律师观点分析

上诉人岳X因与被上诉人马鞍山市XX公司（以下简称泰和XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
岳X上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，一审法院认定其自认泰和XX公司在收到维修通知后已派人进行了维修，但其并未在一审庭审中或在提交的材料中“自认”；2.其在一审中提交了其向泰和XX公司发出的《律师函》，《律师函》中明确要求泰和XX公司三日内修缮案涉房屋，并暂停支付房租，但泰和XX公司收到《律师函》后并未履行维修义务，致使屋顶坍塌，案涉《房屋租赁合同》第四条第2项明确约定房屋维修义务应由泰和XX公司承担。现由于泰和XX公司未履行房屋维修义务，导致案涉房屋坍塌，其有权拒付租金，但一审法院却对该份证据未进行审查；3.根据案涉《房屋租赁合同》第三条第2项约定，其向泰和XX公司支付了10000元押金，该笔押金应当折抵租金，但一审法院对该事实却未予审查；4.2016年10月8日，因花山区朱家甸棚户区改造项目征迁，案涉房屋已经被依法征收，案涉合同自行终止，其已经搬离案涉房屋，一审法院认定其截止目前仍未搬离案涉房屋是事实认定错误。二、一审判决适用法律不正确。一审法院适用的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条与本案基本事实不符，案涉纠纷是由于泰和XX公司拒不履行合同约定的房屋维修义务而产生的，泰和XX公司违约在先，其依法行使不安抗辩权，并已书面告知，应当适用《合同法》第六十八条的规定。
泰和XX公司辩称，1.岳X在一审庭审中已经自认其对案涉房屋进行了维修；2.其在一审庭审过程中否认其收到过《律师函》，一审法院在庭审过程中对于该《律师函》的形式及内容的真实性及送达方式进行了审查，且该《律师函》的落款时间为2014年12月10日，但在2015年12月份，岳X还向其交纳了房租，与常X不符；3.在房屋租赁合同中要求承租人支付押金是为了使承租人合理善意地使用租赁房屋，若由于承租人不合理使用导致房屋损坏的，押金不应退还，案涉房屋发生了部分损坏，其有权拒绝退还押金，一审由于双方对于押金问题没有争议，所以并未进行审查。
泰和XX公司向一审法院起诉请求：1.判令岳X立即返还位于马鞍山市花山区（康家大院内）的房屋；2.判令岳X立即支付房屋租金90000元（年租金为90000元标准，岳X欠房租从2016年7月1日起至2017年6月30日止）、电费1799元、水费563.2元；3.判令岳X支付非法占用房屋对其造成的损失175000元（应计算至实际返还房屋时止，暂从2017年7月1日起计算至2019年4月30日止，按租金90000元／年的标准计算）；4.案件诉讼费用由岳X承担。
一审法院经审理认定事实如下：2012年4月10日，泰和XX公司与岳X签订一份《房屋租赁合同》，约定：泰和XX公司将位于安徽省马鞍山市房屋（含餐饮设备等）出租给岳X经营，租赁期限为五年，即从2012年7月1日起至2017年6月30日止，租金每年为人民币90000元。合同签订后，岳X支付租金至2016年6月底。截止目前，岳X仍未搬出案涉房屋。
一审法院认为，泰和XX公司与岳X签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。因岳X拖欠租金，泰和XX公司起诉主张权利，应予支持。根据一审查明的事实，岳X应向泰和XX公司支付2016年7月1日起至2017年6月30止的租金90000元。岳X关于案涉房屋漏水致使其无法正常经营的辩解意见，根据《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。根据庭审查明的事实，岳X自认在向泰和XX公司提出维修房屋的通知后，泰和XX公司已派人进行过维修，但认为并未修缮好，对这一事实属于新的诉讼主张，岳X应提供相关证据予以证实，岳X当庭提交的案涉房屋照片系开庭前的现场照片，距离合同租赁期限届满已过数年，无法证实案涉房屋在合同租赁期内的状况，故对岳X据此拒付租金的辩解意见，不予支持。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案涉租赁合同已于2017年6月30日到期，岳X作为承租人，理应将案涉房屋返还给泰和XX公司。因岳X未履行该义务，泰和XX公司主张岳X返还房屋并支付占用期间的损失，应予支持。关于电费、水费，因泰和XX公司未提交证据证明，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决:一、岳X应于判决生效之日起十日内将案涉房屋腾空，并返还给泰和XX公司；二、岳X应于判决生效之日起十日内支付泰和XX公司租金90000元，并按年租金90000元的标准向泰和XX公司支付占有使用费，自2017年7月1日至实际返还房屋之日；三、驳回泰和XX公司的其他诉讼请求。案件受理费2655元（已减半收取），由岳X负担。
二审中,岳X为支持其上诉主张，向本院提交了以下证据：1.征收公告复印件一份，证明2016年10月，马鞍山市花山区人民政府发布了征迁公告，征迁期限自2016年9月1日至10月31日止，案涉房屋属于被征收范围，案涉房屋的状态发生改变，其无法进行正常的经营，且依据案涉租赁合同的约定，合同因征迁而终止，双方互不承担违约责任；2.一审法院作出的（2019）皖0503民初4390号判决书，证明与本案情况类似的的王XX案件的判决结果与本案一审判决结果不同，相同的情况出现不同的判决结果；3.押金收据一份，证明其在租赁合同签订时交纳了10000元押金，泰和XX公司至今未返还该押金；4.岳X申请证人陶X、周X、汤X出庭作证，证明由于案涉房屋发生过毁损，岳X出资对案涉房屋进行过维修，岳X在征迁公告发布之后不久就停止了经营，且搬离了案涉房屋。
泰和XX公司质证认为，1.对于征迁公告与本案的关某持有异议，案涉房屋实际并未被征收，房屋仍被岳X占有使用。2.对一审法院（2019）皖0503民初4390号判决与本案的关某持有异议，而且该案其已提起上诉，该判决并未生效。3.对押金收据的真实性、合法性、关某均不持异议，但不能达到岳X的证明目的，因为一审并未涉及押金的问题，双方对于押金问题没有争议，押金的目的是为了确保承租人审慎地使用案涉房屋，如果岳X向其返还房屋时房屋发生损害，该押金不应返还。4.对于证人证言的真实性持有异议，因为证人与岳X存在利害关系，且证人的陈述与常X及实际情况不符。
本院认证意见为：1.对于征迁公告的真实性、合法性予以认定，能够证明2016年10月，马鞍山市花山区人民政府发布了征迁公告，案涉房屋属于被征收范围，但不能达到岳X关于案涉房屋已经实际被征收的证明目的；2.对一审法院（2019）皖0503民初4390号判决书的真实性、合法性予以认定，但该判决并未生效，与本案也没有关某，不予认定；3.对于押金收据的真实性、合法性予以认定，但该证据与本案缺乏关某，一审审理并未涉及押金的问题，不予认定；4.对于证人证言的真实性及关某，本院将结合本案其他证据及事实予以综合认定。
二审确认一审查明的事实。
根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：
一审判决岳X支付案涉房屋租金90000元及按租金标准支付占有使用费，是否适当。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1.关于泰和XX公司是否对案涉房屋履行了维修义务的问题。根据一审的庭审笔录记载，岳X的委托诉讼代理人在一审庭审中认可泰和XX公司派人修理过案涉房屋，只是认为没修好，对于岳X不认可泰和XX公司维修过案涉房屋的上诉意见，不予采纳。岳X上诉称因案涉房屋需维修，其自行维修产生了维修费用，但岳X未提交维修的相关凭据及维修费用的具体数额，二审中出庭证人的证言也不足以证明岳X自行维修的事实及支出的维修费用。2.关于《律师函》的问题。岳X虽在一审中提交了《律师函》，但是其并未证明将该《律师函》送达给了泰和XX公司，因此一审法院对《律师函》未予认定并无不当。3.关于押金的问题。泰和XX公司认可收到了岳X支付的10000元押金，并表示在岳X返还房屋时，若案涉房屋未发生毁损则退还该押金，而岳X在一审过程中也未提出过押金问题，一审未予审查并无不当。4.关于岳X是否已经搬离并交还案涉房屋的问题。岳X的委托诉讼代理人在一审庭审中称，岳X实际上已经搬出去了，房屋没有交还，二审中，经现场查看，岳X虽已搬出案涉房屋，但其并未将案涉房屋的钥匙交还给泰和XX公司，故对岳X关于其已搬离，并未占有案涉房屋的上诉理由，不予采纳。岳X拖欠泰和XX公司2016年7月1日至2017年6月30期间的租金，在租赁期满后，其虽已搬出案涉房屋，但其并未将案涉房屋的钥匙交还给泰和XX公司，而是继续实际占有和控制案涉房屋，故一审判决岳X支付案涉房屋租金90000元及按租金标准支付占有使用费，并无不当。
综上，岳X的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5310元，由岳X负担。
本判决为终审判决。