客户咨询：
佛山的刘女士支付了购房款，开发商已办理的预告登记，是否即使没有办理过户，如以后开发商将房屋抵押给第三人，刘女士是否可以先占为由主张房屋所有权？
答复：（参考“百度百科”）
（1）预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。本质上是为了在为开发商售卖期房、提高资产周转率提供法律支持。
（2）《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。”
（3）最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
关于预告登记的法律效力，因预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，但其应为“物权期待权”，但最终本质还是债权（或普通债权）。无论刘女士是否已缴足购房款，如涉案房屋最终没有办理过户至刘女士名下（最终以房产证登记为准），涉案房屋均不能认定是刘女士的房屋。
【裁判要旨】依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，当事人虽已全额缴纳购房款，但其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权，故一审法院未予支持当事人确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥。
参考案例：孔某靓、长某某信托有限责任公司二审民事判决书，中华人民共和国最高人民法院，（2020）最高法民终580号
本院认为，本案争议的焦点问题是：孔某靓对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。
根据查明事实，新某公司与中某公司、杨某森、赵某、华某公司合同纠纷案中，经新某公司申请，法院于2015年1月20日对中某公司名下呼国某（2008）第00137号土地使用权及位于内蒙古呼和浩特市某区的相关房产办理了财产保全，其中20层查封的范围为1-25号房产。在上述查封期限即将届满时，法院又根据新某公司的申请办理了续封手续，孔某靓提出执行异议，在异议被驳回后提起本案诉讼。新某公司辩称其申请查封的系20层1-25号房产，根据孔某靓的购房合同显示，其购买房产的房号为20层20071号、20072号、20076号、20077号、20086号、20087号，故新某公司并未申请查封孔某靓所诉房产。经查，根据孔某靓提供的《商品房买卖合同》所附20层平面图及中某公司所作广告的20层平面图显示，20层整层共计25套房产，新某公司总计查封了该层25套房产，系整层查封，孔某靓所诉房产位于20层，包括在被查封房产范围之内。新某公司该辩称意见系因中某公司对20层房产的编号与房产管理部门的编号不同导致，且新某公司亦无证据证明该层除25套房产之外还存在其他房产的事实，故其该辩称意见不能成立，本院不予支持。
根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔某靓虽然与中某公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔某靓并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔某靓排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。孔某靓上诉认为一审适用《执行异议和复议规定》第二十八条错误，本案应适用该规定第二十九条确认其对案涉房产享有物权期待权，足以排除法院强制执行。经审查，根据孔某靓与中某公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。孔某靓上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔某靓称其经常居住地在宁夏回族自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔某靓主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。
另，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔某靓仅享有依据《商品房买卖合同》要求中某公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥，本院对此予以维持。
综上，孔某靓的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。
