人防停车场（位）归开发商还是业主？

咨询问题：

   番禺区某小区业主们咨询，该楼盘于2005年销售，小区配套设施有地下负一层、负二层（人防工程），开发商在2008年在未告知业主情况下，涉嫌非法将负一层、负二层擅自出售给某坤公司，并取得房地产权证。某坤公司因拖欠债权人某银行贷款，被银行起诉至广州中院执行拍卖。小区业主们欲向广州中院提出执行异议，拍卖暂时中止。    

小区业主委员会聘请律师向广州铁路中院对广州市自然资源局提起行政诉讼（第三人为某坤公司），要求撤销某坤公司产权证。经审理，铁路中院以，一、业主委员会不具备诉讼主体资格，二、应遵循先民事后行政诉讼原则，这两点驳回业主委员会诉求。随后，业主委员会不服，上诉到广东省高院，高院最后以同样理由驳回。

     问题：（1）通过民事诉讼，起诉至法院要求进行民事确权；（2）通过行政诉讼，诉广州市不动产登记中心（开发商与某坤公司为第三人）涉嫌违法违规颁发给开发商（某坤公司）负一、负二地下停车场产权证，要求撤证。上述两种方案是否可行？

参考案例：

一、深圳市YY实业有限公司、深圳市南山区中山SS花园第四届业主委员会车位纠纷二审民事判决书，广东省深圳市中级人民法院，（2020）粤03民终587号

二审法院认为： 

本院认为，关于讼争车位数量，JJ物业公司及SS花园第四届业委会主张一期地下停车场有11个车位无法使用，还主张二期架空层28个车位因狭窄实际只能停放25辆车，均缺乏充分证据加以证实，本院仍采纳小区原始规划的车位数据，即一期地下停车位除YY公司已处置的6个车位之外为139个，二期架空层车位为28个。

关于停车位的归属问题，本院认为，查丈报告显示一期地下停车库及二期架空层停车场面积均未分摊。其中二期架空层在《建设工程规划许可证》上即确定规划作为停车场使用，而YY公司提交的其与案外人姚某签订的二期预售合同中亦显示双方约定架空层及停车场权益归属YY公司，且SS花园第四届业委会亦未能提交存在不同约定的合同文本，故本院确认涉案SS花园第二期架空层停车场的权益依商品房买卖双方的约定应归属于YY公司。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。关于一期地下停车位的权益归属，SS花园一期商品房的预售合同中并未对一期地下停车位的归属作出明确约定。在《深圳经济特区房地产转让条例》与《物权法》对此类停车位归属问题存在不同规定的情况下，本院采取尊重客观历史、稳定社会秩序的态度处理相关争议。在本案中，无论是小区的前期物业管理单位深圳市景乐物业管理有限公司，还是SS花园业委会自2005年1月起聘请的深圳市花样年物业管理有限公司，均是将一、二期停车位的收益上缴给开发商YY公司，小区业主大会及业委会在长达十几年的时间内均未对停车位收益提出主张，说明业主群体与开发商对一期地下停车位权益的归属已经取得事实上的意思一致。SS花园业委会在2015年11月起与JJ物业公司擅自将停车位收益费用转存至双方共管账户，违反了SS花园小区成立以来的原有秩序，对YY公司的停车位收益权造成侵害，有所不当，应当停止侵害行为并承担相应的损害赔偿责任。JJ物业公司与SS花园第四届业委会共同实施了侵害YY公司停车位收益权的行为，应当共同承担损害赔偿责任。

二、东莞市东城街道CC大厦第一届业主委员会与东莞市CC大厦建造有限公司、广州MM物业管理有限公司物权保护纠纷一案民事二审判决书，广东省东莞市中级人民法院，（2020）粤19民终9893号

本院认为，本案为物权保护纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对CC大厦第一届业委会上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点为：案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）归谁享有。对此，本院作如下分析：

首先，虽然CC公司与业主签订的商品房买卖合同的时间早于《中华人民共和国物权法》的实施时间，但由于当时的法律对于车位的归属没有规定，且CC公司主张MM公司、CC大厦第一届业委会侵权的事实发生在《中华人民共和国物权法》实施之后，为了更好地解决本案纠纷，原审法院适用《中华人民共和国物权法》的相关规定作为裁判依据，并无不当。其次，根据CC大厦第一届业委会提交的总平面图显示，案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）属于建筑区划内用于停放汽车的车位。关于车位的所有权，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该条规定的第二款、第三款明确了规划车位的所有权问题。根据该条第二款的字面意义和立法本意来看，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的前提，应当是认可规划用于停放汽车的车位的权利在尚未出售、附赠或者出租之前应当归属于建设单位。从CC公司提交的商品房买卖合同可知，CC公司在销售案涉CC大厦物业时并未与买受人约定案涉停车位的归属，在合同生效后也没有达成补充协议，即双方对案涉停车位并没有约定。据此，应当认定案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）权属人是CC公司。对于是否存在《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，根据目前双方提交的证据及一审法院从东莞市住房和城乡建设局、东莞市*******调取的相关资料来看，现无证据显示案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）占用了建筑物公共分摊面积及占用业主共有的道路或者其他场地，故不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的情形。综上，原审法院认定案涉地面33个停车位（一审附图第1-33号停车位）权属目前应属于CC公司，并无不当。CC大厦第一届业委会二审提交的证据不能推翻前述认定，本院对该些证据材料不予采纳。

三、韶关市GG花园业主委员会、韶关市WW房地产有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书，广东省韶关市中级人民法院，（2018）粤02民终2021号

二审法院认为 

本院认为，本案系建筑物区分所有权纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：WW房地产公司应否将涉争的物业管理用房、游泳池配套设施（厕所、更衣室）、B4地下室（停车库）、人防工程车库返还给全体业主使用。

三、关于WW房地产公司应否将人防工程车库返还给全体业主使用的问题。涉案人防工程车库系经批准建造的人民防空工程，其权利的归属，应依照人民防空工程的权属规则来确定，即根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”的规定，涉案人防工程车库由投资建设者享有使用管理及收益权。根据涉案人防工程车库所在楼座的《房产测绘成果报告书》显示以及WW房地产公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定，涉案人防工程车库未作公摊，也就是说业主虽然出资购买了GG花园小区房屋，但并未对涉案人防工程车库的建设成本进行分摊，不能当然的转化为涉案人防工程车库的投资建设者。在GG花园业委会未能提交证据证明涉案人防工程车库的投资者另有其人的情况下，WW房地产公司作为GG花园小区的开发商可以推定为GG花园小区规划区域内涉案人防工程车库的投资建设者，依照上述法律规定理应享有涉案人防工程车库的使用管理及收益权。GG花园业委会认为涉案人防工程车库的使用权理应归全体业主享有，WW房地产公司应将人防工程车库返还给全体业主使用的诉讼请求与上述法律规定不符，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。不过，涉案人防工程车库在规划建设时已明确平时用途为停车库，亦是小区的主要公共建筑配套设施，WW房地产公司对涉案人防工程车库在非战时的利用应首先满足小区业主对地下车库的合理使用需求。如小区业主认为WW房地产公司收取的人防工程车库使用费用过高，可向相关部门进行投诉反映，另循合法途径解决。

综上所述，GG花园业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；WW房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果 

一、撤销韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初1323号民事判决；

二、驳回韶关市GG花园业主委员会的全部诉讼请求。

四、珠海市香洲区RR花园Ｂ区业主委员会、珠海市HH房产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷二审民事裁定书，珠海市中级人民法院，（2019）粤04民终1215号

一审法院认为：

RR花园B区业委会在一审法院指定期限内未预交第二项诉讼请求的案件受理费，一审法院已作出（2018）粤0402民初4064号之一民事裁定书，裁定按RR花园B区业委会自动撤回该部分诉讼请求处理。RR花园B区业委会第一项诉讼请求为确认RR花园B区地下停车场，包括负一层和负二层为全体业主共有的确权之诉。经查，RR花园B区地下室建筑面积为2948.25平方米，包含人防工程区域和非人防工程区域，即RR花园B区业委会诉请所称地下负二层停车场所在区域，属于本案审理的范围。而RR花园B区业委会诉请所称地下负一层停车场未取得建设工程规划许可证，无规划、建设、国土等部门的相关手续。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条关于“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”的规定，一审法院驳回RR花园B区业委会关于“确认珠海市香洲区RR花园B区地下负一层停车场的占有、使用、收益、处分的权利为RR花园B区业委会代表的全体业主共有”的起诉。RR花园B区业委会可先向相关行政机关申请处理违法建筑问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回RR花园B区业委会关于“确认珠海市香洲区RR花园B区地下负一层停车场的占有、使用、收益、处分的权利为RR花园B区业委会代表的全体业主共有”的起诉。本案预收部分一审案件受理费200元退还RR花园B区业委会。

本院认为，经一审法院查明，RR花园B区地下负一层的停车场未取得建设工程规划许可证，无规划、建设、国土等部门的相关手续，一审法院参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21条的规定，认定RR花园B区业委会应就RR花园B区地下负一层的停车场是否违法建筑先向相关行政机关申请处理，其诉请的确权不属于法院受理民事案件的范围，并据此驳回了RR花园B区业委会该项诉讼请求的起诉，处理结果正确，本院予以维持。综上，RR花园B区业委会的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：

二审裁判结果：驳回上诉，维持原裁定。

杨登基律师点评：

案例分析逻辑与推演过程：
1、因客户咨询较为着急，欲通过合法法律途径尽快中止法院拍卖，通过民事确权或行政撤销房产证等方式来终止拍卖，最终维护整体业主合法权益。律师分析案件来龙去脉与卷宗材料后，认为案件最终核心焦点即为负一层或负二层（人防工程）停车场归属权是谁？如归于开发商，则业主们几乎无权阻止拍卖；如归于业主们（公摊面积部分），则可通过民事确权与行政起诉撤销颁证等方式来阻止拍卖执行。

2、从业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中，律师没有看到关于负一层与负二层停车场（位）归属的明确约定，关于公摊部分面积约定也仅有大堂、电梯等部门，该种情况属于约定不明。从业主们调取出的负一层与负二层规划设计图纸也没有看到归属约定，仅看到负二层属于人防工程字样表述。因没有明确约定，即使业主们（业主委员会）通过民事确权方式向法院起诉，则诉讼费按照诉讼标的物价值计算，如负一（二）层的目前拍卖价格为一亿元计算，则诉讼费也是业主们难以承受，即使诉讼费最后由败诉方承担。

3、因没有明确约定，从类似相关案例分析，检索到的案例几乎都是认定如没有合同约定，遵循当时社会历史环境与法律规定（《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”），停车场（位）在开发商没有特定通过出售、附赠或者出租等方式约定，则所有权（使用权）归属开发商所有，所以业主们通过民事确权救济途径几乎堵死。

4、既然通过民事确权救济途径走不通，则只能找出涉案负一（二）层是否有违建筑等方式入手。从目前材料分析，负一（二）层均有规划许可证与建设工程竣工验收备案表等文件，基本不存在违建可能性。所以案件唯一可能突破点就是负二层属于人防车位，其是否可以办理房产证，如不能，则有权部门准许开发商办证可能存在违规，则业主们可通过该途径提起行政诉讼撤销该办证来中止拍卖行为。

5、律师通过检索《广州市内法律依据广州市人民防空管理规定》（已被修改）第二十五条规定：“人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。”也就是说，建设用地使用权人可以取得人防车位产权证。

6、为核实该法律依据真实性与适用性（特别是针对当年特定情形与是否可延续到至今有效），律师团队特致电广州市不动产登记中心等部门进行核实，得到答复是人防车位可以办理房产证。所以，开发商（或某坤公司）当年给负二层（人防车位）办证合法有效，业主们欲通过该途径维权基本走不通。

7、因涉案楼盘开发商并非属于国企等特定部门，其出售或拍卖暂不归于国资委等部门监管或审批，则从其出售或拍卖手续是否合法上入手进行维权基本走不通。

8、最终结论：

（1）业主们因对负一层与负二层不具有所有权（利益关系），开发商（或某坤公司、某银行）手续合法与程序正当，所以无论从民事起诉确权或行政起诉撤销开发商（或某坤公司）车位所有权证以达到中止（或终止）中院执行拍卖，暂时没有可行救济途径。

（2）因拍卖涉及到众多的业主们权益，本团队认为操作不了，不代表其它专业团队没有新的突破思路，为此律师建议客户可多咨询其它专业律师，以免耽误救济机会与时间。如其它朋友对本案救济有新的思路，欢迎致电杨律师（15800008078）交流。

法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第二百七十五条【车位、车库的归属规则】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条 【车位、车库优先满足业主需求】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

2、《民法通则》（已失效）

第七十四条 【车位、车库的规定】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

3、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：

（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。

4、《中华人民共和国人民防空法（2009修正）》

第五条 国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。

国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

第二十六条 国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。

5、《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（2008年3月20日）

第9条规定：“人防工程中车位、车库的房地产权证，需注明相关使用注意事项。”可以得出广州市人防车位是可以办理产权证，但约定不够明晰。

6、《广州市人民防空管理规定》（2015修正）

第二十五条规定：“人民防空工程所有权归属的确定依据《中华人民共和国物权法》和有关法律、法规的规定，适用与建设用地使用权相一致的原则。人民防空工程可以依照有关规定办理产权登记。房地产登记部门应当根据建设工程规划报建和验收文件及其附图，在登记簿和附记栏注明人民防空工程。”也就是说，建设用地使用权人可以取得人防车位产权证。

7、《广州市国土资源和房屋管理局关于《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定（修订稿）》公开征求意见的公告》（2014）

第九条车位规定“车库房地产权证应当注记权属人已购买本房地产开发项目房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。人防工程范围内规划用于停放汽车的车位、车库的房地产权证，需注记“本车位位于人防工程范围内，按照国家规定，平时使用不得影响人民防空工程的防空效能，战时或紧急状态下由政府统一调配使用。”