楼盘烂尾购房者还要继续偿还月供吗？

法院：剩余贷款由开发商还

咨询问题：

因楼盘烂尾无法交付，购房者与开发商解除合同后，剩余银行按揭贷款还要继续还吗？

基本案情：

2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。之后许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

一审法院审理认为：

《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。故判决许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

一审判决后，许先生不服，提起上诉。

法院审理认为：

案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

至于《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，二审法院认为该条款系银行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与最高法解释相抵触的内容，加重了许先生的责任，该条款对许先生不具有拘束力。

最终，嘉兴中院二审判决银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。

备注：上述材料来源于浙江省嘉兴市中级人民法院官网，仅用于学习。如有侵权，请联系本律师删除。

参考案例：
招某银行股份有限公司嘉兴南某支行、许某征等金融借款合同纠纷二审民事判决书，浙江省嘉兴市中级人民法院，（2021）浙04民终1597号

上诉人主张：

许某征、张某云上诉请求：

1．撤销原判第二、三、五项，依法改判驳回招行南某支行全部诉讼请求或发回重审；2．本案诉讼费由招行南某支行承担。

事实和理由：

1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。房屋出卖人嘉兴永欣建业有限公司（以下简称永某公司）已进入破产清算程序，与许某征的商品房买卖合同解除，许某征购房目的无法实现，有权解除借款及担保合同。一审法院认为解除原因是合意，回避了购房人依司法解释直接行使合同解除权的规定。2．由于房屋买卖合同和购房借款及担保合同均已解除，合同目的无法实现，一审法院认为合同目的已实现，违背常识，违反法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故应由永某公司向招行南某支行返还剩余部分贷款本息，这既可避免诉累，也保障了招行南某支行的合法权益。3．永某公司对款项返还、抵押权涤除等方面有密切关系，应追加其为第三人。张某云向一审法院表述了答辩意见，并非未作答辩，一审法院驳夺了张某云的诉讼权利。

招行南某支行辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分。招行南某支行的合同义务是发放贷款，有关房屋质量、价格、权属纠纷，与招行南某支行无关，个人购房借款及担保合同中有明确约定。许某征、张某云以其无法取得相应房产所有权为由，不按约归还贷款本金及利息，招行南某支行有权宣布合同提前到期，并收回全部的贷款本息。

招行南某支行向一审法院起诉，请求许某征、张某云：1．归还借款2156721.77元，并支付利息47379.96元（自2019年10月1日起暂计算至2020年3月2日，要求按合同约定计算至款项实际还清之日止）；2．赔偿实现债权的律师费33000元；3．以抵押财产对上述债务承担抵押担保责任，招行南某支行对抵押财产享有优先受偿权；4．承担本案诉讼费。

许某征向一审法院反诉，请求：1．确认许某征与招行南某支行之间签订的《个人购房借款及担保合同》（合同编号8140424234003）解除；2．判令招行南某支行返还许某征已付贷款本息合计2727315.16元；3．招行南某支行负担反诉案件受理费。

一审法院认为：

双方对合同解除后的款项返还存在两部分争议，即：一、剩余未清偿借款本息许某征、张某云是否还应继续向招行南某支行履行清偿义务；二、借款期内已还款项招行南某支行是否应当返还许某征、张某云。

对此一审法院认为：首先，合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。而该合同第53条也以加黑加粗字体载明，有关免除贷款人义务及增加借款人义务的条款均已向借款人、抵押人及保证人进行了提示和说明，借款人、抵押人及保证人已明确全面理解相关条款含义。故应认定为招行南某支行已就该合同的格式条款向许某征、张某云履行了提示、说明义务，且许某征、张某云已理解并同意该条款内容，双方已就条款协商一致，对双方具有约束力。根据上述合同约定，无论许某征、张某云与开发商永某公司的商品房买卖合同是否解除，均不影响该合同的效力，许某征、张某云作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。

其次，许某征、张某云主张贷款人只能向房屋出卖人永某公司主张债权、许某征和张某云不必继续还款以及要求招行南某支行退还已还本息款项的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款，该条款规定为“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，该条款规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的规定并不矛盾，许某征、张某云的相关主张缺乏依据。

综上，许某征、张某云未按约还款已构成违约，招行南某支行有权要求许某征、张某云清偿剩余结欠借款本息。招行南某支行主张的实现债权费用，亦符合双方约定及浙江省律师服务收费标准，予以支持。许某征、张某云已偿还的借款本息属于其依照合同本就应当负有的还款义务，招行南某支行依照合同约定收取许某征、张某云的还款，具有事实和法律依据，许某征、张某云无权要求返还。

一审法院判决：

一、确认招行南某支行与许某征、张某云签订的《个人购房借款及担保合同》解除；二、许某征、张某云于判决生效之日起十日内立即归还招行南某支行借款本金2156721.77元并支付相应利息47379.96元（自2019年10月1日暂计算至2020年3月2日，此后按合同约定计算至实际清偿之日止）；三、许某征、张某云于判决生效之日起十日内赔偿招行南某支行为实现债权支出的律师费33000元；四、驳回招行南某支行的其他诉讼请求；五、驳回许某征的其他反诉请求；如果许某征、张某云未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费减半收取12348元、保全申请费5000元，合计17348元，由许某征、张某云负担；反诉案件受理费减半收取14334元，由许某征负担，于判决生效后七日内缴纳。

二审法院认为：
案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许某征、张某云应否承担剩余贷款的还款责任。

许某征向永某公司购买房屋，双方签订商品房买卖合同；许某征、张某云为支付购房款，与招行南某支行签订个人购房借款及担保合同，招行南某支行发放的贷款作为购房款由永某公司收取，此后许某征依约归还了部分贷款本息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。许某征与永某公司间的商品房买卖合同履行过程中，永某公司因进入破产清算程序而无法向许某征交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许某征、张某云据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。根据前述规定，永某公司应承担剩余贷款的还款责任。个人购房借款及担保合同第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。该条款系招行南某支行为重复使用而提前拟定的格式条款，其中与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相抵触的内容，加重了许某征、张某云的责任，该条款对许某征、张某云不具有拘束力。故招行南某支行提出的由许某征、张某云归还剩余贷款、支付利息及赔偿律师费的请求不能成立，不予支持。另外，许某征上诉状中提出撤销原判第五项的上诉请求涉及其一审的反诉，然许某征于2021年7月26日明确表示其反诉部分的上诉费不再缴纳，故按其撤回反诉部分的上诉处理。

二审法院判决：

一、维持浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初7990号民事判决第一项、第五项；

二、撤销浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初7990号民事判决第二项、第三项、第四项；

三、驳回招某银行股份有限公司嘉兴南某支行的诉讼请求。

一审本诉案件受理费减半收取12348元、保全申请费5000元，合计17348元，由招某银行股份有限公司嘉兴南某支行负担；反诉案件受理费减半收取14334元，由许某征负担。二审案件受理费24967元，由招某银行股份有限公司嘉兴南某支行负担。

杨登基律师点评：
1、本案例具有一定典型性，主要是因疫情等综合因素影响，不断有中小房企破产、重整、倒闭等消息，购房人的合法权益难以得到有效保障。如借鉴本案例，可从较大限度上保护购房人在解除《商品房买卖合同》同时解除《购房按揭借款合同》，进而避免了因楼盘（烂尾）无法接收房屋却还要背负承重的月供债务。

2、本案例亦有一定的不足，就是购房人之前已支付的贷款本息是否可退还等问题，本案例没有直接回应，仅说房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，即将购房人在解除合同后主张返还之前已支付贷款本息（甚至是已支付首付款等）的权利推给向开发商主张，但此时开发商已是破产，烂船三根钉基本不可能足够众多债权人分，此时不利于保护购房者合法权益。

3、本案例仅作为及时止损策略来参考，因购房人在开发商破产后，拒绝偿还剩余月供被银行起诉导致，较为合理的操作思路是主动起诉开发商与银行，要求同时解除《商品房买卖合同》与《个人按揭借款合同》，要求开发商偿还购房人已支付的首付款与月供、要求开发商向银行偿还剩余的贷款。所以，任何诉讼策略可能都有其优势与不足，我们需结合个人实际情况来决定最终采取的诉讼策略。