客户咨询：
1、付清房价款入住多年后因未及时办证过户，被开发商擅自抵押导致房屋面临拍卖，开发商此时早已进入失信人名单，买受人再起诉解除合同要求购房款已几乎无执行可能：
刘某于2010年在清远市向李某购买涉案商品房，刘某付清房价款50万后，因涉案房屋存在土地权属纠纷导致无法办证过户。刘某无奈，遂于2012年搬入涉案房屋装修后入住。在2018年李某（此时李某已进入执行被执行人名单）在涉案房屋办理大确权后，李某便向第三人杨某借款25万，在刘某不知情下，李某擅自将涉案房屋抵押给杨某并办理抵押登记。
2019年，因李某拖欠借款，杨某向法院起诉并申请查封与拍卖涉案房屋。刘某才知事情缘由，咨询杨律师是否可以向法院起诉，要求停止拍卖，并要求李某将房屋过户至其名下。
2、因房屋尾款争议导致入住多年后，开发商以业主逾期付款为由，逾期付款违约金等同业主已付房价款，要求解除合同与业主搬离涉案房屋，业主面临被搬离房屋与钱房两空的困境：
马某在广州市于2010年向某开发商购买商品房，约定价款为200万。因贷款尾款争议（开发商承诺优惠价等复杂情形），马某在在支付首付款60万与部分尾款60万（合计120万，还差80万尾款），马某便装修入住涉案房屋。开发商除偶尔催促马某交付尾款与逾期付款违约金外，暂无其他动作。
在2021年，开发商向法院起诉，要求解除合同，马某搬离涉案房屋。马某不懂，遂咨询杨律师，看如何破解？
3、业主因轻信开发商或销售承诺，因政策变化等导致不具备购房资格而无法办理过户，如收楼后还是无法办理过户，则开发商有权解除合同并另行将房屋出售给他人，业主王某该怎么办：
王某在2020年购买广州某开发商商品房，因房屋单价与总价高与政府指导价格而无法办理备案，所以开发商一直怠于办理备案。一年半后，王某与妻子离婚，王某此时已不具备广州购房资格，此时开发商催促其尽快收楼。王某担心收楼后不确定何时才可以办理产权过户登记，如开发商擅自将该房屋抵押融资、一房多卖等，王某权益将难以保障。王某该怎么办？
杨律师查看合同后，发现购房合同约定非常苛刻，即合同约定，如因买受人原因导致不具备购房资格等而无法办理网签、备案或过户登记，如超过合同期限，出卖人有权解除合同，扣除房屋总价20%违约金后将剩余房价款无息退回给买受人，并无须通知买受人可另行将房屋出售给第三人。
杨登基律师解答：
一、对于第一个案例：
1、常规做局：如购买了涉案房屋后，即使买受人有及时装修入住，因没有办理房产证过户，开发商（或个人）依旧可能向他人借款并擅自将涉案房屋办理抵押登记。不排除开发商与出借人串通，在买受人不知情情况下，通过签订《借款合同》、银行转账、办理房屋抵押登记，并且约定借款人在逾期还款两个月，抵押权人便有权向法院起诉。因开发商已消失跑路，抵押权人全称委托律师介入，一旦案件胜诉，法院将有权拍卖涉案房屋，届时买受人将可能“钱房两空”。此时买受人再向开发商主张要求退还购房款等，案件可以胜诉但几乎无执行可能。
2、破解方法：如从维护买受人权益最大化角度，律师建议买受人先提出执行异议之诉，论证并非买受人原因导致无法过户，最终停止法院拍卖行为。此外，最为重要的是，买受人向法院提起债权人撤销之诉或确认合同无效之诉，通过检索债权人属于职业放贷人、出卖人（开发商）与债权人（抵押权人）存在串通等证据，进而论证开发商（借款人）与出借人（抵押权人）之间签订的《借款合同》与《房屋抵押借款合同》无效。买受人再向法院起诉，要求开发商协助涉案房屋过户登记手续，涉案房屋最终过户到买受人名下。
二、对于第二个案例：
1、常规设局：开发商在与买受人存在付款纠纷时，如买受人已支付部分价款，有些开发商基于锁定买受人角度，一般不会主动解除合同，而是默认买受人收楼装修入住，是不是会催促买受人支付剩余尾款与逾期付款违约金。因买受人没有足额付清房价款，根据合同约定也就不存在开发商办理过户登记（基本都是先付清房价款后才办理过户登记）。
一旦房价上涨，过了n多年后，开发商以买受人逾期交付违约金与买受人已支付的房价款相同为由，要求解除合同，并要求买受人搬离涉案房屋。此时，可能过了n年后房价已高出当初购买n倍，但因买受人逾期付款违约金与其当初支付的首付款持平，开发商的诉求很可能会被法院支持。
2、破解方法：如买受人与开发商存在价款数额与支付方式等纠纷，应当及时协商处理。如协商不成，建议及时通过诉讼方法维权。以免开发商故意拖延办证过户时间，一旦n年后买受人的逾期交房违约金等同于其已支付的购房款，房价又已高出当初n倍（类似于开发商看涨涉案房屋），开发商会抓住时间向法院起诉，要求解除合同，买受人搬离出涉案房屋（因买受人前期支付的首付款与其逾期付款违约金相互抵消，双方互不拖欠）。
总之，买受人不应当对没有付清房价款却幻想房屋可以办理过户登记，开发商又不追讨其支付尾款或逾期付款违约金。开发商之所以拖延n年不起诉，大概率在等待时机，一旦时机成熟，业主将可能面临“钱房两空”。
三、对于第三个案例：
1、常规设局：开发商或销售人员基于商业利益角度，在一些购房者不具备购房资格时，可能会通过《分期付款协议》、《代持协议》或假结婚、假离婚等引导买受人下定金、付款等。一旦买受人签订合同或支付房价款，但此时因政策变化或买受人自身购房资格变化（例如婚姻关系变化等）不具备购房条件，想解除合同退房时，开发商提前通过在购房合同中设置苛刻条款，例如约定因买受人原因导致无法办理备案、过户登记等，买受人无权要求开发商赔偿或解除合同，但开发商有权要求买受人解除合同，并按照房屋总价20%支付违约金，并不用通知买受人另行将房屋出售给第三人。
此时，买受人的权益几乎没有任何保障，并陷入两难处境中。如开发商通知买受人收楼，但买受人拒绝或延期收楼，开发商可以此为由说买受人构成根本违约；如买受人去收楼，但因不具备购房资格而无法办理过户等，买受人的最终购房合同目的或权益难以充分保障。一旦开发商擅自将房屋抵押给第三方或一房多卖，买受人将可能面临“钱房两空”或长久的维权之路中。
2、破解方法：（1）建议业主找可以信任并具有当地购房资格的亲属代持涉案房屋，并办理涉案房屋抵押登记与居住权登记，限制代持亲属擅自出售等处置涉案房屋。一旦业主具有当地购房资格，马上办理过户登记；（2）律师已让业主咨询过当地不动产登记中心，最终得到回复是不能将该房屋过户到业主未成年子女名下，该方案行不通；（3）通过假结婚，找一位具有当地购房资格人士，最终使得买受人具有当地购房条件（以家庭为单位）。该方案具有极高道德与法律风险。结婚与离婚并非儿戏，一旦假戏真做，对方看到房屋巨大价值而故意不离婚，或要求业主支付高额赔偿作为离婚条件，则业主很可能面临道德或法律风险。该方案应被否决。（4）建议业主咨询当地税务局或不动产登记中心，看是否可以过户到业主名下的公司，以公司名义持有该房屋。但因公司名义持有该房屋，很可能要有较高的税费等，公司名下资产也可能因公司与其他主体有纠纷被查封或拍卖，建议业主核查清楚并慎重对待。（5）以上4种方法均行不通，律师可能建议业主通过找到开发商存在的法律漏洞，最终约定解除或法定解除等方法来解除合同退房退钱，这可能是以上方案均行不通后的折中方案。至于说解除合同退房退钱成功概率，需要综合证据材料、开发商（销售人员）在明知业主不具备购房资格或因房屋单价高于指导价情况下故意拖延备案或过户，导致业主无法备案或过户等导致合同目的无法实现等，最终论证业主购房合同目的无法实现而不得已解除合同等多种维度去论证。
总之，无论是购买商品房或二手房，业主付清房价款后应及时办理过户，房产证写自己的名下才算是自己的房屋，否则依旧可能存在各种风险。每位买受人在买房时基本都是欢天喜地，基本不会预判房屋后期遇到各种过户障碍等难题。
所以，业主应充分评估自身购房资格与经济实力，还有仔细看清购房合同中约定条款，如对购房条款严重不合理或不公平等情形可及时提出异议，并要求开发商变更（可能性较低）等。更为重要的是，付清购房款后，及时要求开发商办理过户登记，这是最上策，否则将可能面临付清房价款后房屋被他人合法霸占或出售。
当然，开发商的套路千千万万，防不胜防，不懂就多咨询专业律师，起码少交学费。毕竟，拿一辈子辛苦赚取的财富买了房子，最终却不能办证过户，该类风险不是每位普通人所能承担。
参考案例：
一、黎兴源、聂有等债权人撤销权纠纷民事二审民事判决书，（2021）粤07民终3828号，广东省江门市中级人民法院，债权人撤销权纠纷
聂有向一审法院起诉请求：1.判令撤销黎兴源、陈长堂于某19年4月26日签订的《抵押借款合同》第二条的约定，即关于江门市新会区309房屋的抵押担保条款；2.判令黎兴源、陈长堂涂销对江门市新会区309房屋设立的抵押权登记；3.本案诉讼费由黎兴源、陈长堂承担。
一审法院判决：一、陈长堂、黎兴源应于判决发生法律效力之日起十日内办理涂销江门市新会区309房屋的抵押登记手续。二、驳回聂有的其他诉讼请求。
二审法院认为：
本案争议焦点为：1.陈长堂与黎兴源签订的《抵押借款合同》的效力问题；2.聂有要求陈长堂与黎兴源涂销309房屋的抵押登记的请求应否予以支持。
关于争议焦点一。黎兴源上诉主张其不属于职业放贷人，与陈长堂签订的《抵押借款合同》有效。经查，陈长堂与黎兴源签订的《抵押借款合同》包含了借款合同以及抵押担保合同。首先，对于借款合同效力的认定问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条规定：“未经国务院银行业监督管理机构批准，任何单位或者个人不得设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动。”根据一审法院受理案件的数据，黎兴源作为原告于某16年至2020年期间在一审法院的民间借贷案件为11件（不含撤诉或按撤诉处理后再次提起的案件；其中2016年、2018年各有4件），被告各不相同，涉案借款本金达263万元，且均按照当时规定的利率最高上限计算利息。由此可见，黎兴源出借的对象具有不特定性，出借行为具有反复性、经常性，且出借资金数额较大，利率较高，借款目的具有营利性，符合职业放贷的法律特征。一审法院认定黎兴源为职业放贷人，并无明显不当。黎兴源未经批准从事经常性的贷款业务，扰乱国家正常的金融秩序，违反法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第十九条和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一审判决认定黎兴源与陈长堂签订的借款合同无效，事实清楚，适用法律正确，本院予以确认。其次，对于《抵押借款合同》中抵押担保条款的效力问题。《抵押借款合同》中的抵押担保条款：“乙方为保证按期偿还借款，愿将309房屋作为抵押物，抵押给甲方，并协助甲方向房产管理部门办理抵押登记手续；担保范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用；乙方不按约定期限足额偿还借款本金或者利息的，或者乙方信用下降，甲方有权宣布借款提前到期，要求乙方立即偿还借款，并主张抵押权……”为陈长堂与黎兴源签订的抵押担保合同。承前所述，黎兴源与陈长堂签订的借款合同为无效合同，由于借款合同为主合同，抵押担保合同为从合同，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外”的规定，《抵押借款合同》中的抵押担保条款亦无效。黎兴源上诉主张其与陈长堂签订的《抵押借款合同》有效，理据不足，本院不予支持。
关于争议焦点二。黎兴源上诉主张其为309房屋的抵押权的善意取得人，其取得抵押权，符合善意取得的条件。对此本院认为，首先，承前所述，涉案《抵押借款合同》无效，《抵押借款合同》中的抵押担保条款亦无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，黎兴源基于抵押担保条款取得的抵押权应当归于消灭。由于《抵押借款合同》中的抵押担保条款无效，黎兴源已不具备对309房屋享有抵押权利的基础。黎兴源主张其善意取得309房屋的抵押权，理据不足，本院不予支持。其次，聂有于某07年向陈运转购买309房屋，陈长堂对此知情并且同意，聂有在2012年12月已完成相应的付款义务，并自2013年9月起在309房屋居住至今。陈长堂于某16年取得309房屋的全部所有权后，因遗失不动产权证而于某19年3月25日申请补办不动产权证。陈长堂于某19年4月26日以309房屋提供抵押担保。因此，309房屋客观上无法进行过户，聂有对309房屋未能过户不存在过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，聂有对309房屋享有物权的期待权。综上，聂有主张陈长堂、黎兴源涂销309房屋的抵押登记合法有据，一审法院对此予以支持并无不当。
综上所述，黎兴源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
