案情；甲乙为亲弟兄，共有1970年的农村祖房六间未析产，前屋三间、后屋三间，前屋三间由于2015年大雨使屋顶全部塌下，甲乙双方1990年4月约定“双方子女日后哪方在外建房，将该祖房归并给另一方，在未分家析产前甲乙双方各一半财产份额”。甲某生有三个儿子，分别为甲一、甲二、甲三，户口都外迁到城镇。乙某在外建房，欲搬出祖房，于2010年甲三与乙某订立房屋买卖协议，作价3000元并交付款项，甲一、甲二不知情甲三与乙某的行为，甲某实际居住到去世，甲一、甲二、甲三后都未对该房进行实际管理使用。现甲三认为该房归本人所有，要求确权。本律师代理中级人民法院二审，作如下分析：

一、一审认定前三间屋灭失不妥。由于一审原告的诉讼请求要求对诉争房屋确权，该诉讼请求过于宽泛，由于物权的种类较多，有房屋的所有权、宅基地使用权、用益物权等。物的灭失其概念与范畴在不同的案件中存有不同的客观事实，会有不同的概念范畴，本案一审法院对物的灭失概念理解过于狭隘，因为过于狭隘就会出现矛盾的判决（一审法院判决后三间归甲三个人所有与事实不符），简单确权判决将带来权利的显失公平，如甲乙有平分祖产的协议与遗嘱，法院在没有对甲乙平分祖产的协议与遗嘱推翻之前判决给甲三一个所有显失公平。法院应当在未推翻遗嘱之前顺着遗产法相关法律规定的线索进行考量甲三与乙的协议效力如何认定。在两难之地，唯有认可前三间房屋的存在某种权利才能公平判决。因为房随地走、地随房走是原则，不能因甲三一份协议（同时由于前三间房没顶）而将整个房屋判给甲三。这种物权是基于家庭成员、基于继承而取得，不同于基于本集体成员建设取得，所以法院不必过于担心判决物权而影响将后来拆迁村民利益分配，所以应当对物权的灭失应限制适用，也即在本案中尽管前三间屋顶没有仍可给予确认相应权利（不一定是所有权）。

二、甲三的购房行为是代表行为。甲三的取得是其本人具有家庭共有财产成员身份，如果甲三没有甲的家庭成员权利，是不可能与乙达成协议的，现甲三与乙达成协议，当年其他人不知道，现在其他人知道也没有反对，应当视为认可。甲三在甲某未对家庭共有财产进行析产前甲三与乙的协议应视为对家庭共同共有的财产取得，甲三的行为是代表行为。为此甲三的代表购买后形成与甲户所有家庭成员债权与债务关系。

三、证人证言的干扰。本案甲三为了能胜诉，不惜找证人作“假证”，在证人作证前将协议书给证人看，并告知如何在庭审中陈述事实。本律认为本案完全可以不考虑证人证言，因为甲某为知识分子，会识字、写字，在之前事项上还多次通过书面表达相关意愿，后又通过口头遗嘱加书面遗嘱的方式固定析产事项，说明该财产不归甲三个人所有。证人证言如果与当事人的书面文件有出入，应当以书面为准。证人的陈述从表象上看是甲三买了乙的房屋，应当归甲三所有，但从实际现象来分析，在甲未对祖产进行析产前，甲三的协议为代表行为，由于证人缺乏相应的法律知识，所以在客观事实与法律事实上认识存在不同也属于正常理象。至此法院应当忽略这些证人证言的干扰，而应当将注意力放到相应书面证据上来，这样才不致于作出错误的判决。