因疫情等失业面临断供怎么办？
客户咨询：
深圳市罗湖区某客户咨询，因疫情等原因，其已在公司裁员名单中，现在面临商品房的断供风险，该如何自救？
杨律师回复：
最近，因疫情等原因导致裁员引起断供等咨询增多，从淘宝拍卖或京东拍卖等平台中关于“法拍房”数据增幅较大，这可能不仅是个人问题，而且一个社会性问题。至于在一些新闻或自媒体中，有人呼吁银行降低贷款利率或给予因疫情导致被封市民月供延期偿还等问题，律师暂时没有看到银行出台准许无责延期偿还月供的公告。
在现实生活中，大部分银行基本不会同意业主延期偿还贷款。因银行与业主签订《个人购房按揭贷款合同》约定会有差异，对于逾期多久导致银行有权直接起诉业主要求偿还贷款或解除合同，这一般没有统一标准。但实际操作中，并非一概而论认为就不能延期或免责，业主主动联系银行协商可能是较好处理方式。
以本团队指导的某案例为例，某市某烂尾楼盘维权案，因楼盘烂尾，购房者不仅难以及时入住涉案房屋，且每月还要按期支付银行月供（本金与利息）。加上疫情等影响，有些购房者已面临断供风险，经团队给出建议，找出银行在放贷过程中存在的涉嫌违规定操作，并提出如购房者起诉至法院要求解除两合同，并要求开发商替购房者向银行偿还债务，但开发商此时已是山穷水尽濒临破产，银行的债权更难以保障，最终促成了购房者与银行达成在不解除购房合同与贷款合同前提下，银行同意购房者延期偿还月供的合意。
如因逾期偿还月供或一旦断供，自身征信必然会受到影响，严重时将面临被银行起诉要提前偿还本息，还要支付高额违约金，甚至如涉案房产资不抵债，即“钱房征信均三空”，还要背负继续偿还剩余债务重担。至于被列入失信人名单，其不良影响不用重复。
如确实遭遇了失业、重病等突发情况导致可能断供，我们该怎么办呢？
本律师给出如下五点建议：
（1）一定要主动积极沟通，并保留电话录音或书面申请等证据。漫漫人生路，总会痛几步。如确实遇到上述情况，任何慌张焦虑或像鸵鸟逃避均不是有效解决问题的方式，一旦有断供风险，要积极联系银行客户经理等，提出可行的延期方案，因银行在一定权限范围内可暂停偿还本息。
（2）收集或保留因疫情或重大疾病等导致收入锐减或暂时没有收入等证据。例如：自己（或配偶）前三年与今年的收入流水记录；单位出具的开具的《离职证明》或《收入证明》；患有重病的《疾病病历本》或《医药费支付凭证》等。即使不能认为疫情或重大疾病属于不可抗力，不能进行免责，但逾期偿还月供或贷款，也需要区分还款人属于恶意违约还是善意（不得已）违约。如属于不得已违约，则根据《民法典》第五百九十条 【因不可抗力不能履行合同】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。如违约方已尽到合理的告知义务，并采取有利措施降低损失扩大，这在一定程度上可降低其承担的责任。
（3）要主动配合法院，争取调解或和解。如确实不能与银行达成逾期偿还月供意向，银行起诉至法院，笔者也看到并非都是银行胜诉的案件，正确操作如下：不要不接听法官的电话，不要缺席案件的庭审（否则庭审中基本都是银行将对其有利的内容）。要积极联系法官，请求是否可以达成和解协议，如不能达成和解协议，也要通过非自身过错等理由请求降低违约金，尽量降低赔偿损失。笔者曾看到一个案例，即贷款人提供了较为充分的证据，证明其一直按期偿还月供，其有充足证据证明其因疫情原因导致生意暂时失败无力偿还，而且在遇到上述情形后，其主动联系银行等，并不存在恶意违约之情形，而且其逾期时间较短等，最终法院并没有判决解除贷款合同。
（4）提出非自身过错等理由降低或免除违约金。如遭遇到重病等无力偿还月供，笔者团队其它同事曾办理过一个类似案例，二手房买卖合同纠纷，买方在支付定金后，其配偶被检查出患有重病需资金救助，买方不得已将剩余购房款用于支付其配偶看病救治，导致其请求解除合同。卖方起诉至法院，要求买方承担根本违约导致的高额违约金损失，最终法院判决买方无须承担解除合同的违约责任，法理依据是“根据社会主义核心价值观”。法律规则本质在一定程度上是冰冷的，但不乏有法官跳出机械审理的思维惯性，依据规则背后的法理与情理，最终支持买方其配偶生命权具有优先性。该案仅为极少数个案，不能完全适用于因疫情失业或重病断供导致了无责解除合同或延期偿还月供，但具有一定参考价值。
（5）如上述措施均不奏效，建议要尽量避免被法拍。至于说法拍房比正常水平房价格要低，经历一拍流拍价格调低等，最终出现拍卖后价款不足以偿还银行所有借款、利息、违约金、诉讼费、保全费等，该风险已无赘述之必要。
所以慎重评估自身收入水平，并预留足够（一般六个月到一年月供积蓄）作为风险备用金，这可能是抵御短暂性裁员或失业导致无力按期偿还月供的较好方式。
参考案例：
贺某荣、李某鹏等金融借款合同纠纷民事二审民事判决书，（2021）辽02民终7678号，辽宁省大连市中级人民法院
当事人一审主张 ：
上海某某银行股份有限公司大连分行向一审法院起诉请求：1.二被告偿还贷款775，208.15元，并按照合同约定支付至款项还清之日止的欠息；2.被告贺某荣名下的位于大连市甘井子区房屋在办理完毕所有权首次登记后原告享有优先受偿权；3.二被告承担本案案件受理费、保全费。
一审法院认为：
二被告虽还提出因疫情影响餐饮生意导致逾期还款、请求继续按月履行还款义务的抗辩意见，但二被告于2020年3月6日起逾期还款，12天后因疫情形势好转本地即有序恢复餐饮服务经营单位现场就餐服务，且考虑疫情影响原告未马上宣布贷款提前到期，但被告仍未还清逾期欠款，直至次年原告向法院提起诉讼后，被告才多次偿还拖欠款项。现因案涉抵押房屋未办理建筑物所有权首次登记，就该房屋原告现不享有优先受偿权，再要求其放弃原、被告协商一致的合同权利，将损害债权人的合法权利，亦与借款合同约定有悖，故对二被告该项抗辩意见，不予采纳。二被告作为具备一般法律常识的完全民事行为能力人，应当在签订合同前了解合同内容并知晓签署借款合同的法律后果，案涉《个人购房担保借款合同》第十一条、第十二条系对违约事件及违约处理的正常约定，并非单方明显加重债务人责任的不合理条款，故二被告对案涉合同系不合理的格式条款的抗辩意见，亦不予采纳。
判决如下：
一、被告贺某荣、李某鹏于判决生效之日起十日内共同偿还原告上海某某银行股份有限公司大连分行借款本金772，666.48元，并自2021年6月11日起按75XXX号《个人购房担保借款合同》的约定共同给付原告利息、罚息、复利至款项全部付清之日止；二、驳回原告的其他诉讼请求。
二审法院认为：
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理。本案中，二上诉人从事餐饮行业，偿还案涉贷款的主要来源为其从业收入，二上诉人因疫情期间丧失收入而断供，符合不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力法定情形。二上诉人在疫情相对稳定且经济形势好转后陆续还清了全部欠款，目前仍按月足额还本付息，并不欠付任何款项，不构成根本违约。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，二上诉人因不可抗力不能履行民事义务，不承担民事责任。
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第10条还规定，对于受疫情或者疫情防控措施影响较大的行业，以及具有发展前景但受疫情或者疫情防控措施影响暂遇困难的企业特别是中小微企业所涉金融借款纠纷，人民法院在审理中要充分考虑中国人民银行等五部门发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染××疫情的通知》等系列金融支持政策，对金融机构违反金融支持政策提出的借款提前到期、单方解除合同等诉讼主张，人民法院不予支持。中国人民银行等五部门发布的《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染××疫情的通知》强调，对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮等行业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对因感染新型××住院治疗或隔离人员……及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。本案二上诉人正是从事受疫情防控措施影响较大的餐饮行业，被上诉人作为金融机构本应响应国家号召，给予政策支持，然其忽视二上诉人断供原因、补救行为与继续还款的良好表现，单方宣布借款提前到期，要求二上诉人提前清偿本可在30年内分期偿还的贷款，无疑给二上诉人增加经济负担，对于确保贷款收回更是无益。鉴于被上诉人宣布合同提前到期、要求二上诉人立即偿还全部款项的做法与国家关于疫情期间金融机构应当确保服务畅通、支持防控、发挥积极作用的指导精神不符，本院对被上诉人的诉请不予支持。
二上诉人今后应当严格遵守合同义务，按照借款合同约定按时还本付息，如非因不可抗力原因再次出现新的逾期事实，被上诉人有权按约行使权利。
综上，二上诉人上诉请求符合法律规定和国家政策精神，应予支持；一审适用法律错误，裁判结论欠妥，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果：
一、撤销大连市沙河口区人民法院（2021）辽0204民初2145号民事判决；
二、驳回上海某某银行股份有限公司大连分行全部诉讼请求。
