名为公寓租赁实为买卖
该如何维权？
客户咨询：
佛山市南海区李某咨询，其在南海区向某开发商购买了公寓，但因开发商没有预售许可证等，所以李某在销售要求下，与开发商签订了《公寓租赁合同》，约定李某租赁开发商的某公寓，租赁期限是20年送10年，总数为30年。李某一次性缴纳所有租金30万，有权将该公寓出租或使用。
现李某才发现涉案公寓既不能办理产权过户，也不能办理租赁合同备案等，要求解除租赁合同并退钱，但开发商以李某签订的为《公寓租赁合同》并非《公寓买卖合同》为由，该行为无需预售许可证并拒绝李某的要求。现李某该怎么办？
杨律师回复：
处理此类问题，需从两大维度进行分析，第一是该行为的法律定性，其次才是破解方式。
关于该行为的法律定性问题，即李某与开发商签订的《公寓租赁合同》法律性质属于房屋租赁合同还是属于房屋买卖合同。有观点认为，既然合同抬头为“公寓租赁合同”，且租赁期限没有超过法律规定的20年，应为有效认定。
但杨律师认为，因开发商没有预售许可证或合法报建手续，其出售公寓行为应为无效。为规避法律风险，开发商才采用了《公寓租赁合同》形式外观，但该合同行为从法律实质要件，更加符合商品房买卖合同构成要件，应定性为《公寓买卖合同》，理由如下五点：
（1）该合同应行为名为租赁合同实为买卖合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。但该合同条款中却约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容，且开发商按照约定收取了定金和首付款，完全不符合房屋租赁合同的基本特征。
（2）既然是公寓出租合同，则开发商应当对该公寓具有合法的产权，但开发商至今为止也拿不出公寓合法的产权文件。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但开发商不仅没有预售许可证，也没有房产证等合法证件，则其出租应当也为无效。
（3）从法律规定的最长20租赁期限分析，开发商所谓“租赁20年，送10年，租2送1”模式涉嫌突破法律规定，超过20年的部分为无效。根据《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
（4）李某的权利几乎没有任何保障，这有悖于正常的租赁合同。首先，因开发商仅为出售该公寓而设置的项目公司，暂时不考虑20年后其是否存在。至于《公寓合同租赁合同》中约定年满20年后赠送10年期限是否可实现，这几乎很难实现。其次，正常的最长租赁期限租赁合同，为防止出现纠纷，一般都会办理备案手续，但该租赁合同却没有任何登记手续，连基本发票都没有开具（李某只有开发商给出的《收款收据》），这显然对李某没有任何保障。再此，如该公寓因没有建设工程规划许可证等合法证件，最终被住建局等部门认定为违建建筑，日后可能随时被拆除，李某很可能“钱房两空”。最后，如因开发商补办了建设工程规划许可证等文件，公寓日后取得了合法的产权，一旦遇到拆迁等，所有拆迁补偿款难以被认定为李某的财产。因没有备案登记等，开发商可能将该公寓“一公寓二租或多租”，届时李某最基本的租赁权益都无法得到有效保障。
（5）退一万步，假设认定为租赁合同并非是买卖合同，但开发商已在李某整个交易中设置了种种“套路”。首先，开发商给李某开具的《收款收据》是盖开发商公章，但收款银行账户却是第三方房地产中介服务公司；其次，在李某缴纳的一次性租金，被开发商拆分为租金费用与中介服务费，即开发商出具两份不同定性的《收款收据》；最后，开发商在让李某签订《公寓租合同》同时，要求李某与第三方中介服务公司签订了《委托管理公寓协议》等文件，即公寓在租赁期间都基本是中介公司在管理。一旦发生纠纷，开发商或中介管理公司很可能相互推脱，这亦不利于保护李某合法权益。
关于如何维护李某的合法权利，杨律师针对不同情况，给出两种截然不同的破解方式：
（1）如开发商在起诉之时已取得涉案房屋合法产权证书等，则李某较难主张签订的合同无效，但可以超出20年部分的10年为无效，可以起诉要求开发商返还多支付的10年租金（虽然对应的10年租赁期限名为赠送）、违约金甚至资金占用费损失。
当然，还有另一种司法观点认为（在该中情况中进一步延伸论证），姑且无论开发商在起诉时是否已取得公寓合法产权证书或报建手续，但法院审查《公寓租赁合同》实质要件，其内容已符合“以合法形式外观隐瞒违法交易目的”或“以虚假意思表示实施的民事法律行为”为由，最终认定该行为符合“公寓买卖合同”，即使开发商已取得建设工程规划许可证等，但开发商没有预售许可证，该行为最终还是被认定为无效。
（2）如开发商在起诉之时均没有合法报建手续等，则李某可主张起诉确认签订的合同无效，最终案件按照无效合同处理，退还租金与资金占用费等。法律逻辑是开发商通过合法形式掩盖非法目的，因开发商一没有相应开发资质，二没有预售许可证，三没有建设规划许可证等，该合同本身无论是认定为“名为租赁实为买卖”还是“单纯租赁合同”，其法律后果均为无效。
小结：无论是公寓买卖或公寓租赁，大概率是一个“坑“，建议大家在购买之前应采取慎重态度。如遇到没有预售许可证、没有合法报建手续、开发商没有开发资质、没有开具发票、先缴纳定金再签订合同、购房款或租金进入到第三方公司、委托第三方公司管理或返租等，开发商宣传“高额投资回报率”等并不可信，这极可能是一个 “大坑”，我们就更应慎之又慎。
类似案例：
一、中山市古镇镇某坊村民委员会、林某婷合同纠纷民事二审民事判决书，（2021）粤20民终7421号，广东省中山市中级人民法院
当事人一审主张：
林某婷向一审法院起诉请求：1.确认林某婷与某坊村委会签订的《“古镇某坊商业广场公寓项目”认租书》无效；2.某坊村委会向林某婷返还款项348378元及利息29910元（以定金100000元为本金按银行同期贷款利率自2019年1月11日起计至2019年8月19日止，利息为3616元，以第二期款248378元为本金按银行同期贷款利率自2019年3月4日起计至2019年8月19日止，利息为6859元；以348378元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计至实际退还款项之日止，现暂计至起诉之日）;3.某坊村委会向林某婷退还签约律师费500元。
一审法院裁判：
一、林某婷与某坊村委会于2019年1月11日签订的《“古镇某坊商业广场公寓项目”认租书》（编号：0002532）无效；二、某坊村委会于一审判决生效后七日内向林某婷返还款项348378元，并支付利息（以100000元为基数从2019年1月11日起计至2019年8月19日止，以248378元为基数从2019年3月4日起计至2019年8月19日止，均按中国人民银行同期同类贷款利息的50%计算；以348378元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的50%从2019年8月20日起计至实际退还款项之日止）；三、驳回林某婷的其他诉讼请求。
二审法院认为：
本院认为，本案系合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案二审焦点为双方属于房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系。首先，涉案认租书虽然约定租期为20年，但同时约定租期届满后原则上可延长20年、共延长2次，而非由出租人收回使用权，且前述实际可承租期限长达60年，超过了商业性质用地年限和一般楼宇的设计寿命，基本上意味着承租人可享有其使用价值至灭失,在本质上和所有权的转移并无根本性区别，显然背离了租赁合同的初衷与本义。其次,双方约定租金分为定金、首付、尾款，并分三次付清，不符合租赁合同按月或季度或年度为周期支付租金的交易惯例,也显然不是理性承租人基于经济成本运算规则的选择，而是更类似于商品房买卖的付款方式。而且根据约定，林某婷只要不存在违约且愿意承担物业费等使用成本，就可以无需支付续期后的任何租金而继续租赁40年，该种租赁方式亦明显不合常理。某坊村委会称该种约定方式系其处分自身权利，亦不能自圆其说，根本无法令人信服。最后，如一审所查明，某坊村委会在某坊商业广场公寓销售方案中的宣传口径均使用的是“认购”“销售”“购买”等字眼，根本未提及租赁问题，可知其对于涉案房屋是以买卖而非租赁方式进行处理是明知的，也进一步说明了其作为合同相对方与合同文本的提供方，与林某婷签订涉案认租书，就是为了规避现行法律法规对于房屋销售的限制性规定。一审法院据此认定双方之间名为租赁实为买卖、涉案认租书系双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，并无不当，本院予以确认。某坊村委会不具有房地产开发资质，也未取得商品房预售许可证明，其与林某婷签订的涉案认租书依法应属无效，一审法院对林某婷的诉求合理部分予以支持，并无不当，本院予以维持。
驳回上诉，维持原判。
二、唐某鸣与佛山红某投资有限公司、广州品某企业管理咨询有限公司租赁合同纠纷一案民事二审判决书，（2020）粤06民终1170号，广东省佛山市中级人民法院
当事人一审主张：
唐某鸣向一审法院提出诉讼请求：1.确认唐某鸣与红某公司签订的《物业使用权益转让合同》无效；2.红某公司返还唐某鸣购房款435367元，并按年利率4.35%向唐某鸣支付利息（其中225367元的利息从2017年11月15日起计算至全部返还之日，21万元的利息从2018年3月6日起计算至全部返还之日）；3.品某公司返还唐某鸣购房款2万元，并从2017年9月19日起至全部返还之日止按年利率4.35%向唐某鸣支付利息；4.红某公司对品某公司的全部欠款承担连带偿还责任；5.红某公司、品某公司承担本案诉讼费。
一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在永润广场已经竣工验收并取得了产权证书，但《物业使用权益转让合同》约定的使用权转让期限从2017年11月20日至2055年11月20日，即实际租赁期限为13880天，已超过二十年，超出二十年的约定无效，其他约定是合同双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。唐某鸣主张上述合同全部无效依据不足，一审法院不予支持。
《物业使用权益转让合同》所约定的物业使用权转让款435367元应视为对整个实际租赁期限的对价，现一审法院认定《物业使用权益转让合同》超出二十年的部分无效，故红某公司应向唐某鸣返还超出二十年部分的物业使用权转让款206234.73元[435367元÷13880天×（13880天-20年天数7305天）]，对唐某鸣超出部分主张，一审法院不予支持。关于唐某鸣的利息主张，结合本案实际情况，一审法院酌定利息从起诉之日即2019年7月30日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算，对唐某鸣超出部分主张，一审法院不予支持。
唐某鸣主张品某公司退还2万元及利息，因收款收据确认该2万元属于团购优惠金，且该2万元的支付时间早于合同签订时间，该2万元亦不包含在合同约定的价款中，故一审法院认定该2万元属于唐某鸣取得合同约定价格所支付的对价，唐某鸣主张退还该2万元及利息的请求缺乏依据，一审法院不予支持。
一审法院裁判：
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认唐某鸣与红某公司于2017年11月20日签订的编号HCYR-2017-3-3-1009号《物业使用权益转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、红某公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款206234.73元，并支付以206234.73元为本金从2019年7月30日起至实际清偿日止按年利率4.35%计算的利息予唐某鸣；三、驳回唐某鸣的其他诉讼请求。
二审法院认为：
本案二审的争议焦点为案涉合同的效力。
唐某鸣上诉称本案实为买卖合同纠纷，案涉租赁合同并未履行，属于无效合同。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而案涉《物业使用权益转让合同》虽然约定红某公司将案涉物业的使用权益转让给唐某鸣，但明确约定转让期限是从合同签订之日起至2055年11月20日，唐某鸣应在2055年11月21日前将该物业归还给红某公司，故案涉合同并非为取得所有权的买卖合同，而应属于由唐某鸣支付租金暂时取得案涉物业使用权的租赁合同，唐某鸣主张本案为买卖合同纠纷，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。案涉合同是双方的真实意思表示，除了租赁期限超过二十年的部分外，其余部分没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，且唐某鸣已向红某公司支付物业使用权转让款435367元，红某公司亦已将物业交付唐某鸣使用，故唐某鸣称案涉租赁合同并未履行，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据案涉合同的约定及履行情况，判令《物业使用权益转让合同》约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效及红某公司退还相应的转让款本金及利息，于法有据，本院予以维持。
驳回上诉，维持原判。
