东莞客户咨询：
东莞某楼盘开发商自有产权停车位，因物业及开发商涉嫌为逼迫业主们高价购买停车位，规定停车位只售不租，仅对其中的100余个车位出租，其余车位上锁处理，其他业主如需租赁车位，则要等该车位承租人退出后方可承租。开发商或物业的行为是否合法？
杨律师回复：
首先，“开发商对车位‘只售不租’的行为是否合法，首先要厘清车位产权性质。”小区车位产权复杂，有的属于开发商所有，有的属于业主共有，有的属于国家所有。目前，小区车位主要分为三种：（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库；（2）非建筑区划内，占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（3）人防车库或人防车位。
其次，《中华人民共和国民法典》第275条第1款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”建筑区划内车位、车库是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这类车位具有独立性与可分性，产权一般属于开发商所有，开发商原则上有权以出售、附赠或者出租等方式，对车位、车库的所有权归属作出明确约定。
《中华人民共和国民法典》第276条同时又规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”该条主要为了调整小区公共利益，在性质上属于强制性规定，体现了对业主权益予以优先保护的立法价值取向。根据该条规定，若开发商以“只售不租”等各种名义拒绝提供停车服务，开发商的行为实际上变相限制了小区内业主通过出租等方式使用车位的权利，亦无法满足小区内业主合理的停车需求。
最后，《东莞市物业管理办法》（现行有效）第五十四条规定，物业管理区域内规划的停车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、物业使用人需要承租的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。满足业主和物业使用人需求后仍有空余的，建设单位可将其作临时停车使用，也可出租给业主、物业使用人以外的其他人。地下停车位尚有空余的，物业管理区域内不得新辟规划以外的停车位。地下停车位不足，确需利用业主共有的道路或者其他公共场地作为停车位的，应当经业主大会同意，并依法办理相关手续，所得收益归全体业主共有。
所以，有利害关系的小区内业主有权请求人民法院判令开发商将空置的车位向小区内业主们进行出租。
法院裁判要旨：
被告XXX可视为该地下车库车位的所有权人，其有占有、使用、收益、处分的权利，但应当优先满足业主需要，业主可通过出售、附赠或者出租等方式获取该使用权或所有权，现被告XXX仅采用出售方式，限制、剥夺了包括原告在内的小区业主依法享有的上述权利，该行为因与法律规定不符而应当予以调整，因此，原告关于要求被告XXX将小区内建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位以出租方式提供给原告使用的主张，符合法律规定，应予支持。
参考案例：
山西XXX投资有限公司与郭某、太原市XX物业管理有限公司所有权纠纷二审民事判决书，（2019）晋01民终1430号，山西省太原市中级人民法院
当事人一审主张：
郭某向一审法院起诉请求：1、判令二被告停止实施阻止原告使用小区内业主共有部位规划的停车位停放车辆的行为；2、判令二被告将建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供给原告使用；3、判令二被告向原告公布建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况，并提供相关资料给原告查阅；4、本案诉讼费用由二被告承担。
一审法院查明 ：
被告XXX系涉案小区的开发商，被告XX物业系小区物业管理方，二被告系关联公司。2017年11月30日，原告通过与被告XXX签订商品房买卖合同，购买南堰住宅小区（XX·某湖城）三期24幢1单元0709号商品房一套，建筑面积46.19平方米。2018年1月1日，原告与被告XX物业针对所购房屋签订《XX·某湖城前期物业管理服务协议》，约定由被告XX物业为原告所有的XX·某湖城24幢1单元709室提供物业服务。原告自购入该小区住房后，即在此居住、生活，但原告未购买小区内停车位，平时租用小区地下车库未出售车位及地面车位用于存放自用车辆，被告XX物业收取相应服务费，之后将费用转交被告XXX。2018年3月起，小区取消了临时车辆停放服务，亦一并取消出租地下车库未出售车位服务，而仅保留地下车库车位出售服务，为此，包括原告在内的多名业主与二被告发生矛盾，双方多次协商，至诉讼前，涉案小区基本恢复临时车辆停放服务，但地下车库车位仍然实行只售不租的管理办法。为此，原告提起此次诉讼。另，小区地面道路及其他公共场所，二被告建设、规划部分停车位，用于小区内临时车辆的停放。小区至今未成立业主大会。
一审法院认为：
根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利；所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权；建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。最高人民法院《关于审理〈建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十一条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。首先，被告XXX作为涉案小区地下车库车位的开发建设方，该车位并非占用业主共有及专有的位置，不属于业主共有及专有部分，被告XXX可视为该地下车库车位的所有权人，其有占有、使用、收益、处分的权利，但应当优先满足业主需要，业主可通过出售、附赠或者出租等方式获取该使用权或所有权，现被告XXX仅采用出售方式，限制、剥夺了包括原告在内的小区业主依法享有的上述权利，该行为因与法律规定不符而应当予以调整，因此，原告关于要求被告XXX将小区内建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位以出租方式提供给原告使用的主张，符合法律规定，应予支持。被告XX物业作为小区物业管理方，对该停车位无处分权，故无需对此承担责任。但二被告有权向使用者，即业主收取相关费用。同时，根据最高人民法院《关于审理〈建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第十三条“业主请求公布、查询下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；”的规定，原告有权要求二被告向其公布涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况，并提供相关资料供原告查阅，二被告在庭审时亦明确表示愿向原告提供以上资料供原告查阅，故原告该诉请予以支持。最后，涉案小区地面占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，系开发商及管理方为方便小区临时出入车辆而设置的允许临时车辆停放的车位，依法属业主共有，业主有权使用该停车位，但在使用时不应影响小区消防通道及相关设施的管理，故原告作为小区业主有权在符合物业相关管理规定的条件下进行临时停车，双方发生矛盾后，经协商，该服务已恢复正常，因此原告要求二被告停止实施阻止其使用业主共有部位规划的停车位的行为，无事实依据，不予支持。判决如下：一、被告山西XXX投资有限公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向原告郭某提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用；二、被告山西XXX投资有限公司、被告太原市XX物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郭某公开建筑区划内规划用于停放汽车的地下车位的处分情况和资料，供其查阅；二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
二审法院查明：
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审法院认为 ：
本院认为，根据相关法律规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十一条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。本案中，涉案小区地下车库车位属于规划用于停放汽车的车位、车库，车位、车库的归属，可由诉争双方当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；合某公司、XX公司强制以出售方式确定车位车库的归属并限制郭某车辆的通行停放，属于限制、剥夺了郭某的业主权利。故原审判决合某公司自本判决生效之日起十日内以出售、附赠或者出租等方式向郭某提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并无不妥。关于原审法院超诉讼请求判决的问题，郭某的诉求是要求合某公司、XX公司停止侵权行为、将建筑区划内规划用于停放汽车的未处分地下车位以出租方式、按时计费方式提供给郭某使用。原审法院根据已查明的事实以及相关法律规定，判令合某公司以出售、附赠或者出租等方式向郭某提供涉案小区建筑区划内规划用于停放汽车的未处分停车位，供其使用，并未超过诉讼请求。综上所述，合某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果 ：
驳回上诉，维持原判。
