关于张某、谢某夫妇“跳单”新闻如何看？

有客户提问：
近日，明星张某、谢某夫妇购买上海某公馆高端住宅却“跳单”的消息在网上发酵，引发热议，律师如何看？

答复：

平时比较少关注娱乐新闻，且在没有法院判决的情况下，暂不便对该新闻中张某、谢某夫妇的行为是否构成“跳单”进行定性，仅对该行为背后涉及到的法律问题进行分析。

类似参考案例：
一、茂名某某地产中介服务部、林某某中介合同纠纷民事二审民事判决书，茂名市中级人民法院，（2021）粤09民终2065号

一审法院认为：

NN服务部与林某某签订的《看房书》具有居间合同性质，其中约定的林某某保证不得直接或间接与物业业主私下交易的条款，内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该约定内容，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，林某某的儿子是通过其他中介公司购买了涉案房屋，而NN服务部未提供证据证明其独家享有涉案房屋房源信息，林某某不存在“跳单”行为，不构成违约，故对NN服务部要求林某某支付违约金的诉请，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，NN服务部没有促成涉案房屋买卖成立，不得要求林某某支付报酬即中介服务费，故对NN服务部要求林某某支付中介服务费的诉请，一审法院不予支持。

一审法院判决：

驳回茂名某某地产中介服务部的全部诉讼请求。

二审法院认为：

本院认为，如前所述，本案二审争议焦点为：林某某是否存在“跳单”违约行为。

一审判决对如何衡量买方是否构成“跳单”违约已进行了充分、正确的论述，本院对此不再赘述。本案中，判断林某某是否存在“跳单”违约行为的关键是看其是否利用了NN服务部提供的涉案房屋的房源信息。NN服务部主张林某某利用了其提供的房源信息，提供的证据是《声明书》。经审查，该《声明书》虽加盖了九九公司的公章，但无该公司负责人及制作人员的签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百一十五条第一款“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的规定，故本院对该《声明书》不予采信。NN服务部主张林某某利用了其提供的房源信息，缺乏证据，本院不予采纳。相反，林某某二审提交了李某某与九九公司、戴玲签订的《房屋买卖合同》，NN服务部对该合同的真实性不持异议，故本院对该合同的真实性予以认定，并根据该合同的内容，应认定李某某是通过九九公司提供的中介服务向戴玲购买了涉案房屋。因此，NN服务部主张林某某存在“跳单”违约行为不能成立，其据此请求林某某向其支付中介服务费及违约金，本院不予支持。

此外，李某某并不是NN服务部与林某某之间的居间合同的当事人，NN服务部以李某某与林某某共同构成“跳单”、系必要共同被告为由，认为一审判决遗漏当事人，没有事实和法律依据，本院对NN服务部该主张不予采纳。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

二、中山市LL房地产经纪有限公司、刘XX等行纪合同纠纷民事二审民事判决书，广东省中山市中级人民法院，（2021）粤20民终2740号

一审法院认为：

本案为中介合同纠纷。现有证据及各方陈述足以认定三方之间曾存在合法有效的居间合同关系，一审法院予以确认。三方于签订的《声明书》实质是对《二手房买卖及居间服务合同》约定解除的补充，据此也可以确认杨某某知晓案涉房产登记状态存在不确定性的事实，因此LYJ公司已在其知悉的范围内充分履行告知义务，并通过签订该《声明书》降低交易风险。依据该《声明书》中“若该房产在签署上述合同前已被查封，则合同自动解除”的约定，涉案房产的查封日期为，而《二手房买卖及居间服务合同》的签订时间是，显然约定解除的条件已成就，《二手房买卖及居间服务合同》应自动解除。LYJ公司、刘XX、杨某某之后于签订《房屋买卖解除协议》及《声明书》仅是对《二手房买卖及居间服务合同》解除的确认及明确合同解除后的义务，主要是LYJ公司在合同解除后设置“防跳单”条款，即刘XX、杨某某若避开居间方私自成交，买卖双方均需向LYJ公司支付原合同约定的全额佣金。诚然作为居间方的LYJ公司必定为促成买卖双方的交易作出努力，其主要体现在信息及机会的提供上。若禁止居间方在合同解除后设置该类“防跳单”条款，将变相促进买卖双方在利用居间人提供的信息或机会等便利后，直接绕开居间人私下直接进行交易的不诚信行为发生。因此，该条款约定应认定为合法有效。此外，三方就上述《房屋买卖解除协议》签订《声明书》约定一旦解除合约后，买卖双方不得私下成交或找其他中介成交，否则LYJ公司有权利向买方、卖方追回佣金，该约定与《房屋买卖解除协议》中的“防跳单”条款区别在于本约定还排除了刘XX、杨某某通过其他中介交易的权利。“防跳单”条款意在保护居间方在促成买卖交易所付出的努力，而非排除同行之间的竞争。在LYJ公司未提供证据证明案涉房源为其独家信息且LYJ公司与刘XX、杨某某已解除合同的情况下，该条款显然排除其他中介的正当竞争介入。刘XX、杨某某作为消费者有权自主选择居间服务提供方，有权就费用、服务质量等作出选择。综上，《二手房买卖及居间服务合同》解除后，该“防跳单”条款限制刘XX、杨某某就该非独占案涉房源选择其他中介交易的部分应当认定为无效。杨某某提供的《暮霖房地产买卖合同》以及LYJ公司提供的案涉房产登记信息，可以确认在暮霖公司提供居间服务的情况下，刘XX与杨某某已完成203房交易的事实。因此非属于“防跳单”条款中约定的“刘XX、杨某某若避开居间方私自成交”的情况，所以不能适用该条款约定的违约责任。

综上，LYJ公司的诉讼请求，理据不足，一审法院予以驳回。

二审法院认为：

针对LYJ公司的上诉请求及理由，本案二审争议焦点为：刘XX、杨某某是否应向LYJ公司支付佣金。

涉案《二手房买卖及居间服务合同》既包含刘XX与杨某某之间的买卖合同关系，也包含刘XX、杨某某与LYJ公司之间的居间合同关系，为复合型合同。LYJ公司上诉认为刘XX、杨某某恶意串通，通过先解除合同再找其他中介机构“代办”交易手续的方式继续交易，属于“恶意跳单”行为，应向其支付中介费。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本院认为，其一，LYJ公司作为专业的房地产买卖中介公司，应当在接受出卖人委托时对委托出售的房产进行专业审查，全面了解房产的具体情况，包括交易房产是否存在抵押、查封等影响交易顺利完成的因素，并将所了解的详细房产信息如实告知有意向的买受人，买受人才可基于居间方所提供的准确的房产信息，自愿选择是否建立买卖关系。而LYJ公司在未尽到严格审查义务，未向买受人如实报告涉案房产已查封的情况即促成双方签订房屋买卖合同，因涉案房产在合同签订前已被查封，买卖双方因此解除房地产买卖合同，LYJ公司对此存在过错，依法不得要求支付报酬。其二，三方于2018年7月1日签订《声明书》，约定“一旦解除合约后，买方、卖方不得私下成交，或找其他中介成交，否则，LYJ公司有权利向买方、卖方追回佣金….”。该约定系三方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本院认为，三方约定“买方、卖方不得找其他中介成交”应理解为买卖双方不得利用LYJ公司的居间服务信息以寻找其他中介来达成涉案房屋交易，而非一概排除刘XX、杨某某通过其他中介交易的权利。在LYJ公司未能举证证明涉案房源为其独家信息，且刘XX、杨某某系恶意串通，通过先解除合同再利用其居间服务信息寻找其他中介机构“代办”交易手续，应承担举证不能的不利后果。综合上述两方面分析，LYJ公司请求刘XX、杨某某支付中介费，理据不足，本院不予支持。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

杨律师点评：

关于“明星夫妇购房跳单”的新闻，提出如下观点：

首先，随意跳单行为不仅有面临违约的法律风险，而且应当受到道德上的谴责。购房者与卖家跳开中介而私底下交易的行为不能说符合道德，因任何人的合法劳动都有价值，都应当得到尊重与肯定。很多中介平时带客户去看房子，风里来雨里去，前期不收取任何费用，即使带了很多人去看房，最后成交签单比例可能也不高，所以随意跳单行为应当受到谴责与付出违约成本。

其次，因现在房价较高，很多购房者的购房压力较大，间接诱发“跳单”。如在二手房交易环节中，还要额外增加中介费（一般是房屋总价的1.5%至2%之间，甚至有些超过4%），这些额外交易成本无疑最终都转移给购房者。很多二手房普通购房者不可能购买本纠纷的明星夫妇豪宅，而是普通的住宅。如普通住宅总价200万与中介费2%来计算，这就是4万的额外开支。这或许对已是山穷水尽的普通购房者来说，不得不说是巨大的负担。

此外，有些房产中介可能利用其渠道优势地位垄断二手房买卖信息，这可能加剧“跳单”发生频率。如买卖双方要交易，大部分只能选择将房产交易信息挂靠到中介的网站，这样大概率会导致买卖双方不得已选择中介的服务。但如中介利用《二手房买卖居间服务合同》等条款基本偏向于保护中介利益，最终可能导致交易双方都不满意，但还是不得不为此支付高额的中介费，这可能才是衍生部分交易双方在中介撮合后，最终选择跳单自行交易或选择更便宜中介的潜在原因。

再次，跳单与消费者自由选择权存在一定冲突。购房者亦作为消费者，其身份具有消费者的特性，在购买房屋时即签订跳单条款，必然要遵守跳单条款的效力。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

跳单条款的本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法获得应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重一方责任排除对方主要权利的情形，应为有效。衡量是否跳单违约的关键，是看交易一方是否利用了中介提供的房源信息、机会等条件。

所以，如本新闻中明星夫妇确实已与中介公司签订了《中介服务合同》，特别是有明确约定中介提供服务后，明星夫妇不能与对方私底下与对方交易，则明星夫妇有违背诚实信用原则的违约嫌疑，该行为有可能因此要付出违约成本，更不应提倡。但如果明星夫妇并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，或中介仅仅是带明星夫妇看了房子，没有签订任何协议，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则明星夫妇有权选择报价低、服务好的其它中介公司促成房屋买卖合同成立或自行交易，而难以认定构成跳单违约。

最后，2021年11月19日，深圳住建局上线了新版二手房交易系统，这个系统最重要的改变是首次引用了“单边代理”模式。该“专门平台协助公民自由交易二手房系统”打破中介方依托“信息不对称”的固有弊端，即卖方买方若自行通过二手房自助平台签订合同与任何第三方无关，平台不承担任何风险和责任，所有风险和责任由买卖双方自行要承担。相当于给了众多买卖双方多一种选择权，如双方没有信任基础或认为交易风险较大，可付费选择中介提供服务，例如打官司可自行操作，也可以委托律师操作。所以，如有多种类的二手房交易渠道，既可满足有支付能力或支愿意付中介费的交易双方选择中介购买优质的服务，在一定程度上促进中介行业服务水平的提升，又可以降低大部分低收入普通购房者的购房压力，可谓一举两得。

综上所述，明星跳单的新闻上了热搜，围观群众评论众多，这背后的逻辑不仅在于明星的光环效应，更加多的是该新闻背后可能折射出到每个普通购房者曾经遇到的问题。正因为我们每个普通人在购买二手房时有可能会遇到此类问题，所以我们才更应理性与客观看待该现象。