老人见证，且杨某已在该房屋中居住接近七年，期间李某并无任何异议。从维护善良风俗与公平正义角度出发，法院判定李某与杨某均分该房屋征地补偿款。
五、法律依据：
1. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”
2. 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
3. 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款也规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
4. 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权”
六、类似案例
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款也规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：……（四）村民住宅用地使用权”，由上述规定可知，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地在非本村村民之间流转为我国法律、规章等所禁止。
本案中，郭燕南与黄鑫茂在（2003）潮执字第18号案件的执行过程中于2002年12月30日、2003年2月10分别签订了的两份《协议书》中约定以物抵债包括了房产及土地使用权，因郭燕南是城镇居民，并不是上埔村村民，不能取得涉案宅基地使用权，因此双方自愿签订的两份《协议书》中关于宅基地使用权部分的约定为无效。本院虽然已向潮州市国土资源局发出（2003）潮执字第18号协助执行通知书，郭燕南也已向国土部门缴纳了有关税费，但其并非上埔村村民，且至今未能取得涉案120平方米宅基地使用权证书，而且现在包括讼争土地在内的地上建筑物因“三旧改造”被拆除，涉案争议的宅基地无法返还，故康清云请求就宅基地面积120平方米的使用权与上埔公司签订拆迁安置补偿合同，从本着尊重现状，维护稳定的原则，原审法院予以支持，并无不当。
综上，（2015）潮湘法民一初字第279号案件判决上埔公司与康清云就宅基地面积120平方米的使用权签订拆迁安置补偿合同的判决结果并没有损害了郭燕南的合法权益，郭燕南以第三人撤销之诉请求撤销（2015）潮湘法民一初字第279号民事判决的诉讼请求，不符合法律的规定，应驳回其诉讼请求。
七、风险提示
1. 禁止购买农村宅基地房不仅限于城市居民。法律强制性规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，这不仅限于城市居民，对于同镇村民，如属不同村，属不同的集体经济组织成员，他们之间的宅基地或房屋买卖合同，即使有村委会、村中老人的见证、入住多年，有可能会被法院认定为无效合同。
2. 如果存在隐瞒房屋的集体土地性质，使得房屋买受人的利益受损，法院可能会以卖方存在欺诈而适用双倍赔偿。
3. 我国现行法律对农村房屋或宅基地买卖行为采取非常慎重的立法本意，主要从维护社会稳定的角度，保障农民不能随意转让自己唯一宅基地或宅基地上的房屋。现在有相对宽松的立法趋势，不再限定宅基地买卖双方为同一农村集体经济组织成员，但限制条件亦很多。
4. 如因合同无效导致双方返还，但一般由于双方均有过错，故此出卖方主张的使用费一般得不到法院的支持。至于房款及利息是否可得到法院支持，法院会从公平原则角度出发，房款利息与房屋升值部分（征地拆迁）相抵扣。
