客户李某与胡某咨询：

背景：根据《南方都市报》2023年5月24日版面《知名房企，被指捆绑强售车位！有业主胜诉》，说到时代爱车小镇此前销售的部分车位未取得车位预售证，无法办理产权许可证，法院判其违规销售，业主要求退款并胜诉，但时代地产表示不服。不过，据业主反映，时代地产上诉后法院维持原判，目前已经退款。

咨询1：李某咨询其在广州市某区也遭遇了该套路，即该业主购买位于广州市某区某楼盘的商品房，但开发商在签订《商品房买卖合同》之前，被开发商要求签订《认购书》及《认购书补充协议》，约定业主在房屋总价基础上加多10万元，可获得涉案房屋及一个配套车位的对价。但李某后续发现开发商并无车位预售许可证，向当地主管部门投诉，得到有法规规定禁止开发商捆绑销售车位行为，但因法规等并无规定该行为的法律后果，建议业主诉诸于法律途径解决。李某是否可以主张要求开发商返还该车位款10万元？

咨询2:胡某曾在深圳某区遭遇该类似套路，开发商要求业主购买某商品房时，需多支付10万元款项，开发商销售口头说为买房送送车位，但开发商并未与胡某签订具体的文件。但业主在收到涉案房屋后，开发商一直无法交付具有产权的车位，并且并未具体的合同约定开发商有出售车位给业主的意思表示。即，胡某无缘无故多支付的10万元是否可以要回来？

杨登基律师解答：

一、关于《南方都市报》报道的新闻，杨律师已通过公开途径检索佛山市南海区涉案楼盘，因生效法律文书上传到公开系统可能有时差性，所以暂时还没有检索到类似案例。如新闻稿中所述内容（案例或判决书）真实，从新闻稿内容可推断该开发商未取得预售许可证在先，业主拒绝支付尾款并不构成违约，且在一审辩论终结之前开发商均不具备车位预售条件，即开发商形成违约，涉案车位认购书应予以解除，法院判决其违规销售，业主要求退款并胜诉。开发商不服二审上诉到中院最终维持原判，目前已退款。

业主以何种理由起诉要求退钱成功，杨律师推断有如下几种可能：

（1）法院认定开发商无车位预售许可证，开发商的预售车位行为无效，最终支持业主的退车位退钱诉求；

（2）有可能是业主提供证据证明，开发商预售的车位属于无法办理产权证明，业主购买车位的购房合同目的无法实现，最终解除合同，要求退钱退房车位诉求得到支持；

（3）有可能是开发商在相应的购房合同等文件中，通过单方面拟定的严重显失公平的格式条款，最终非法剥夺或限制购买车位业主的合法权益，最终被法院认定开发商的《车位认购书》等文件无效，最终判决退钱退车位。

（4）有业主表述开发商存在欺诈与诱导消费行为，最终使得业主多付款购买了并不需要的车位。如从该角度，业主可能通过以欺诈为由，起诉撤销《车位认购书》等文件，最终被法院判决退钱退车位。

（5）还有可能就是业主不断向当地住建局等部门投诉或举报，开发商出于自身涉嫌违规可能被处罚压力，最终通过当地住建局等部门向业主反馈同意退钱退车位，但事后又言而无信不退钱。此类情况，如业主向当地法院起诉，可能被法院认定开发商严重违反诚信原则，最终以开发商已承认退车位退钱为由，支持业主的诉求。

（6）开发商对于涉案车位，可能出于经济效益考虑，擅自变更了车位内部的规划与设计，从而使得同等面积停车场可以容纳更加多停车位，所以当地政府部门因开发商预售或交付的车位不符合规划与设计标准，或擅自变更规划与设计容易消防安全隐患为由，最终不同意给予开发商预售许可证等，最终导致业主诉讼维权退钱成功。

律师以上分析判断仅基于新闻稿的字面意思推断，最终内容分析应当以法院判决书为准。因诉求决定判决，可能不同的业主以不同诉求理由起诉，最终法院判决购买车位款退钱退车位，即方法应随着证据材料与具体情况千变万化，但结果却可以是相同。

二、关于客户李某咨询其支付的10万元车位款退回问题。

1、根据李某提供材料显示，开发商与其签订的《车位认购书补充协议》存在多处限制或剥夺李某合法权益的条款，相当于李某不能提出异议，否则视为放弃的车位权利主张，李某已支付的10万元也拿不回来，该表述已是“抢劫强盗行为”。该行为不仅与《民法典》中格式条款等规定严重冲突，也涉嫌非法剥夺了消费者自由选择的权利。任何交易行为建立在平等自愿原则上，但某开发商的行为却完全不顾法律之基本原则，直接“白纸黑字”表述“不得提出异议，否则视为业主放弃车位的选取权，且开发商无须退还价款。”

如果开发商在车位摇号中存在暗箱操作，如开发商出售给业主的车位并无预售许可证，如开发商出售给业主的车位不能办理产权只有所有权，如果车位以后交付后无法办理权属证明但又没有逾期办证违约金，或开发商名为买卖车位但视为租赁车位，业主的权利几乎没有一点保障，业主作为已缴足车位款的消费者，其仅提出一点异议，就被开发商视为放弃车位所有权主张，支付的车位款也打水飘，该逻辑恐怕会被法律谴责。

2、是捆绑销售还是赠送，开发商在玩文字游戏？

根据业主反馈，开发商在宣传《海报》文字表述，买房屋有偿赠送车位。因开发商从未出示预售车位的预售许可证，所以有业主以开发商强制捆绑车位与没有预售许可证为由，向当地住建局投诉，得到回复基本是“法规禁止开发商强制捆绑销售车位行为，因法律对于开发商如有该行为并无明确处罚后果，所以建议业主诉诸于法律途径解决。”

开发商的操作套路，涉嫌有玩弄文字游戏。既然没有车位的预售许可证，可能导致预售车位行为无效，所以开发商“随机应变”换了口吻，说并非是预售或出售车位给业主，而是买商品房赠送车位，类似于日本现在流行的“买公寓送老婆”广告（在中国违反风序良俗原则而被认定无无效）。既然业主已在收楼情况下，确实已多支付了10万元，现在开发商以财务处出错为由，重新给业主多开具10万元发票，意图重新补正该漏洞。

文字游戏终归是文字游戏，因开发商前后表述中存在众多无法自圆其说的矛盾。既然是赠送，其与业主签订的材料中，就不可能表述为“有偿使用“。既然是赠送，在《商品房买卖合同》中约定价款，与开发商开具的发票中款项对等情况下，业主就不可能无缘无故多支付10万元车位款。

三、关于胡某的遭遇，开发商没有任何依据多收取10万元，法律定性应为不当得利，开发商应当予以返还。

逆向思维，既然开发商一般在购房合同中明确注明，开发商的销售等人员或宣传广告等不作为交房的依据，业主享有的权利均以《商品房买卖合同》及其附件约定为准，所以业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中暂时没有关于关于车位的文字表述，则可以理解为开发商没有出售的意思，业主也没有购买车位的意思，双方均没有买卖车位的合意，所以开发商没有任何理由多收取业主的10万元，应当以不当得利返还。

四、有些业主锲而不舍地投诉与举报，最终迫使开发商让步，但开发商在让步后依旧无故拖延将车位款退回，业主只能无奈诉诸于法律途径解决。

无论是有合同依据的强制交易车位行为，还是仅有口头约定的强制交易车位行为，其本质都涉嫌非法剥夺了消费者自由消费的权利，也因开发商没有车位预售许可证，涉案车位可能存在摇号选车位暗箱操作，涉案车位即使可以交付但无法办理产权证（名为车位买卖，实为车位租赁），则最终还是损害业主的合法权益。

杨律师遇到很多此类情况，有些业主通过当地主管部门投诉或举报，甚至通过报警，最终迫使开发商同意表示退款，但即使有政府12345投诉平台的反馈短信，但开发商依旧拖延时间，最终业主无奈走法律途径维权。

至于日后开发商无论卖房送车位还是买房送老婆，这很可能不仅是销售噱头，还有可能是销售陷阱。所以，业主朋友在购买商品房等过程中，不应当匆匆忙忙签订合同，要仔细看清楚合同条款，对于不确定的内容，要反复核实清楚，特别是对于重要条款，例如车位是否赠送，车位是否可以办理窜过户，是否要附加额外条件等，建议要保留必要的聊天记录等，否则开发商以该销售人员已离职或该人员属于第三方中介公司员工（临时工）为由，出了事情将责任推得一干二净。

最终，买房子送车位或送老婆，天下没有这等好事。如果有，还是要掂量是否是陷阱。还好，《南方都市报》的该条新闻稿，可以给到各种处于“车位陷阱”或“车位刺客”的业主朋友带来信心。

法律依据：
一、《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。

第四百九十七条 【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

三、《中华人民共和国消费者权益保护法（2013修正）》

第四条 经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。