客户咨询：

广州市白云区李某咨询，其看到某楼盘推出“0首付0月供”广告，因其刚毕业，积蓄不多与收入较低，是否可以上车？该类销售行为是否有套路（法律风险）？该如何降低此类风险？

杨律师回复：

一、开发商宣传“首付贷”、“垫资首付款”或“零月供”行为涉嫌违规。虽然开发商找其合作的第三方金融公司垫付首付款，购房者对该首付款一般按五年等期限无息偿还。因购房者此时基本只能用信用作为担保，且第三方金融公司不收取任何利息，所以开发商可能在购房者与第三方金融公司签订的《首付款借款合同》中成为连带责任担保人，或该类金融公司可能为开发商所控制。此类操作模式可能“名为第三方金融公司无息出借首付款给购房者，实为开发商垫付（出借）首付款给购房者”。

根据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）规定，(一) 严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。(二) 严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房人提供首付融资或相关服务。

二、开发商推出的“0首付，0月供”广告涉嫌违法。因“天下没有免费午餐”，商品房买卖必然涉及到具体价款，如前期不用支付相应价款，后期也必然支付，且可能还存在一定的手续费与利息费等额外费用。该广告中已涉嫌出现融资或者变相融资的内容，也是为相关法律所禁止。

《房地产广告发布规定（2021修改）》第十条规定，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。第十六条规定，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。第十七条规定，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

三、杨律师提醒购房者注意：1、此类“零首付”可能属于无息借款，但可能会有一定手续费，这必然加重购房者负担。如逾期偿还首付款贷款，购房者可能面临高额违约金损失。2、如在按揭过程中商业银行一旦发现是开发商借钱给购房者付首付款,购房者自身是零首付,其可能不符合个人贷款管理办法,银行有权以违反此规定而不予办理贷款。即使办理了贷款手续,银行也很可能因购房者缺乏相应资信能力而停止提供贷款。

所以，杨律师建议购房者应根据自身经济实力购买房屋，切勿过分轻信开发商宣传“0首付0月供”、“无息首付贷”、“代为垫资首付款”等购房行为。

之所以市场频现低首付、或0首付，是因为市场低迷，开发商的日子不好过，所以采用“极端”促销手法加速去化。而一般折扣越猛的楼盘，都是去化较差，位置一般的楼盘。所以，购房者应慎重对待此类“零首付，零月供”的楼盘。

四、如从经济学角度，引用书籍《房地产的繁荣与萧条》的主要观点（非本专业，不喜勿喷）：
1、低首付或低月供（甚至零月供、零首付）的“经济适用房”可满足低收入群体住房“拥有率”，但如金融机构没有慎重评估其持续收入水平与抵抗失业等造成断供风险，低收入群体短暂“拥有”了住房（金融机构赚了钱，皆大欢喜），但一旦遇到疫情等不可抗力，低收入群体首先受到冲击。最差的结果，不仅是购房者唯一住房将被法院拍卖出售以偿还拖欠银行借款本金、利息、违约金以及罚金等费用，而且“钱房两空”可能还要背负额外债务。如低收入群体在拍卖其房屋后依旧无法偿还银行债务，全国失信人名单人数激增，银行不良资产也会骤升。

2、因供需矛盾愈加激烈，海量商品房在工厂般“流水作业”中被制造出来，因人口出生率降低、老龄化加重（有观点认为老龄化不利于商品房的需求，实践中，年轻人为了结婚而去买房，但一般较少看到老年人退休后而去买房）而降低对商品房的消化。整体房地产市场价格难以持续上涨，国家可能会在守住“房屋整体价格不能大幅度下降”前提下，降低购房资格门槛，不排除默许“低首付、零首付”等金融产品，以让更多低收入群体消化过量的商品房。

3、美国的次贷危机可能就是先例，其形成原因有多种可能就有（1）为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。（2）社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。（3）金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。在危机来临前，加拿大之所以岿然不动，很大原因在于其采取较为保守的策略，一个具体例子是“制定法律要求房屋抵押贷款的首付款为20%，如果达不到20%，强制要求购房者购买抵押贷款保险。”既然不能在整体上大幅度降低房屋价格，以免引起大规模房产抛售等（现在降低增率房产利率意图刺激商品房消费，却引起存量房产业主提前还贷、置换贷等增加也侧面印证了不允许房价大幅度降低）。采取中间路线，即允许降低首付贷以促进房产消化，但对低于20%首付贷的购房者要求购买抵押贷款保险，这可能是一种解决思路。

最后，如果不上车，就没有上述风险。如确实很想上车，杨律师提醒购房者在选择购房贷款金融方案时，一定要慎重考虑偿还能力，并了解清楚是固定利率还是浮动利率、是否包含手续费、是否能提前还款以及违约责任等。同时，还需注意以下几点,避免上当受骗：（1）选择正规银行等金融机构，警惕“零首付”等套路贷；（2）选择机构前比较首付、利息等其它费用总和等综合成本，货比三家总没错；（3）不相信销售的口头约定，不轻易在任何文件、合同、空白纸张上签字，对相关法律术语的概念、合同文本的具体内容等需有较为深入的认识和理解，避免因认识偏差产生不必要的麻烦；（4）不要随意授权他人查询自己的征信报告；（5）牢记金融机构、其代理服务商的联系方式以及保留必要的微信、短信或电话聊天记录等，避免还款期间上当受骗也无自我保护证据。