如何保住你的房屋？
论执行异议之诉
客户咨询：
佛山的某买受人购买了某开发商的涉案房屋，因开发商存在各种问题而怠于办理房产证，买受人无奈接收涉案房屋并装修入住多年，现因开发商拖欠第三人（某银行）的债务，第三人起诉开发商偿还债务并查封涉案房屋，买受人该如何保住其居住的房屋？
杨律师解答：
一、执行异议之诉案件的类型与破解要点
执行案件法律关系复杂，执行中各方合法权益受到侵害的情形在所难免，而执行异议之诉是执行救济中重要途径，即可保障案外人的实体权益，又可以维护各方主体的合法权益。执行异议之诉的案件类型有：（1）案外人基于所有权、用益物权、担保物权、合法占用权等提出的执行异议之诉；（2）申请执行人对执行标的的请求许可执行提出执行异议之诉；（3）基于分配方案的异议提出的执行分配方案异议之诉。
本案客户咨询属于第（1）种情形，因案外人基于债权请求对涉案房屋进行查封，买受人基于合法占用与使用涉案房屋而提出执行异议之诉，法院能否执行的关键在于开发商与买受人对涉案房屋无法办理过户是否存在过错。
在本案中，在法院查封之前，买受人已与开发商签订《商品房买卖合同》并支付了房价款，并提交有缴纳水费、电费、物业费票据、居住照片、居委会出具的证明等材料，证明买受人已实际占有与使用涉案房屋。对于买受人已向开发商全部付款并实际占有与使用涉案房屋之事实并无争议，但对于是否因开发商的原因未办理过户登记争议较大，这是本案的重点论述部分。
买受人与开发商签订《商品房买卖合同》后，如涉案房屋还没有办理过户至买受人名下，则买受人享有的并非是物权，而是债权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予不动产买受人的债权请求权接近于物权的特别优先保护，法院在审理此类案中，基本都会重点审查买受人与出卖人对未办理过户登记是否存在过错。
对于涉案房屋未能办理过户的原因在于开发商因资金短缺导致其经营停顿导致。本案中，律师在接受委托后，重点收集买受人在付清所有购房款后至实际装修入住至涉案房屋被案外人申请查封期间，其有连续多次催促开发商要求协助办理过户，但开发商一直处于未能回复（失联状态）的证据。
二、此类案件难点与建议
1、关于执行异议之诉，实践中因存在例如房屋借名买房、指定第三人支付购房款、涉案房屋因客观原因无法办理过户登记、买受人因不熟悉法律（或怠于行使权利）在涉案房屋查封并拍卖后拟清场时才提出执行异议等原因，每个案件都有其特殊性，故难以全部套用上述的操作手法，故只能针对每个具体个案的实际情况而提出破解措施。
2、如购买到涉案房屋后，买受人应及时办理或要求开发商（二手房为卖方）协助办理房屋过户登记，房屋登记到自身名下，才为“落袋为安”，否则即使支付了全部或大部分购房款，但因种种原因导致房屋无法过户，买受人又因时代久远等没有保存催促开发商或出卖人办理过户的证据，则案件结果会一定风险。
3、对于一些客户最为关心的问题，就是如购买了开发商的楼盘或房屋存在“小烂尾”或瑕疵，是否应提前收楼等问题，律师提出一点不成熟的观点，仅供大家参考：
（1）如涉案房屋周围房价急剧下降，买受人不仅可能面临“钱房两空”的困境，可能还要承担每个月高额房贷负担，则想办法解除合同退房是较为合理方式。对于案件胜诉后是否可足额或及时保障执行，律师有专业的操作手法可提高执行成功率，但无论谁都不可能保证判决书一定可执行到位。通过法院判决确定债权与及时割断买受人在入住无望时还须承担的高额月供，达到及时止损的目的。（2）如涉案房屋周围市场或年份的房屋价格变动不大，如涉案房屋交付仅存在部分小瑕疵，并非是属于难以装修入住或存在严重安全隐患的情形，为防止开发商破产导致买受人支付的购房款“沦为” 普通债权，及时收楼或简单装修入住，不断向开发商主张要求其协助办理过户登记，并保存所有证据，这可为日后防止涉案房屋被第三方债权人申请查封或拍卖，提出执行异议之诉做好铺垫。
三、法律依据或法院裁判要旨
1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》第十五条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》
第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2020修正）》第三百一十三条规定“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”
参考案例：
一、张某、广州越秀某实业投资合伙企业等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书，（2021）粤01民终12548号，广东省广州市中级人民法院
二审法院认为：本院认为：首先，张某提交的在购房过程中形成的《认购书》、POS机刷卡存根、《收款收据》、账户交易流水以及其在收楼过程中和入住案涉房屋后在日常生活所形成的《收楼确认书》《物业管理服务协议》《委托银行代收款协议书》、住宅管理费、电费发票、《业主消防安全责任书》、物业费用清单等证据足以证实案涉购房交易的真实性。某合伙企业提出的部分证据存在的瑕疵不能否定上述多项证据相互印证所形成的整体证明效力。
其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，张某虽未与利某公司签订正式的商品房买卖合同并办理网签、备案等手续，但其在案涉房屋被查封之前与利某公司所签订《托斯卡纳认购书》对商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、分期付款的时间及金额等内容作出了明确约定，且也已依约向利某公司支付了定金及部分房款，利某公司也已向其交付案涉房屋。因此，双方之间签订的认购书应认定为商品房买卖合同。一审法院对此定性不当，本院予以纠正。
再次，张某提供了其及其丈夫、儿子、女儿名下不动产登记查询结果的证明，可证明其家庭成员在本市并无其他房产，由此可以证明其从利某公司处购买案涉房屋目的是为了自身居住和生活需求，属于《执行异议复议规定》第二十九条规定的“因所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，其属于商品房消费者。
复次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。上述规定体现了商品房消费者的生存权优先保护的原则。商品房消费者的生存权优先于建设工程价款优先权及抵押权。张某已交付一定比例购房款且从2015年至今已在案涉房屋中居住多年，对案涉房屋享有物权期待权。同时，虽然其支付比例尚未达到《认购书》约定价款的百分之五十，但其已将剩余部分价款交付至一审法院以供执行，可在一定程度上满足某合伙企业的清偿要求。从优先保护商品房消费者生存利益和平衡商品房消费者和抵押权人利益考虑，应认定张某对案涉房屋享有的民事权益能够对抗于某合伙企业基于在建工程抵押权而对案涉房屋的强制执行。
最后，关于张某在购房过程中是否存在过错的问题。有证据表明利某公司在双方签约时正处于债务风险逐步暴露的过程中，其为套取资金偿付债务而绕开商品房买卖合同网签、备案、账户监管等相关行政管理措施，私自将房屋打折对外出售，由此严重损害了相关债权人的合法权益。但房地产开发企业规避监管的行为，一般商品房消费者在购房过程中难于识别，其以打折降价的方式促销在房地产行业下行周期中也属常见，不能因此得出其折扣幅度不符合市场一般行情的结论。并且基于生存利益至上的考量，《执行异议复议规定》第二十九条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也未以是否存在过错对商品房消费者的权利作出限定。因此，一审法院以张某在购房过程中未尽谨慎注意义务为由认定其权利不足以排除执行，属于适用法律错误，本院予以纠正。
综上所述，张某提出的异议符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，其上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理不当，本院予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初41434号民事判决；
二、停止对广州市白云区利某某花园三期项目D1栋XX房的拍卖强制执行措施并解除上述房屋查封。
