开发商虚假宣传误导买受人遭受损失

应承缔约过失责任

姚某等购房户诉某地集团蚌埠XX置业有限公司商品房预售合同纠纷案，安徽省蚌埠市中级人民法院，（2016）皖03民终910号

裁判要旨：

出卖人就商品房开发规划范围外的区域配套设施所作的销售广告和宣传资料为要约邀请，出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

基本案情： 

原告姚某等购房户（共计75人）向安徽省蚌埠市蚌山区人民法院起诉请求：1、判令撤销姚某等购房户与某地XX公司签署的《商品房买卖合同》，并赔偿姚某等各购房户损失；2、判令撤销王某、沙某、孟某与某地XX公司签署的商品房预约合同，双倍返还预收定金并赔偿损失；3、某地XX公司承担诉讼费用。

事实与理由：2013年期间，被告开发的中央广场一期及二期商品期房开盘预售。根据被告对楼盘销售推广及介绍，原告各户分别与被告签署了《商品房买卖合同》、其中原告王某、沙某、孟某与被告签署了《某地中央广场商品房定购单》。但在合同履行过程中，原告获悉被告销售宣传的“八万方YY公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“YY公园”规划建设。并且，原告所购商品房临近的公园南路与园西街交叉口东北侧位置，于2013年10月份开工建设近三千米的“蚌埠湖西110kv变电站”项目，目前基建已基本完成。该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在原告购买商品房时，被告从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。综上，被告在预售商品房时，以并不存在规划建设的“八万方YY公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，致使原告违背真实意愿签署《商品房买卖合同》，被告的行为已经构成欺诈。

被告某地XX公司辩称：原告的诉请无任何事实依据。一、2008年至2020年蚌埠市城市总体规划中，对于中央广场项目周边就进行了规划，包括城市公园及水域，其位置在中央广场项目的一期与二期中间，在蚌埠市其后的规划中对此均没有发生改变。被告严格按照市政规划的内容进行宣传，并无虚假内容。二、原告在诉状中称被告宣传的市政公园实为市政公用设施用地，原告凭此认为被告存在虚假宣传，是不符合客观事实的，其一，市政规划中已经明确为公园某地及水域，被告也按此进行宣传，其二，原告现有的证据无法证明该区域不存在市政公园，也即原告认为被告虚假宣传无事实依据。三、原告与被告签订的商品房买卖合同的时间在2013年4月，而蚌埠市城乡规划局的110kv变电站的公示时间在2013年12月，原告诉状称原告在购房时被告没有如实告知，与基本事实不符。四、退一步讲，即使变电站的公示时间在原告购房之前，被告对此也没有告知的义务，其一、变电站的位置在被告开发的中央广场规划的红线范围之外，被告无告知义务。其二，变电站的规划建设属于市政部门的职责，且均为市政公开的内容，业主对此应当是知悉的，对此被告更无告知的必要。其三，市政部门建设变电站已经通过了相应的环评。对周边环境及人身并无损害，原告诉称对商品房的品质及人身存在损害完全是主观臆断。在原、被告所签订的商品房买卖合同附件补充协议当中，补充协议的第五条明确约定：双方同意买受人所购房屋的装饰、设备标准、户型结构及买受人所购房屋所在小区的总体规划图纸等均以组合图类及政府最后批准的文件为准，此前出卖人提供的宣传资料，包括文书、广告、扇子及口头承诺中的内容与组合图纸、补充协议不同的，以组合图纸及补充协议为主。抛开事实问题不谈，单纯就原告诉请的合同依据和法律依据而言，本案原告的诉请也缺乏最基本的合同依据和法律依据也是不能成立的。综上，原告认为被告在YY公园及变电站问题上存在虚假宣传及故意隐瞒，没有任何事实依据，在此基础上要求撤销商品房买卖合同并赔偿亦无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

法院审理查明：2013年期间，某地XX公司与姚某等购房户分别签订了《商品房买卖合同》，买卖房屋的位置座落于某地中央广场一期和二期项目，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。本案所涉变电站和公园均系蚌埠市滨湖新区控制性详细规划范围内的市政建设项目，其中变电站规划方案于2013年12月公示，现已建成投入使用。姚某等户所购商品房临近公园南路与园西街交叉口东北侧位置的“蚌埠湖西110kv变电站”项目。某地XX公司宣传资料中载明的“八万方YY公园”位于滨湖新区公园南路以北、公园北路以南，某地中央广场一、二期项目之间，该区域地块面积约为66582平方米，规划用地性质为某地和公用设施用地。此外，滨湖新区中央景观公园项目规划总平面图已在2016年9月14日淮河晨刊上公示，至今尚未建成。姚某等购房户以某地XX公司对并不存在规划建设的“八万方YY公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向安徽省蚌埠市蚌山区人民法院提起诉讼。另查明，2013年8月4日、2013年10月6日，王某、沙某分别与某地XX公司签订《某地中央广场商品房定购单》，定购某地中央广场的房屋，并已支付部分款项。

裁判结果 ：

安徽省蚌埠市蚌山区人民法院于2016年5月4作出（2015）蚌山民一重初字第00019号民事判决：一、被告某地集团蚌埠XX置业有限公司于判决生效之日起十日内补偿原告姚某等人损失（金额按照各户购房款2%确定，分别在7594.24元至17758.94元之间不等）；二、撤销原告王某、沙某与被告某地集团蚌埠XX置业有限公司签订的《某地中央广场商品房定购单》；三、驳回原告孟某的诉讼请求；四、驳回原告姚某等购房户的其他诉讼请求。宣判后，某地XX公司及姚某等67人均不服一审判决，向安徽省蚌埠市中级人民法院提起上诉。安徽省蚌埠市中级人民法院经审理，于2017年1月11日作出（2016）皖03民终910号民事判决：驳回上诉，维持原判。

法院认为： 

法院生效裁判认为：（一）某地XX公司不构成欺诈，姚某等购房户关于撤销涉案商品房买卖合同的诉讼请求不能成立。本案争议的“八万方YY公园”及变电站设施均系市政建设项目，诉争区域的土地为市政建设用地，不属于某地XX公司的商品房开发规划范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”鉴于涉案变电站建设项目及某地XX公司宣传的“八万方YY公园”项目均不在某地XX公司商品房开发规划范围内，故某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传问题以及涉案变电站的规划建设问题均不能成为某地XX公司与姚某等购房户签订的商品房买卖合同的组成部分，当然亦不能构成该商品房买卖合同的履行内容。一审判决将某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传资料视为商品房买卖合同内容，并认定某地XX公司未兑现承诺构成违约，与上述司法解释规定不符，予以纠正。事实上，根据姚某等购房户一审提交的民事诉状，其并未要求某地XX公司承担违约责任，而是基于欺诈事由诉请撤销涉案商品房买卖合同并赔偿损失，具体理由包括两个方面：一是某地XX公司对并不存在规划建设的“八万方YY公园”进行虚假销售宣传，二是故意隐瞒高压变电选址规划拟建事实。

关于“八万方YY公园”的宣传是否构成欺诈的问题。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。根据姚某等购房户诉讼中提供的滨湖新区控制性详细规划，显示本案诉争区域（即某地中央广场一期和二期之间的区域）包含公园某地和水系标识，其中虽未载明某地面积，但从规划图适用的比例尺和规划项目占地规模判断，该公园某地属于大型景观绿化项目，某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传并非凭空杜撰，故不能认定某地XX公司主观上存在欺诈故意。且蚌埠经济开发区管理委员会于2015年12月7日答复某地XX公司的《关于滨湖中央公园项目建设有关问题的复函》载明，滨湖中央公园项目的用地征迁工作已经完成，并已移交安徽天晟实业发展有限公司进行土地平整等前期施工。上述证据表明，某地XX公司宣传的YY公园项目是有行政规划依据的，姚某等购房户主张某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传构成欺诈行为的理由不能成立。关于某地XX公司未披露变电站规划选址信息是否构成欺诈的问题。法院生效裁判认为，以不作为方式构成的欺诈，应以行为人负有特定作为义务为必要条件。姚某等购房户主张某地XX公司故意隐瞒变电站规划选址信息构成欺诈行为，该主张成立的法律前提是某地XX公司对变电站规划选址信息负有披露义务。故判断某地XX公司未披露变电站规划选址信息是否构成欺诈并承担相应责任，首先取决于某地XX公司是否负有信息披露义务。而法律义务产生的依据一是来源于法律规定，二是来源于当事人约定。就本案而言，涉案变电站属于市政建设项目，其规划选址信息属于政府公开信息范畴。某地XX公司作为民事主体，不负有对政府公开信息进行披露的法定义务。同时，由于涉案变电站的规划建设不属于商品房买卖合同的履行内容，某地XX公司也不负有披露该变电站规划选址信息的合同义务。故姚某等购房户关于某地XX公司隐瞒变电站规划选址信息构成欺诈的主张不能成立。至于该变电站对周围居住环境是否具有危害性，是否应予排除，因涉及市政公共设施的规划建设问题，依法不应通过民事诉讼进行处理。综上，姚某等购房户关于某地XX公司构成欺诈并据此请求撤销商品房买卖合同的诉讼主张，依据不足，不予支持。（二）某地XX公司在销售房屋过程中违反如实告知的先合同义务，依法承担相应赔偿责任。关于某地XX公司是否应承担民事责任的问题。法院生效裁判认为，某地XX公司虽不构成违约行为和欺诈行为，但并不意味着其不承担任何法律责任。就一般情况而言，开发商预售的商品房属于特殊类型的商品，其价值不仅取决于预售房屋本身的质量、结构和功能，区域配套设施和环境因素对房屋价格也具有不同程度的影响。本案中某地XX公司宣传预售的商品房亦不例外。某地XX公司为取得较好的商业效益，在宣传资料中除标明公司品牌价值、社区景观特征、安全防护技术外，还对周边人文环境、商业环境和绿化环境进行宣传，其中即包括“八万方YY公园”的内容。根据权利义务一致的法律原则，开发商既有权从其房屋销售宣传中获取利益，即应依法对其不当的销售宣传行为承担相应法律责任。从本案现有证据分析，某地XX公司关于“八万方YY公园”的销售宣传行为是存在一定不足之处的，主要表现在：第一，某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传内容与市政规划不完全相符。国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》（1998年修订）第三条规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。而根据蚌埠市城乡规划局出具的《情况说明》，某地中央广场一、二期项目之间规划面积约为66582平方米，规划用地性质为某地和公用设施用地。由此表明，某地中央广场一、二期之间地块面积和规划用途与某地XX公司宣传的“八万方YY公园”均存在差异，某地XX公司的销售宣传行为违反上述《房地产广告发布暂行规定》第三条的规定。第二，某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传资料中未注明规划或建设的相关内容，不符合房地产广告发布的法律要求。国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》（1998年修订）第十一条规定，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。某地XX公司关于“八万方YY公园”的宣传资料中未注明规划或建设相关内容，与上述规定不符，不利于保障购房者的知情权。第三，某地XX公司在其部分销售宣传资料中未如实注明“市政”字样，容易使购房户对公园项目的性质和归属产生误解。上述情形表明，某地XX公司出于追求商业利润的需要，在销售房屋过程中向姚某等购房户作出“八万方YY公园”的宣传，夸大了宣传对象的规模和用途，违反了如实告知的先合同义务，并对房屋销售价格和购房户的居住环境预期产生一定影响，客观上给购房户造成了相应损失，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。故某地XX公司依法应对姚某等购房户产生的相关损失承担赔偿责任。

本案系商品房预售合同纠纷，需要从商品房买卖合同这一特殊角度分析要约邀请与合同的关系。众所周知，房屋不是独立存在的，它具有地域性、区位性特征。因此，商品房买卖合同的标的实际上具有复合性和整体性，它并非单纯指向某一特定房屋，同时还潜在指向区域配套设施和环境诸因素。其中，房屋是合同约定的内容，出卖人违反约定可以按违约责任处理；而出卖人广告宣传的区域配套设施和环境则可能只构成要约邀请的内容，并因而不产生合同约束力和违约责任问题。这是一个极其矛盾的现象，但遗憾的是，这种现象不仅是客观的，也是普遍的。尤其对于开发规划范围（俗称“红线”）外的公共配套设施，即使房屋出卖人存在宣传不实或虚假宣传情形，由于该广告宣传的法律性质属于要约邀请，而不构成要约，由此规避了《合同法》中违约责任的适用。而《广告法》第五十六条[7]规定的虚假广告民事责任构成要件包括：违法性、虚假广告、消费者受有损害及该损害与发布虚假广告之间存在因果关系。该条规制的行为特指虚假广告，并不适用其他违反诚信原则的行为。而其中关于虚假广告的认定，根据《广告法》第28条规定，其规范对象系指商品和服务，即消费者购买的标的，其涵盖范围乃限于交易对象。本案所涉“八万方YY公园”系开发规划范围外的公共配套设施，不属于商品房预售合同的交易对象，故该“八万方YY公园”的广告宣传不符合虚假广告民事责任的构成要件。而且，《广告法》第五十六条规定的责任形式限于实际损失赔偿，不包括可能产生的信赖利益损失，适用范围较窄。而将要约邀请纳入缔约过失责任调整范围，上述法律适用的局限性问题便可迎刃而解，同时也填补了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定中对要约邀请规制的空白。因此，重新审视研判房地产广告宣传的法律意义，对于规范房地产销售行为，充分保护消费者权益，以及完善相关司法解释的规定，均具有积极的作用。

案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

案例评析 ：

本案判决维护了广大购房户的合法权益，取得了良好的审判效果。而其更重要的意义则在于揭示了要约邀请人的缔约过失责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依照上述规定，本案中出卖人就开发规划范围外的区域配套设施发布的销售广告和宣传资料的法律性质系要约邀请，而非合同要约，自不待言。故无论出卖人如何违背其说明和允诺，均不承担违约责任的后果。但要约邀请人对其违反诚信原则的行为是否应承担缔约过失责任，则未有定论。

缔约过失责任的法理基础乃诚实信用原则。在当事人缔约过程中，基于诚实信用原则的要求产生了先合同义务。缔约过失责任即是以违反先合同义务为条件的独立的民事责任。“换言之，即缔约过失责任的性质，是因违反了诚实信用原则而产生的民事责任。”对要约邀请人而言，其最基本的先合同义务即是法律规定的真实说明义务或如实告知义务。本案中，某地XX公司对“八万方YY公园”的广告宣传，与市政规划确有不符之处，违反了如实告知的先合同义务。由此产生的负面后果：一是造成购房户以相对较高的价格购买房屋，二是造成购房户的合理环境预期落空。因此，在某地XX公司夸大宣传的情况下，本案房屋买卖的结果并不是完全公平的。考虑该宣传内容虽有夸大之处，但主观程度尚不构成欺诈故意，而是对诚实信用原则的一般性违反，故法院基于缔约过失责任，酌定由某地XX公司按照购房款2%的标准承担赔偿责任，是合理合法的均衡裁量。

一审合议庭 王阿晶 章一鸣 束安俊

二审合议庭 张凯 陈二伟 胡松涛

杨登基律师点评：

一、对于开发商涉嫌存在虚假宣传导致买受人遭受损失，买受人可依开发商存在缔约过失责任为由主张赔偿，但一般较难以存在欺诈为由主张撤销合同。在某些楼盘宣传手册或沙盘上，如刻意突出宣传该楼盘以后将有建设省一级学校、靠近地铁口等便利设施，这对购房者购买房屋合同目的或对房屋单价有着重要影响的误导清醒，即使开发商在《商品房买卖合同（预售）》或《补充协议》中明确约定“涉案房屋交付标准最终以合同及补充协议约定为准，其它宣传内容均为视为邀约邀请，不作为交付标准”进行规避风险，但该种情形均应当视为存在一定程度上的虚假宣传行为。该种情况不仅应当为当地市场监督管理局等部门进行处罚或制止，而且买受人也有权主张相应的赔偿。

二、买受人应当区分两种程度的虚假宣传行为，一种为导致合同目的根本无法实现行为，另一种是影响合同目的实现（瑕疵）行为。对于虚假宣传导致合同目的无法实现为由请求撤销合同，这更加多对于虚假宣传对于涉案房屋内部（例如房屋户型、朝向、层高等）做出虚假误导，之前笔者也写过《商品房预售合同因欺诈而撤销案例分析》中有重点提到。但如因开发商对于涉案楼盘的规划问题、配套设施等大方面的虚假宣传，这应属于对合同目的有重大的影响或瑕疵，一般难以得出属于导致合同目的无法实现的情形，此种情况一般可据此主张开发商涉嫌违约，要求开发商承担相应的违约责任、赔偿损失等弥补买受人的损失。

三、对于买受人因开发商虚假宣传行为导致损失，最终可获得赔偿或补偿数额问题（这是之前很多买受人经常向律师咨询的问题）。因开发商虚假宣传导致买受人的实际损失，这是现实中衡量或评估的一个难点。无论开发商虚假宣传涉案楼盘有省一级学校、涉案楼盘靠近地铁等，如交楼后最终没有所谓宣传的公共配套设施，买受人遭受到的具体损失。法院或仲裁委具有一定的自由裁量权。但影响法院或仲裁委自由裁量的依据，除了开发商虚假宣传恶意严重程度、政府有关部门是否有出具过《行政处罚决定书》或《限期整改通知书》、虚假宣传对楼盘单价影响外，律师收集证据展示与庭审专业陈述等论证买受人遭受的损失等均可成为影响法院或仲裁委裁对补偿或赔偿数额比例。对于赔偿或补偿数额，一般观点认为在房屋总价2%至10%之间为合理。

四、关于买受人主张开发商虚假宣传等要求赔偿、补偿或撤销合同退房退钱维权频率将可能增多。因受到疫情等因素影响，商品房销售量与房价将呈现下滑趋势，这在一定程度上导致买受人试图通过各种方式来退房退钱、主张违约金赔偿等。但从另一维度，正因为疫情导致开发商资金压力较大，从而可能产生涉案楼盘停工、偷工减料等导致房屋交付逾期、房屋质量有瑕疵等衍生问题，这也可能从反面增加买受人的维权频率。