商品房被抵押无法过户该如何做？

咨询提问：广州市花都区某楼盘买受人咨询，其在2016年时与开发商签订《认购书》，约定买受人以分期付款方式购买涉案楼盘房屋，并注明买受人此时已知悉涉案房屋办理抵押登记。待买受人按期支付完毕所有购房款款后，开发商即办理涂销抵押并为买受人协助办理过户登记。但N年过去，在买受人快支付完毕所有购房款时，此时开发商以无力涂销为由，拒绝买受人支付最后款项，要求延期涂销抵押，并拒绝为买受人协助办理过户登记等。买受人曾多次找到开发商、房管局及其他职能部门反映，但始终没有得到解决。

买受人该如何维权？

一、张XX、广州YY地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书，广东省广州市XXX法院，（2021）粤0114民初XXX号

原告张XX向本院提出诉讼请求：

1.解除张XX与YY公司、ZZ公司于2018年11月8日签订的《花都ZZ山庄（原名YY山庄）认购书》（编号0062656，以下简称《认购书》）；2.解除张XX与SS公司于2018年11月8日签订的《SS会员优惠购房服务确认函》（编号0000008，以下简称《确认函》）；3.判令YY公司、ZZ公司向张XX返还购房款155000元及其利息暂计10000元（以20000元为基数，从2018年11月9日起计至付清之日止；以135000元为基数，从2018年11月18日起计至付清之日止；利息标准为：2018年11月9日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；4.判令SS公司向张XX返还信息服务费50000元及其利息（以50000元为基数，从2021年1月28日起计算，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；5.判令YY公司、ZZ公司向张XX返还定金20000元；6.判令YY公司、ZZ公司向张XX赔偿租房损失暂计18448.56元（自2019年12月31日起计至返还全部款项之日止，按照广州市房地产租赁管理所公布的ZZ山庄电梯楼2020年房屋租金参考价每月每平方米12元的标准×建筑面积118.26平方米，暂计至2021年1月30日）；7.判令朱某某对第4项诉讼请求承担连带责任；8.诉讼费用由YY公司、ZZ公司、SS公司、朱某某负担。张XX于2021年4月13日变更第5项诉讼请求为：判令YY公司、ZZ公司向张XX赔偿定金20000元。

（律师小评：将商品房预售合同法律关系结合居间服务合同法律关系一并起诉，降低当事人维权成本与节约司法资源，学习。）

事实与理由：

2018年11月8日，张XX与广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称机场开发公司，2020年5月14日变更名称为YY公司）及ZZ公司签订《认购书》，约定：张XX向YY公司认购花都ZZ山庄E区K1K2栋416号住宅，建筑面积约118.26平方米，商业按揭付款，总房价940000元。张XX在签署本认购书之日起7日内，需带此认购书原件等资料以及首期楼款收据并到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》，交楼时间为2019年12月30日前等。花都ZZ山庄售楼处的现场工作人员称，通过SS公司可享受购房优惠。经安排，张XX与SS公司在售楼处签订《确认函》，约定：张XX向SS公司支付50000元享受ZZ山庄150000元房款优惠，意向房源K1K2栋416房。与开发商签订《商品房买卖合同》前，如没有成功购房，可于20个工作日内联系SS公司，SS公司在收到客户退款申请后，30个工作日内原路退回银行卡账户。张XX当日向YY公司、ZZ公司交付定金20000元，向SS公司支付团购费50000元，2018年11月17日向YY公司、ZZ公司支付首期款135000元。ZZ公司、SS公司分别向张XX开具收款收据。YY公司、ZZ公司收到张XX支付款项后，未按照约定期限履行义务。张XX多次催促办理交易、按揭等相关手续，但YY公司、ZZ公司以房屋已被抵押，解押后才能签署网签合同和办理银行按揭等为由，至今未办理，也未交付房屋。据广州市住房和城乡建设局官方网站查询，房屋所在小区发展商为YY公司，房屋仍处于已抵押、不可销售状态。张XX购买房屋作为居住使用，因YY公司、ZZ公司一系列违约行为，已造成正常生活重大不利影响，至今仍不得不在外租房居住。现《认购书》不能履行，按照《确认函》约定，应当解除《确认函》，SS公司需向张XX返还款项。朱某某是SS公司唯一股东，需承担连带责任。

一审法院查明：

在诉讼过程中，张XX与YY公司确认：YY公司涂销抵押后，另行通知张XX网签及签订《商品房买卖合同》后，由张XX支付其余购房款。房屋地址是广州市花都区ZZ九街1号416房，双方没有签订《商品房买卖合同》，在起诉前没有解除《认购书》。关于解除《认购书》。张XX主张：因416房持续至今处于抵押状态，无法实现购房目的，为此解除《认购书》。YY公司确认416房至今处于在建工程抵押登记状态，未初始登记，抗辩其完成项目重组后，可以办理过户等手续。关于2018年11月8日的20000元。张XX主张是定金罚则的定金，YY公司抗辩是订金，不适用定金罚则。关于利息、租房损失。张XX主张：因违约方是YY公司，其主张资金占用利息。其没有产生实际租房损失。YY公司抗辩：如判令解除《认购书》，其同意退还本金，不同意计算利息。不同意赔偿租房损失。张XX确认：在起诉前没有解除《确认函》，没有向SS公司申请退回团购费50000元。

另查明：广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年9月3日作出穗规划资源花函[2020]1608号复函，“关于广州市花都区ZZ九街1号（K1K2型）316的登记情况，经核查，未查询到涉案房产首次（初始）登记信息，未查询到涉案房产持证抵押和查封的登记信息。该房产所在小区部分在建项目（含涉案房产）于2018年6月30日办理了在建工程抵押登记，抵押权人广州资产管理有限公司，登记字号18登记03420771，债权数额330000000元，未查询到该抵押的涂销登记记录”。

一审法院认为：

（一）解除《认购书》

YY公司于2017年10月16日取得商品房预售许可证，2018年6月30日办理在建工程抵押登记，2018年11月8日与张XX签订《认购书》并收取定金20000元，2018年11月17日收取购房款135000元，但至规划主管部门于2020年9月3日复函之日以及至2021年4月13日法庭调查之日，仍未办理初始登记和含416房在内的在建工程抵押登记的涂销手续。YY公司的上述客观行为，与双方约定YY公司涂销在建工程抵押登记手续后办理网签与签订《商品房买卖合同》的义务相违背，不符合诚实信用的原则。张XX于2021年1月14日催告涂销在建工程抵押登记手续，YY公司在合理期限内仍未涂销，也不能确定何时涂销，且自2018年11月8日起至今逾两年九个月，已致使张XX的合同目的不能实现。

民法典第五百六十三条第一款第（三）项、第（四）项规定，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。张XX具有法定解除权，在起诉前没有解除《认购书》，直接以提起诉讼方式依法主张解除，本院确认《认购书》于起诉状副本2021年3月29日送达YY公司时解除。

（二）解除《认购书》后的法律后果

民法典第五百五十七条第二款规定，合同解除的，该合同的权利义务关系终止。第五百六十六条第一款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《认购书》于2021年3月29日解除，YY公司自该日起，已不具有继续占有张XX购房款155000元的合同依据，应当向张XX返还。张XX主张YY公司返还购房款155000元，具有事实及法律依据，本院予以支持。

三、YY公司的违约责任问题

张XX第3项诉讼请求主张返还购房款155000元的利息，第5项诉讼请求主张赔偿定金20000元，第6项诉讼请求主张赔偿租房损失，均是向YY公司主张违约责任。本院评判如下：

首先，民法典第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百九十七条第（二）项规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，该格式条款无效。YY公司提供《认购书》，第五条第2款、第3款约定双方未能签署《商品房买卖合同》的违约责任，不合理地免除或者减轻YY公司的责任，加重张XX的责任，不符合公平原则。

第二，民法典第五百六十六条第二款规定，合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。本案中，张XX为购买416房，向YY公司支付款项，现未购得416房，向YY公司起诉主张权利，因YY公司违约造成的损失，主要包括已支付购房款转移占用后的法定孳息收入、购房机会成本的损失以及为维护合法权益必然支出的时间、精力、成本等因素。张XX主张购房款20000元及135000元自支付次日起的利息，以及赔偿定金20000元，没有超出因YY公司违约所造成的损失范畴，具有事实、合同及法律依据，本院予以支持。《认购书》明确约定2018年11月8日支付的20000元是定金性质，YY公司抗辩是订金，不适用定金罚则的意见，与约定不符，本院不予采纳。

第三，《认购书》约定，在张XX签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，2019年12月30日前交付416房。本案中，张XX未签订《商品房买卖合同》及支付全部购房款，交付416房的条件远未成就，其也未实际产生租房损失，主张租房损失，没有理据，本院不予支持。

四、解除《确认函》及其法律后果的问题

《确认函》约定，签订《商品房买卖合同》前，没有成功购房的，可联系退款。本案中，张XX签订《确认函》的目的在于享受416房的购房优惠。现，《认购书》已于2021年3月29日解除，张XX与SS公司自也没有继续存在《确认函》的必要。张XX在起诉前没有解除《确认函》，直接以提起诉讼方式依法主张解除，本院确认《确认函》于起诉状副本2021年4月2日送达SS公司时解除。SS公司自该日起，已不具有继续占有张XX信息服务费50000元的合同依据，应当向张XX返还。张XX主张SS公司返还信息服务费50000元及其利息，具有事实及法律依据，本院予以支持，唯计算利息的起始日期，本院根据起诉状副本的送达日期调整为2021年4月3日。

《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。SS公司是自然人独资的有限责任公司，朱某某是股东。朱某某怠于提供证据证明SS公司财产独立于自己的财产，应当对SS公司的债务承担连带责任。张XX主张朱某某对SS公司返还信息服务费50000元及其利息，承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。

一审裁判结果 ：

一、确认原告张XX与被告广州YY地产开发有限公司于2018年11月8日签订的《花都ZZ山庄（原名YY山庄）认购书》（编号0062656）于2021年3月29日解除；

二、确认原告张XX与被告广州SS信息服务有限公司于2018年11月8日签订的《SS会员优惠购房服务确认函》（编号0000008）于2021年4月2日解除；

三、被告广州YY地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX返还购房款155000元；

四、被告广州YY地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX支付购房款的利息（以20000元为基数，从2018年11月9日起计至付清款项之日止；以135000元为基数，从2018年11月18日起计至付清款项之日止；利息标准为：2018年11月9日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2019年8月20日起至付清款项之日止以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；

五、被告广州YY地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX赔偿定金20000元；

六、被告广州SS信息服务有限公司、朱某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX连带返还信息服务费50000元；

七、被告广州SS信息服务有限公司、朱某某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张XX连带支付信息服务费的利息（以50000元为基数，从2021年4月3日起计至付清款项之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；

八、驳回原告张XX的其他诉讼请求。

二、佛山市TT某科技产业园开发有限公司、岑某某等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书，广东省佛山市XXX法院，（2021）粤06民终XXX号

当事人一审主张 ：

岑某某向一审法院起诉请求：

1.解除岑某某与T1公司于签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20140216008002）；2.T1公司退还岑某某购房款1565028元；3.T1公司支付岑某某贷款利息损失295891.88元；4.T1公司向岑某某支付逾期办理房地产权证及拒绝退房的违约金（以购房款1565028元为基数按日利率万分之二自计算至《广东省商品房买卖合同》解除之日止）；5.T1公司向岑某某支付物业管理费和滞纳金损失（物业管理费损失自计，每月为1135.77元；滞纳金损失按欠缴物业管理费金额0.1%/天自计）；6.本案诉讼费用由T1公司承担。

一审法院查明：佛山市南海区桂城街道不动产登记中心向桂城街道行政服务中心发出《通知》，载明：因土地出让合同的条款约定，项目买受人的资格有待进一步明晰，自本通知发出之日起，暂缓办理季华某路3*号佛山市TT某科技产业园所有不动产登记业务（包括一手、二手办证、抵押、租赁备案登记等），待有关部门明晰后再开通办理。

佛山市自然资源局南海分局出具关于（2018）粤0605民初24748号之一函的复函（补充函），载明关于佛山市电某科技产业中心房屋办理不动产权登记的问题，对于已办理登记备案但未办理不动产权登记的96套非居住用房，责成项目开发方T1公司与购买人协商，解除合同备案，并妥善做好相关业主购房款的退赔工作；如购买人不同意解除合同备案，不动产登记部门可按照正常不动产登记程序予以办理，允许其进行市场流通，在二次转让时买受人不受资格限制。对于其余未办理登记备案的非居住用房，T1公司不得再向市场销售，全部改为自持。

一审法院认为：双方签订的《<商品房买卖合同>补充协议》约定因出卖人原因未能按时办理房屋所有权初始登记或因出卖人原因导致买受人未能及时办理房屋所有权转移登记的，出卖人承担违约责任。涉案房屋自暂缓办理不动产登记，至佛山市自然资源局出具复函（补充函）时才可办理房地产权证，但该复函明确对于已备案但未办理不动产权登记的房屋，是在购房人不同意解除合同的情况下可办理不动产登记，现岑某某以T1公司逾期办理房地产权证为由明确请求解除合同，有相应依据，一审法院对其请求解除合同的请求予以支持，并确认涉案合同及补充协议于T1公司收到本案应诉材料当日即解除。

《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”T1公司应返还岑某某已支付的购房款1565028元予岑某某。一审法院综合考量岑某某的付款情况、T1公司占有岑某某购房款的期间、岑某某占有使用房屋的情况等具体履行合同情况和T1公司的过错程度，综合公平和诚实信用原则予以衡量，参照涉案合同对逾期交楼、付款的根本违约责任的约定，酌定T1公司按照房款的5%向岑某某支付违约金78251.4元（1565028×5%）予岑某某，岑某某主张逾期办理房地产权证及拒绝退房的违约金超出核定部分，一审法院不予支持。一审法院核定违约金时已对岑某某占有使用涉案房屋的情况予以考虑，对T1公司要求从赔偿款中扣除使用费的意见不予采纳。

一审法院判决：

判决：一、确认岑某某与T1公司于签订的《广东省商品房买卖合同》于解除；二、T1公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款1565028元予岑某某；三、T1公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金78251.4元予岑某某；四、驳回岑某某的其他诉讼请求。

二审法院维持原判。

相反判决：买受人不要随意签订《承诺书》与要看清涉案房屋是否存在抵押

一、邓某某、广东NN建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书， 广东省广州市XXX法院，（2020）粤01民终XXX号

PP公司、NN公司于2020年3月11日向一审法院起诉请求：1.判令邓某某立即支付已到期的购房款75862元；2.判令邓某某立即支付逾期付款违约金；3.案件诉讼费由邓某某承担。

邓某某向一审法院提起反诉请求：1.确认邓某某与NN公司签署的《房屋装修合同》为无效合同；2.PP公司到房地产登记机构撤销涉案房屋备案登记后，按照实际购房款1735393元与邓某某重新签署《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签备案，并按照全额购房款重新开具房屋销售发票；3.判令PP公司向邓某某支付违约金共计258145.07元（以311053元为基数，自2017年6月7日起以同期银行贷款年利率4.35%计算计至2018年5月7日止，共计12553.58元；以720000元为基数，以2017、2018年农业银行房贷利率差额1.95%/年为标准，按贷款年限25年计算，共计245591.49元）；4.判令PP公司向邓某某支付逾期交房违约金268985.91元（以总房价1735393元为基数，自2019年6月30日按总房价每日0.05%标准计至满足交房条件且通知邓某某收楼之日止）；5.案件全部诉讼费用由PP公司承担。

一审法院认为：

三、关于邓某某的其他反诉请求处置问题

关于邓某某反诉请求PP公司到房地产登记机构撤销涉案房屋备案登记，并按实际购房款与邓某某重新签署《广州市商品房买卖合同（预售）》进行网签备案及按全额购房款重新开具房屋销售发票的问题。因邓某某通过按揭贷款方式购买涉案商品房，《广州市商品房买卖合同（预售）》已经在按揭银行备案，牵连到按揭贷款合同，且《广州市商品房买卖合同（预售）》已经进行网签备案，显然该项反诉请求还涉及相关案外人的监管及协助，客观上亦存在强制执行不能，因此，对于邓某某该项诉讼请求，一审法院不作审查，邓某某可向有关部门另寻救济途径。

关于邓某某反诉请求支付损失258145.07元问题。邓某某主张因PP公司未在合理期限内及时将首付款转入监控账户进行涂销抵押，造成其无法及时网签，以银行优惠政策办理按揭贷款。因《PP·御景某某花园楼宇认购书》中已约定邓某某已清楚知悉该物业尚未涂销抵押，并不以该物业存在抵押为由主张解除认购书或追究PP公司责任，且对于银行贷款政策变化，PP公司并无过错，故对于邓某某该项反诉请求，理据不足，一审法院不予支持。

一审判决：
于2020年8月24日作出如下判决：一、邓某某应自判决发生法律效力之日起10日内向PP公司、NN公司支付购房款75862元及违约金，违约金以75862元为本金自2020年3月11日起按日万分之一计付至付清款项之日止；二、驳回PP公司、NN公司其他诉讼请求；三、确认邓某某与NN公司于2018年1月28日签订的《房屋装修合同》无效；四、驳回邓某某的其他反诉请求。

上诉人主张：
邓某某上诉请求：1.撤销一审判决第四项以及诉讼费用的承担；2.改判PP公司按照全额购房款重新开具房屋销售发票；3.改判PP公司向邓某某支付违约金共计258145.07元（以311053元为基数，自2017年6月7日起以同期银行贷款年利率4.35%计算至2018年5月7日止，共计12553.58元；以720000元为基数，以2017年、2018年农业银行房贷利率差额1.95%年为标准，按贷款年限25年计算，共计245591.49元）；4.一、二审案件受理费由PP公司承担。

二审法院认为：
本院确定本案争议的焦点是：2.邓某某要求PP公司向其支付贷款利息损失理由能否成立。现评析如下：

关于邓某某要求PP公司向其支付贷款利息损失理由能否成立问题。邓某某主张因PP公司未在合理期限内及时将首付款转入监控账户进行涂销抵押，造成其无法及时网签，以银行优惠政策办理按揭贷款。但根据邓某某二审陈述的内容可知，其于2017年5月27日支付的首付款对应的是另一套房屋，并非涉案房屋，双方是在2018年之后才换购涉案房屋，且该换购涉案房屋的行为是双方真实意思表示。就涉案房屋而言，尽管邓某某在2017年5月27日向PP公司支付了首付款，但该款也只能作为2018年双方换购涉案房屋时的涂销款项，而邓某某已于2020年7月2日申请了银行贷款，并自认2018年1月至7日期间并不存在银行利率贷款调整问题，因此，上述款项在2018年之后是否进入监管账户，并不必然导致邓某某产生贷款利息优惠损失。此外，双方签订的《PP·御景某某花园楼宇认购书》中还约定邓某某已清楚知悉该物业尚未涂销抵押，并不以该物业存在抵押为由主张解除认购书或追究PP公司责任，且对于银行贷款政策变化，PP公司并无过错，因此，一审法院作出驳回邓某某该项诉请，并无不当，本院予以维持。

驳回上诉，维持原判。

小结：至于买受人主张案涉房屋办理在建建筑抵押而影响产权证办理。如开发商已取得商品房预售许可证，且预售许可证上载明了在建工程抵押的情况，并未隐瞒涉案楼盘已整体抵押给银行的事实。实践中，存在开发商先将在建工程整体抵押给银行，取得预售许可证后对外销售房产，然后涂销抵押办理不动产过户手续的方式，此种做法目前为法律法规所准许。如买受人遇此类情况，即使购买此类房屋，对于签订《承诺书》等放弃或限制自身权益，建议慎之又慎，否则将可能导致钱房两空。

杨律师点评：

诉讼策略：

一、谈判。与开发商谈判，要求开发商去银行办理该房屋的涂销抵押手续，再协助买受人办理房地产权过户登记。如开发商资不抵债或破产，与银行谈判，看银行能否配合办理涂销抵押手续（谈判成果概率微乎其微）。

二、起诉开发商、银行，要求其协助办理涂销该房屋的抵押手续，协助买受人办理房地产权过户登记。根据办案经验及法院司法实践，开发商在向买受人出售房屋前，已将该房屋抵押给银行，并办理了抵押登记。买受人虽签订《认购书》或《商品房买卖合同》并支付了全部房款，但买受人签订的合同条款中有约定涉案房屋存在抵押权，且这与开发商、银行之间的抵押贷款关系属于两个不同的法律关系，在银行的抵押权尚未实现的情况下，买受人主张以存在欺诈为由要求撤销合同或要求银行涂销抵押登记缺乏法律依据。

三、 起诉开发商要求解除合同退钱并赔偿违约金（或房屋上涨部分差价损失）。既然协商谈判或起诉要求涂销抵押协助办理过户可行性不高，则只能起诉解除合同退钱赔偿违约金（有些《认购书》中没有开发商违约条款，则买受人可基于解除合同导致错失交易机会，参考周围楼盘房屋上涨部分差价赔偿损失。）该类诉讼策略属于中间路线，根据上述参考案例，法院有大概率判决解除合同并赔偿违约金（补偿房屋上涨部分差价），但该策略也存在不足，就是生效判决后可能难以执行。为降低执行难问题，建议买受人在起诉同时，必须要同时查封或冻结开发商账户中的等额存款或财产。

四、对于一些较为保守的买受人，既然解除合同可能存在执行难问题，就选择起诉主张逾期交付或逾期办证违约金等，这样可在一定程度上保护自身合法权益。如最不济，有些业主们就简单装修或入住，先据为己有。此种情况下，开发商此时已将涉案房屋（可能是整栋楼）办理抵押，银行属于抵押权人，买受人先占行为可能没有法律上的依据，只能算是一种不得已而为之的无奈救济。

小建议：要防止落入这种陷阱，买受人在购房前必须要求楼盘出示商品房预售证原件，因为《商品房预售证》会显示楼盘是否有存在抵押情况。如发觉开发商伪造商品房预售证，隐瞒楼盘抵押情况的嫌疑，建议买受人购房前到国土资源和房屋管理局查册。对于已存在抵押楼盘，购买前应当慎之又慎。根本解决此类问题或降低此类纠纷，在于国家有效的监管与法律制度的健全，否则将可能隐藏系统的金融风险与继续严重损害众多买受人合法权益。

法律依据：

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

二、《城市商品房预售管理办法（2004修正）》

第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。

三、《商品房销售管理办法》

第九条 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

四、《城市房地产抵押管理办法（2021修改）》（现行有效）

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

（一）支付处分抵押房地产的费用；

（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；

（三）偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；

（四）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

（五）剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。