法拍房中存在虚假租赁关系

该如何破解？

天河区客户陈某咨询：
陈某最近通过法院司法拍卖途径竞买李某房屋，竞拍成功准备入住后才发现，涉案房屋内存在着租客梁某，原来李某涉嫌在房屋被查封之后擅自将涉案房屋出租给“不知情”的梁某，并签订最长20年租赁合同，且一次性收取大部分租金。现租客梁某以其不知情且签订合法租赁合同与支付大部分租金为由，拒绝搬出涉案房屋。陈某该如何维权？

杨律师解答：

案件背景：“买卖不破租赁”是为了保障承租人的合法权益，但是现在却被有些法拍房的原业主和租客滥用，甚至成了钻空子的漏洞，最终导致很多人想入手法拍房，却望而退步。符合法律规定的租赁关系应受到法律保护，但无论对于买受人、承租人、原业主，都需要在法律框架内进行，否则不仅虚构的租赁关系不受法律保护，且还可能因存在做伪证或虚假诉讼等受到法律惩罚。

第一，具有对抗“买卖不破租赁“原则的租赁合同具有如下特点：（1）租赁合同签订日期应在法院查封房产前；（2）租赁合同要登记备案（暂无直接信息得出该条件为强制性要求）；（3）有实际占有使用的证据，例如平时有正常使用水电费或物业费等；（4）租赁期限不超过20年；（5）租金支付方式或数额等是否符合常理，一般租金是按月或按季度支付，但如一次性支付20年租金，如每平方米租金远远低于周围同类房屋价格，这很可能被认定存在串通或虚假；（6）审查出租人与承租人之间的关系，例两人属于亲戚或朋友、公司员工等，很可能被法院认定为存在串通嫌疑等。所以，因大部分长期租赁合同很可能存在“倒签”，所以上述等特点很多都是后期“补救”现做，想要做到滴水不漏显然不太现实。

第二，买了法拍房遇到恶意租赁该怎么办？（1）提前现场调查，尽可能获得第一手资料，综合考虑租赁合同的真实性，结合物业费、租赁时间、租赁期限、租赁金额和租赁目的，寻找所谓租赁合同的违法漏洞。（2）需要明确时间顺序，在法院查封或者申请执行人设立抵押贷款之日起签订租赁合同日期，人民法院可以直接裁定清除租赁。在执行过程中，被执行人恶意与外人串通，采取倒签等方式，试图申请司法鉴定合同笔迹，核实租赁合同的真实性。（根据可查信息，距今五年内的笔迹形成时间是可以鉴定）。（3）竞买人应提前到社区事务受理服务中心或房屋出租管理中心等部门进行查询，或委托专业律师团队协助调查租赁关系的真伪。

第三、如何降低遇到此类纠纷概率，竞买法拍房应该注意什么？近期因收疫情等负面因素影响，本律师从淘宝拍卖、京东拍卖等司法拍卖渠道检索得知，现在司法拍卖房屋数量激增，有些拍卖公告中会显示“低于评估价20%（例如）”等字样，如围观人数够多等，这可能探知该房屋的热门程度，也是决定是否入手的一个判断标准。降低法拍房纠纷概率的首要技巧，律师认为应当是研读《竞买公告》，查看清楚是否有优先购买权人（例如承租人或近亲属等）、法院是否负责清场与交付标的物、是否协助解封与办理过户、涉及的一切税水电费等承担主体、竞买人主体资格（例如是否符合当地限购政策名额等）。此外，我们还应当从以下维度进行调查：

（1）明确竞拍规则，避免悔拍。投标房屋后悔拍照，缴纳的保证金不予退还。假如被认定为恶意悔拍，根据规定，还将对悔拍者采取罚款等相关措施。

（2）查明房屋属性。竞拍前需查清楚法拍房的使用年限、能否办理房产证、土地性质等。如果土地是分配属性，房屋可能需要支付土地转让费，最好提前咨询当地房地产登记中心。

（3）是否缴纳物业费、水电费。在拍卖房屋时，法院报告的拍卖价格通常是裸价。除了向法院支付房屋费用外，投标人还应承担一些看不见的费用，如原业主拖欠的物业费、水电费等。有必要了解上述费用是否支付。

（4）了解拍卖的原因。拍卖拍卖行通常被拍卖是因为债务人无法偿还债务，但如果债务人因恶性债务、非自愿拍卖等原因被拍卖，竞拍人可能会有收债、骚扰等麻烦。

（5）产权是否涉及二次转让。二次转让是指房屋已经交易了两次，如果是二次转让的房屋，可能需要承担两次转让的税费总额。此外，需要清楚地了解原业主是否占用了房屋的户籍和学位，以及是否影响了买方的结算。

（6）现场看房，了解房屋是否有租赁关系或设定居住权。在购买法拍房前，还应到现场检查房屋结构和质量。此外，如果房屋已租给他人，竞买人必须等待租赁合同到期或支付违约金。

（7）了解是否需全额付清或可办理贷款。为了让债权人获得偿债资金，法定拍卖行通常需要全额支付。如果拍卖文件中有明确的贷款，则表明抵押贷款可以处理，但这种情况将严格审查个人信用调查和房屋情况。

参考案例：
黄某韬、薛某等物权保护纠纷民事二审民事判决书，广东省广州市中级人民法院，（2021）粤01民终17908号，物权保护纠纷

黄**韬向一审法院起诉请求：1.判令确认何某洪、国某公司签订的《房产租赁合同》无效；2.判令何某洪、国某公司、薛某返还广州市天河区××路×号×房给黄**韬；3.判令何某洪、国某公司、薛某支付自2020年8月17日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（按照5万元/月的标准计算）；4.判令由何某洪、国某公司、薛某承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明：案涉房屋原权属人为国某公司。澳门某某银行与广州国某交易有限公司、国某公司、广州市花某园有限公司、俞某、王某玲、陈某汉、俞某梅金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月18日作出（2018）粤01民初1387号民事判决书。在该案中，法院查明了以下事实：2017年12月21日，澳门某某银行与国某公司签订合同编号为(2017)澳第015-G号的《最高额抵押担保合同》，国某公司将案涉房屋作为抵押物，并办理了抵押登记；截至2018年10月18日，案涉房屋于2018年2月8日被广州市海珠区人民法院查封，于2018年6月22日被本院轮候查封，于2018年8月31日被广州市荔湾区人民法院轮候查封，于2018年9月29日被上海市第一中级人民法院轮候查封。后澳门某某银行向本院申请强制执行，在执行过程中，案涉房屋于2020年8月5日10时起至次日10时止在淘宝网络司法拍卖平台进行公开拍卖，黄**韬以23718753.6元竞买成功。2020年8月17日，本院作出（2020）粤01执1592号之二执行裁定书，裁定：“……三、将广州市天河区××路×号×房的所有权及相应的其他权利归买受人黄**韬【身份证号……】所有，上述房产财产权自裁定送达买受人黄**韬时转移。……”案涉房屋已经办理产权登记至黄**韬名下，房屋建筑面积为315.09平方米。黄**韬第一项诉讼请求的合同为国某公司与何某洪签订的《房产租赁合同》，该合同约定：国某公司将案涉房屋出租给何某洪作住宅使用，租期为十五年，2014年12月7日至2019年12月6日的租金为10000元/月、2019年12月7日至2024年12月6日的租金为15000元/月、2024年12月7日至2029年12月6日的租金为18000元/月。合同中的日期为2014年12月7日（为打印）。依据案涉房屋的拍卖公告显示：就（2018）粤01执3743号案件，本院分别于2019年6月6日、8月21日发布《竞买公告》。其中，在2019年6月6日发布的《竞买公告》中载明“暂未发现有优先购买权人”等内容，竞拍时间为2019年7月12日10时起至次日10时止；在2019年8月21日发布的《竞买公告》中，显示案涉房屋存在房屋租约合同的情况。上述两次均流拍。就（2020）粤01执1592号案件，本院于2020年6月24日发布了《竞买公告》，其中载明：“三、本标的物优先购买人、抵押权人情况的说明及拍卖前通知情况：1.优先购买权人：（1）租赁人：何某洪；（2）无共有。2.抵押权人：澳门某某银行。……七、特别提醒：一、据拍卖标的所有权人提交资料记载：合同租赁期限自2014年12月7日至2029年12月6日……本次拍卖按标的物现状拍卖……买受人应理解评估价值对应的构成范围。……竞买人务必在拍卖前仔细审查拍卖标的物，调查标的物是否存在瑕疵，认真研究其现实状况，并亲临展示现场。请竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。……九、拍卖标的物存在租赁关系，拍卖成功后，本院不作清场，买受人自行接收标的物。……”上述的租赁关系即为何某洪与国某公司签署的租赁合同。物业管理处出具了案涉房屋的登记信息，记载何某洪以及案外人俞某及其家人在案涉房屋居住过并于2016年2月26日办理登记；而薛某及家人自2019年11月16日开始入住至今。

一审法院认为：

一、关于何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》是否合法有效的问题。其一，本院于2019年8月21日、2020年6月24日发布的《竞买公告》中披露了案涉房屋存在上述租赁情况，但《竞买公告》并未对该租赁情况是否合法作出认定。故《竞买公告》本身不能作为认定租赁关系是否合法的依据。其二，经一审法院询问，何某洪明确表示《房产租赁合同》是其应国某公司的要求而在2019年签订的，案涉房屋是由国某公司管理，其没有支付过费用也没有使用过。其三，《房产租赁合同》关于租期的约定有违常理，而租金的约定又明显偏低等。而物业登记处的信息记载在2016年主要的居住人员是案外人一家人而非何某洪。加之，案涉房屋在2019年6月6日发布的《竞拍公告》中没有记载存在租赁情况，而国某公司在2019年8月21日发布的《竞买公告》才提交租赁情况。综合上述情况，一审法院对何某洪的自认予以采纳，认定《房产租赁合同》是在2019年7月后才签订的，其与国某公司之间不存在真实的租赁合同关系。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”之规定，一审法院认定何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》无效。

二、关于薛某与何某洪、国某公司之间的租赁关系对黄**韬是否具有约束力的问题。其一，如前所述，因何某洪与国某公司之间不存在真实的租赁关系，而薛某与何某洪之间的转租合同以及补充协议等均有国某公司的盖章，故薛某事实上是与国某公司之间建立了租赁合同关系。其二，薛某在签订租赁合同后一直在案涉房屋居住至今，其在本案中是基于其作为案涉房屋的承租人所享有的权利来对抗黄**韬主张的所有权，故一审法院需要审查的是本案是否存在“买卖不破租赁”的例外情形。其三，关于买卖不破租赁的例外情形，《房屋租赁合同司法解释》第二十条作出了规定。该条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据（2018）粤01民初1387号判决书的记载，案涉房屋早已先于薛某承租而办理了抵押登记，抵押权人澳门某某银行亦是因行使抵押权而导致法院对案涉房屋进行拍卖，以实现其抵押权。同时，薛某在签订租赁合同时，案涉房屋早就已经被法院查封和轮候查封并进入了执行程序。而从《协议》也可以清晰看出，薛某对案涉房屋的现状是完全知情的。故结合上述规定，薛某基于租赁合同享有的权利显然不能对抗作为买受人的黄**韬。其四，案涉房屋的拍卖情况说明中注明按现状拍卖，只是在执行拍卖过程中对案涉房屋现状的风险性说明，黄**韬参加竞拍并取得案涉房屋，表明其接受该案涉房屋现状，自行承担拍卖案涉房屋后发生的风险，而不等同于其对案涉房屋存在的租赁情况的认可与承受。而何某洪、国某公司对案涉房屋进行出租发生在黄**韬竞买之前，现案涉房屋也由薛某占有使用，故黄**韬只能向薛某主张返还案涉房屋，要求何某洪、国某公司返还案涉房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。其五，本案中，在拍卖案涉房屋之前，执行法院没有在执行过程中“去除租赁负担”属于执行过程中的问题，鉴于黄**韬已经通过网络方式拍得案涉房屋，为免各方当事人讼累，在现行法律法规没有明确对在执行阶段未“去除租赁负担”可否循民事诉讼途径处理的情况下，根据上述规定，一审法院认为，薛某在明知案涉房屋存在查封并进入拍卖的情况下，依然就案涉房屋签订租赁合同，其再以“买卖不破租赁”来对抗黄**韬的所有权，显然于法无据，其就案涉房屋签订的租赁合同对于作为受让人的黄**韬不具有约束力。黄**韬在取得案涉房屋产权后，对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益等权利，其要求薛某立即搬离案涉房屋的诉讼请求合理有据，一审法院予以支持。

三、关于占有使用费的问题。如前所述，在《竞买公告》中已经明确了案涉房屋存在租赁情况，且是按照现状进行拍卖和交接，黄**韬应清楚案涉房屋的租赁负担，对此风险应有一定的认识，其进行竞拍时也应当已经衡量了案涉房屋的价值。故从公平角度出发，一审法院只支持如薛某不按判决履行搬离义务时才支付从本判决发生法律效力之日起至实际搬离案涉房屋之日止的占有使用费。占有使用费可参照广州市房地产租赁管理所公布的同时期同地段同类房屋租金参考价确定。因一审法院对黄**韬主张的占有使用费起始时间不予支持，故因此而支出的评估费用应当由其自行承担。

一审法院判决：
一、确认何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》无效；二、薛某应自判决发生法律效力之日起30日内搬离广州市天河区××路×号×房，将该房屋交还给黄**韬；三、如薛某未按上述第二项判决履行，则应自判决发生法律效力之日起的第40日内向黄**韬支付自判决发生法律效力之日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费每月按照广州市房地产租赁管理所公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算）；四、驳回黄**韬的其他诉讼请求。

薛某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》合法有效；3.改判薛某在2029年12月6日前无需搬离广州市天河区××路×号×房；4.判令薛某按照《房产租赁合同》标准从2023年6月15日后向黄**韬支付租金直至2029年12月6日；5.判令由黄**韬承担本案一、二审诉讼费用。

二审法院认为：

本案二审争议焦点为：1.何某洪与国某公司的《房产租赁合同》是否合法有效；2.薛某与何某洪、国某公司之间的租赁关系能否约束黄**韬；3.如否，案涉房屋占有使用费的起算时间及计算标准问题。对此，本院分析如下：

关于争议焦点一，首先，薛某上诉主张何某洪关于《房产租赁合同》是2019年签署的自认不可信，并提交了其与何某洪的电话录音为证，但该录音中何某洪并无推翻此前的陈述，故该证据不能支持薛某的主张。其次，关于《竞买公告》披露案涉房屋租赁情况的问题，第一，相关情况的披露来源于权属人及相关权利人主动提交的材料，而非执行法院审查认定。第二，本案中，国某公司既是案涉房屋原权属人，亦是《房产租赁合同》《房产转租合同》及相关补充协议的相对方，但其既未在首次拍卖中提交《房产租赁合同》，亦未在第三次拍卖中提交《房产转租合同》及相关补充协议。第三，根据《协议》等证据可知，薛某清楚知悉案涉房屋的抵押、拍卖情况，但其亦并无向执行法院提交相关材料，主张优先购买权等相关权利。故薛某认为一审法院结合《竞买公告》的披露情况认定《房产租赁合同》的签署时间不当的主张不能成立，本院不予支持。最后，关于薛某上诉提出的黄**韬与何某洪、国某公司串通以及何某洪向俞某转租案涉房屋等主张，其均无提交证据予以证实，本院不予采信。一审法院对《房产租赁合同》的效力已作详细论述，理据充分，认定正确，本院予以维持。

关于争议焦点二，首先，如前所述，何某洪与国某公司之间的《房产租赁合同》无效。其次，薛某签订《房产转租合同》及相关补充协议时明知案涉房屋的抵押、拍卖情况，应自行承担相应法律后果。再次，《竞买公告》披露租赁情况并非对权利状态的审查认定，不交吉的执行方式并不排除买受人依法主张相应权利。最后，抵押权人对抵押物租赁状态的认可并不及于买受人。因此，薛某主张应适用“买卖不破租赁”原则缺乏法律依据，本院不予支持，一审法院对此认定并无不当，本院予以确认。此外，薛某提交的《房产转租合同》及相关补充协议与转账凭证在款项性质和金额方面多处不相符。并且，《协议》第一条第3款明确约定因拍卖价高于人民币2375万而导致薛某不参与竞拍的情况下，薛某应和国某公司、广州国某交易有限公司配合将拍卖房屋无条件腾空交付给竞买人，薛某亦确认是由于竞拍价高于底价才没有参与竞拍。现薛某又主张依据《房产转租合同》等不搬离案涉房屋，明显与前述约定不符。

关于争议焦点三，一方面，《竞买公告》显示，案涉房屋三次拍卖的评估价分别为24305687.23元、24305687.23元、29648442元，其中第一次拍卖时并无披露存在租赁情况，可见租赁情况对案涉房屋的价值并无实质负面影响，且根据《协议》约定，薛某参与竞拍的底价亦为2375万，低于前述价格。另一方面，《竞买公告》披露的仅是何某洪与国某公司签订的《房产租赁合同》，而非薛某作为主体的《房产转租合同》及相关补充协议，且如前所述，《竞买公告》披露租赁情况并不影响买受人依法主张相关权利。现黄**韬诉请确认《房产租赁合同》无效，并据此要求行使作为案涉房屋所有权人的权利，符合《物权法》第三十九条等法律规定。故在认定《房产租赁合同》无效的情况下，案涉房屋占有使用费的起算时间应为黄**韬取得案涉房屋所有权之日，一审对此认定不当，本院予以纠正。（2020）粤01执1592号之二执行裁定书裁定黄**韬自裁定送达之日起享有案涉房屋所有权，经查，送达时间为2020年8月31日，故应从该日起算。关于计算标准，鉴于双方对2020年的评估价格均无异议，且起算时间亦为2020年，故应按照评估价格42000元/月计算。

综上所述，黄**韬的上诉请求部分成立，本院依法予以支持；薛某的上诉理由均不能成立，本院依法对其上诉请求不予支持；依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：

一、维持广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决第一、二项；

二、变更广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20644号民事判决第三项为：薛某自判决发生法律效力之日起40日内向黄**韬支付自2020年8月31日起至实际返还广州市天河区××路×号×房之日止的房屋占有使用费(房屋占有使用费按照42000元/月计算)。

三、驳回黄**韬的其他诉讼请求。