侯某某买卖合同纠纷二审

律师观点分析

　　上诉人（原审被告）：张某，女，1978年8月17日出生，汉族，无职业，住鹤岗市工农区。

　　委托诉讼代理人：王广辉，黑龙江畅心律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：侯某某，女，2009年1月3日出生，汉族，鹤岗市育民小学学生，住鹤岗市工农区。

　　法定代理人：曲某（系被上诉人之母），1975年8月21日出生，汉族，无职业，住鹤岗市工农区。

　　委托诉讼代理人：刘兆祥，黑龙江旭航律师事务所律师。

　　上诉人张某因与被上诉人侯某某买卖合同纠纷一案，不服鹤岗市工农区人民法院（2019）黑0403民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

　　上诉人张某上诉请求：1．撤销一审判决；2.依法改判、驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审；3.依法改判支持上诉人一审反诉请求；4.诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误；2.一审法院审理程序严重违法；3.一审法院适用法律错误。

　　一审法院认定事实：原告（反诉被告）侯某某监护人曲某以侯某某名义与被告（反诉原告）张某达成协议，约定就位于鹤岗市工农区致意见。并于2018年3月10日双方签订房屋买卖合同。该合同约定，价格为188,000元，张某负责过户到侯某某名下，过户费由张某负责，过户前所欠所有费用由张某负责，过户后所有费用由侯某某负责。并约定定金1万元。合同签订后，侯某某先后支付定金1万元及合同款项158,000元，合计168,000元。该房屋系鹤岗市棚户区改造调换房屋，原拆迁调换人齐国财、李国亮，后由原告（反诉被告）侯某某办理更名，将房屋权利单据等登记在自己名下，该更名登记行为已由保障住房部门确认。本案争议房屋尚欠2016-2017年度欠缴热费及垃圾清运费情况共计8,266.3元，原告（反诉被告）侯某某已经缴纳。应缴纳房屋面积置换差价款54,224元，已被保障住房部门确认。现该房屋由原告（反诉被告）侯某某居住使用。

　　一审法院认为，原告（反诉被告）侯某某监护人曲某与被告（反诉原告）张某签订的房屋买卖合同约定明确，不违反法律规定。其合同中明确载明“今有甲方（张某）位于鹤岗市工农区，面积127平方米，价格为188,000元，卖给乙方”，据此应当理解为本案合同标的物系房屋，而非评估单。房屋买卖合同对合同标的物约定明确，不存在意思表示瑕疵，故本院认定该合同合法有效，双方当事人均应遵守合同义务。对张某提出合同的标的物应当为评估单的抗辩主张，因该合同表述形式为出卖房屋且合同中并未存在约定评估单等事宜，故不予支持。

　　关于对合同中约定“过户”的解释，法律上不动产过户是在房屋产权部门办理产权凭证的一种登记行为。因本案合同标的物房屋系拆迁安置调换房屋的特殊性，双方当事人在庭审过程中均认可按2018年3月21日保障住房部门变更权利人名称之日确定为“过户”日期。就房屋面积置换差价款54,224元系属于过户之前的费用或之后，系本案重要争议焦点。本院认为，本案争议房屋来源为采煤沉陷区棚户区改造补偿安置调换房，即该房屋系调换所得。按照相关法律及文件规定，自主选择的方式调换为高层住宅的及新安置楼房面积大于原可居住面积的均应补缴相应款项。因此，本案争议房屋在原拆迁房屋权利人选择调换为本案争议的房屋时，差价款即已产生，应当予以缴纳，该差价款相关部门的收缴时间并不影响其应缴费用产生时间。故，本案双方当事人争议的差价款系应当认定为过户之前产生的费用，依照合同之约定，应当由本诉被告张某承担。其未予承担，本诉原告侯某某有权在代缴之后要求其承担，该费用54,224元已由行政机关确认。故对本诉原告要求本诉被告承担54,224元差价款的诉讼请求，本院予以支持。关于本诉原告侯某某要求本诉被告张某承担取暖费及滞纳金8266.3元，垃圾处理费120元的诉讼请求，因本诉原告侯某某已经缴纳该部分款项并提供正式票据，且该费用产生时间亦为2016年度、2017年度欠缴费用，依法应当由本诉被告张某承担。以上差价款54,224元、取暖费及滞纳金8,266.3元、垃圾处理费120元，上述费用依法应当由本诉被告张某承担，但房屋买卖合同并未约定履行期限，其要求该部分利息的诉讼请求于法无据，不予支持。

　　关于房屋实际面积与约定面积不一致，本诉原告要求被告退还面积差价款的诉讼请求，因：1、因房屋买卖合同标的物单位为户，即按整套房屋作价出售，未按单位面积作价出售，且该房屋实际面积与约定面积相差很小（约定面积127平方米，实际面积125.89平方米，面积差1.11平方米，误差比例0.88%），交易方式符合人们日常交易习惯。2、2018年3月21日，本诉原告支付被告合同价款时即该日期为权利单据更名之日，权利单据（房源确认单）已经载明面积为125.89平方米，本诉原告即应当对该房屋实际面积为明知，其没有异议而办理更名事宜并支付合同对价款的行为，应当认定为对该房屋面积情况的认可。综上，本诉原告对其在购买过程中已经认可的并符合人们日常交易存在误差比例的该房屋，已无权再要求被告退还差价款，故对原告要求被告退还房屋面积差价款1,642.80元并从2018年3月22日起至给付完毕之日止按年利率6%计算利息的诉讼请求依法不予支持。

　　反诉原告张某提出解除合同的诉讼请求，因其提供证据不足以证实符合法律规定解除合同之条件且反诉被告侯某某不同意解除，故本院不予支持。

　　综上，该房屋买卖合同标的金额为188,000.00元，原告（反诉被告）侯某某已支付定金1万元及合同款项158,000.00元，合计168,000.00元，尚差20,000.00元应当支付于被告（反诉原告）张某。应在给付总额中一并扣除。

　　一审法院判决：一、本诉被告张某于本判决生效之日起10日内支付本诉原告侯某某差价款54，224.00元、取暖费及滞纳金8，266.30元、垃圾处理费120元，以上合计62，610.30元，扣除本诉原告侯某某应当支付尚未支付的购房款20，000.00元，共计42，610.30元；二、驳回本诉原告侯某某其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张某诉讼请求。

　　本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院认定事实与一审认定事实一致。

　　本院认为，一审法院根据双方在平等自愿基础上签订的《房屋买卖合同》不违背相关法律规定应为有效合同正确，应予维持。本案的争议焦点为；该房屋的差价款等费用应由谁承担问题。根据棚户区拆迁补偿政策相关规定和本案实际，在确定所要调换的房源为高层住宅时即产生面积差价款项，说明此时该费用就已经产生。双方于2018年3月10日签订的《房屋买卖合同》中明确约定：曲某购买张某位于文博花园2号楼3单元2901室，面积127平方米，过户前所欠所有费用由张某负责。在一审时上诉人张某在一审庭审时自认在2018年3月已经取得了安置房源确认单后，于同月10日与被上诉人签订了《房屋买卖合同》。上诉人张某张贴的卖楼房条及二人所签署的《房屋买卖合同》亦明确交易房屋具体坐落位置，说明在此之前安置房屋已经确定，因此房屋差价款应为“过户”之前发生的费用，且其产生时间在“过户”之前。上诉人张某作为出卖人应明知存在此笔费用，但双方签订的买卖合同中未约定房屋差价款等费用的由谁承担。而上诉人亦未举示证据证明双方对于该款项由谁承担问题的约定，因此该笔费用应由上诉人张某承担。由于双方约定过户前该房屋上产生的一切费用均应由上诉人张某承担，故一审法院判决上诉人张某承担房屋差价款、取暖费及滞纳金、垃圾处理费正确，应予维持。

　　关于上诉人认为双方《房屋买卖合同》的标的物为评估单，并非房屋的问题。根据现有证据显示，双方对于置换后的房屋位置、面积、价款等均有明确约定，未体现评估单的相关字样。现有证据不能证实上诉人提出的买卖合同标的物为评估单。足以认定该买卖合同的标的物为房屋。因此，对上诉人该项请求不予支持。

　　关于上诉人提出该《房屋买卖合同》因违反国家强制性规定即《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”应认定为无效合同的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规定，并不影响合同效力。一审法院认定合同有效正确。

　　关于上诉人认为其与被上诉人之间对于房屋买卖合同存在重大误解，要求解除该合同的请求，由于无证据证实上诉人的主张，本院不予支持。

　　综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费2,712.60元，由上诉人张某负担。

　　本判决为终审判决。