A、B房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

广东省江门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2016）XX07民终2321号 上诉人（原审原告）：A，男，汉族，1970年6月28日出生，住广东省佛山市顺德区， 上诉人（原审原告）：A，女，汉族，1971年11月6日出生，住广西藤县， 上述两上诉人的委托诉讼代理人：A，广东XX律师事务所律师， 被上诉人（原审被告）：A，男，1953年7月23日出生，现住广东省鹤山市，香港特别行政区居民， 被上诉人（原审被告）：A，女，1957年5月21日出生，现住广东省鹤山市，香港特别行政区居民， 被上诉人（原审被告）：A，男，1990年9月23日出生，现住广东省鹤山市，香港特别行政区居民， 上述三被上诉人的委托诉讼代理人：A，广东XX律师事务所律师， A、B上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判C、D、E立即向A、B支付购房款人民币526000元；3、本案的上诉费由C、D、E承担，事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清，A、B与C、D、E之间在一审中争议由C书写再由A签名的所谓《证明》，根据该证明内容反映A与B已现金给付结清《房屋商铺买卖合同》中由B、C售卖给A、D、E位于鹤山市×××××房的余款526000元，根据A、B、C辩称给付了港币现金630000元给D，声称在XX的小轿车内书写完成此份证明内容，并现场交付63万元现金港币和现金人民币3100元给A，为此，A、B认为，根据双方的《房屋商铺买卖合同》约定，非常明确清楚，除一万元首期定金是现金交易外，第二笔支付已是转帐，根据本案的交易，应当均以转帐为最终完成交易，不可能现金给付作交易，此乃不符合本案的真实交易，并且根据本案一审中A已经明确表示对此《证明》存在重大误解，一审法院不查明基本事实的情况下，采信了A、B、C的答辩，二、一审法院程序上严重违法，本案的一审庭审中，两上诉人根据A一抗辩说此《证明》在B车内书写，但根据此《证明》的格式及书写的力度完全不可能在车上能写得这一完整的格式文书，为此，A、B要求作笔迹书写的司法鉴定，但一审法院不予采纳，程序上严重违法，三、质疑曾展一资金的合法性和诚信，A在香港是一名物业管理保安，一人工作要养2－3人，还每月取几万港币回大陆家里放着，如果发工资在香港是否工资打到工资薄上?有没有取款记录?香港每次只能携带多少钱回大陆?钱在大陆又放在哪?在自己家（鹤山是否有房），还是哪里?这些都是存在疑问，经查，当时汇率是0.843，另加人民币3100元，等于给534190元，就多给8190元，还有单子上写是人民币说的是给港币，如果是给港币应该写港币多少，人民币多少，所以A说的是前后矛盾，A还编造B、C女儿去XX读书要用钱，但A不知道B、C女儿已在新西兰读书一年多，至现在还在新西兰读书，说A、B没有报警，事实当时报警了，证明A说大话；A还欺骗银行的B，人家银行说往后也不会贷款给曾展一，其已失去诚信， 曾展一、A、B在答辩期限内未作答辩，在二审庭审中，A口头辩称:原审判决事实清楚，适用法律正确，二审法院应当维持原判，针对A、B所说的移送公安侦查的情况，可以向公安报案，我方认为A、B的行为存在欺诈，希望法院移送案件到公安机关，上诉书提及签订的A无效，我通过明胜中介行认识对方，得知他有涉案房产出售，我本想让我儿子通过储钱还贷，后来上诉人得知我手上有钱，游说我银行还贷要还很多利息，手续A，希望我一次性付清，经过我考虑，觉得上诉人的提议有理，我之前购买商铺以及手头上的物业都没有办理按揭，我的经济能力是雄厚的，我妻子也在佛山买了地，后来我同意一次性全部还清房款给上诉人，后来，我向银行了解，香港XX在银行转账给第三者是不行的，所以我跟上诉人说，决定支付港币给上诉人，上诉人表示同意并且多谢我，上诉人在上诉书中说现金交易不符合习惯，但我认为几十万现金交易不足为奇，我认为设局者是上诉人，上诉人在法庭上两次的证言都是不真实的，第一次法庭开庭时，上诉人说他有看过《证明》才签名的，我的《证明》上也是写得非常清楚的，第二次复庭时，当时庭长问上诉人有没看过《证明》，他说没有看过，所以上诉人原审庭审时供述是前后矛盾的，至于资金的来源以及合法性，我1995年一次性支付50万购买两卡铺位，我手头的物业都没有办理按揭，所有都有迹可循，我在XX和佛山地区都有铺租收，我妻子也有退休金，我两个女儿也有工作，我认识上诉人的时候，我没有向上诉人透露过我的经济背景，上诉人用语言遮掩他的欺骗行为，因为港币相对来说比人民币稳定，而且我觉得现在把钱存在银行存在一定风险，而且我进入申请公屋阶段，所以我认为储存港币是最稳妥的，所以我把港币储放在家，上诉人提及我贪小便宜，但是我从香港回来是没车的，我坐上诉人的车是他带我去看楼，合同中放款按揭的计划并非一定要实施的，因为我已经支付上诉人所有的房款， A、B向一审法院起诉请求：1.判令确认A与C于2016年5月23日签订的证明为无效证明；2.判令C、区爱英、D立即支付拖欠A、B的购房款人民币526000元，利息从诉讼日起至全部还清日止，按同期人民银行贷款利率计算，直至全部还清日止；3.本案的诉讼费、财产保全费、担保费由A、B、C承担， 一审法院认定事实：2016年3月8日，A、B与C签订《房屋、商铺买卖合约》，约定卖方（即A、B）将位于鹤山市XX房的物业以人民币666000元卖给买方（即C），并约定于2016年4月30日前到鹤山XX办理过户手续，该物业建筑面积为187.13平方米，竣工日期2013年，房产证号为0ｌ××33、0ｌ××34、01××35、01××36，实际面积以房产证为准，付款方式为买方在2016年3月8日支付人民币10000元整作为定金给卖方，买方在鹤山XX办理过户手续后的当天内须付人民币130000元给卖方，余下房款526000元以银行按揭的方式支付，具体贷款额以银行审批为准等等，合同签订后，A已支付首付款130000元及定金10000元给B、C， 2016年5月23日，A与B一签订《证明》一份，内容为“A一向B先生购买鹤山×××××房，现曾展一向A交款伍拾叁万陆仟元人民币，另外5月3号曾展一已向A交房屋款人民币拾叁万元，前后两次曾展一合共向A交房屋款人民币陆拾陆万陆仟元正，相互之间无拖无欠，特立此据为证”， 鹤山市XX×××××502房的权属人现为A、区爱英、B，A从2014年5月至2016年5月间每月至少从香港特别行政区返回内地一次以上，2016年6月6日，A用电话号码136××××6711报警两次，警察到场了解是经济纠纷，建议自行解决， 一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，A与B一双方签订的《房屋、商铺买卖合约》是合同当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，本案争议的焦点是：A与B签订的《证明》是否有效；B、区爱英、C应否支付A、D购房款526000元， 关于A与B签订的《证明》是否有效的问题，A认为其没有看清《证明》的内容就在《证明》上签名，且《证明》的内容违反诚信交易原则，故认为《证明》无效；曾展一则认为A是于2016年5月23日在收到所有购房款后向其出具收款《证明》，该《证明》合法真实有效，在庭审中，A主张当时没有看清《证明》上的内容就直接在《证明》上签名，如看清《证明》上的内容就不会在《证明》上签名，据此可见，A对《证明》上所书写的文字是认识，且清楚文字所表示的意思，没有认识上的错误，A认为当时没有看清《证明》上的内容就直接在《证明》上签名，A对此予以否认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，A没有提供证据证实其是没有看清《证明》上的内容就直接在《证明》上签名，故其应承担举证不能的不利后果，即对A主张当时没有看清《证明》上的内容就直接在《证明》上签名的意见，一审法院不予采纳，鉴于《证明》上有A及B的签名，且两人均具有完全民事行为能力，对《证明》的内容认识上没有重大误解，故一审法院确认《证明》有效，A、B请求确认《证明》无效的理据不足，一审法院不予支持，至于A认为《证明》的内容中现金交付526000元属违反诚信交易原则问题，鉴于A无提供证据证实对方不具有向其现金交付526000元的能力，且现金交付购房款属正常的交易习惯，即使金额是526000元亦没有违反交易诚信原则，另曾展一在庭审中对其交付现金526000元亦作出合理解释，综上，对A、B的该意见一审法院不予采纳， 关于曾展一、区爱英、A应否支付B、C购房款526000元，上已述明，《证明》是合法有效的，鉴于《证明》已明确载明“前后两次曾展一合共向A交房屋款人民币陆拾陆万陆仟元正，相互之间无拖无欠”，而《房屋、商铺买卖合约》约定购房款是人民币666000元，由此可见，A、B、C已支付全部购房款，故A、B请求曾展一、C、D支付购房款526000元理据不足，一审法院不予支持， 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回A、B的全部诉讼请求，案件受理费9060元，减半收取计4530元，财产保全申请费3150元，合共7680元，由A、B负担， 双方当事人在二审期间均未提交新证据， 经本院查明：2016年3月8日，A、B与C签订《房屋、商铺买卖合约》，约定卖方（即A、B）将位于鹤山市XX房的物业以人民币666000元卖给买方（即C），并约定于2016年4月30日前到鹤山XX办理过户手续，付款方式为买方在2016年3月8日支付人民币10000元整作为定金给卖方，买方在鹤山XX办理过户手续后的当天内须付人民币130000元给卖方，余下房款526000元以银行按揭的方式支付，具体贷款额以银行审批为准等，合同签订后，曾展一已支付定金10000元给A、B， 又查明，2016年3月中下旬，A在中国银行鹤山支行申请办理银行按揭，2016年4月中下旬，该行审批通过了A的按揭申请，2016年5月3日，A向B支付了涉案房产的首期购房款13万元并办理了涉案房产过户手续，2016年5月23日，A与B完成涉案房产地下室过户手续并于当天前往十里方圆管理处办理物管手续，期间，A与B一签订《证明》一份，内容为“A一向B先生购买鹤山×××××房，现曾展一向A交款伍拾叁万陆仟元人民币，另外5月3号曾展一已向A交房屋款人民币拾叁万元，前后两次曾展一合共向A交房屋款人民币陆拾陆万陆仟元正，相互之间无拖无欠，特立此据为证”，2016年6月6日，A前往中国银行鹤山支行撤回了银行按揭， 2016年11月21日，本院依职权向本案的两名房产中介工作人员A、B调查涉案房屋交易的过程并制作了调查笔录，并从房产中介处调取《收据》复印件一份，经双方质证，A、B对C、D的调查笔录无异议，曾展一、A、B对C调查笔录意见如下：一、我方对C提及B当时在珠海XX医院实习工作，并非在深圳工作；二、没有见过《贷款通知书》；三、对其他部分没有异议，曾展一、A、B对C调查笔录意见如下：一、笔录第二页第四行“D”应为“曾展一”；二、6月6日下午是中介骆小姐致电曾展一；三、对其他部分无异议，上诉人与被上诉人均对本院从房产中介处调取《收据》复印件予以确认， 2016年11月22日，本院依职权向中国银行鹤山支行员工A调查B一办理银行按揭手续的过程并制作了调查笔录，经双方质证，A、B对该份调查笔录无异议；C、D、E对该份调查笔录的质证意见如下：一、C取得房产证当天上午就去了中国银行鹤山支行找F，告知A不用办理按揭了，当时，A致电B，告知他我方已经支付全部房款，二、笔录上A忘记了B是否催促银行放款，其实6月6日当天A还告知我们那段时间B经常致电她催促放款，三、对笔录其他部分没有异议， 综上，本院对两名房产中介工作人员A、B及中国银行鹤山支行员工C的调查笔录依法予以采信， 二审期间，上诉人A、B向本院申请对A、C进行多道心理生理测试（测谎鉴定），但A不同意进行测谎鉴定，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对A进行多道心理生理测试，鉴定费为3000元，西南政法大学司法鉴定中心于2017年5月10日作出《多道心理生理测试报告书》，测试结果为：被测人A就“B没有把涉案房款实际支付给A”这一陈述进行的多道心理测试中，测试结果为无说谎显示，A、B对此鉴定意见没有异议，A、B、C对此鉴定意见提出异议，认为A、B提出鉴定的申请时间不符合法律规定、鉴定程序不合法、鉴定结论不属于民事证据等， 本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外，”的规定，本院仅针对上诉人A、B的上诉请求范围进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查，二审期间，上诉人A、B放弃主张迟延支付涉案购房款产生的利息，属于自身权利处分范畴，本院不再对此进行调整，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点为：除购房首付款外，涉案房款526000元是否已经实际支付的问题， 一、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果，”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任，”证据是民事案件审理的核心要素之一，在民事案件的证据认定中，不仅要审查判断各证据之间的联系，还要审查判断各证据与案件事实的关联程度，即使证据是真实的，也要对证据所反映的内容与事实是否相符要进行必要的审查核对，本案中，A是履行房款支付义务的当事人，应当承担已经全部履行支付房款义务的举证责任，A向本院提交B原件，证明其已经把全部购房款支付给康庆德，本院认为该《证明》并不能充分证明A一已经支付第二笔房款526000元，原因如下：首先，除了《证明》以外，A并未向本院提供其他证据证明其已经支付了全部房款，无法形成完整的证据链予以佐证，单凭A提供的《证明》无法充分反映其内容是真实的；其次，虽然A与B均对《证明》上的签名真实性予以认可，但是A与B陈述的《证明》签订的过程截然不同，无法相互印证，且A一陈述的支付第二笔房款的过程并无案外第三人予以见证，与一般的交易习惯不符；再次，《证明》显示第二笔房款是通过人民币支付的，但是A称其通过港币支付第二笔房款，可见《证明》反映的内容与A的陈述自相矛盾，据曾展一单方陈述，该份《证明》是在其支付第二笔房款之后在车上亲自书写的，但《证明》所反映的支付货币单位与A一法庭上陈述的都不同，无法认定《证明》反映内容的真实性，综上，本院认为该《证明》反映的内容存在多处疑点，且A对上述疑点并未能作出合理解释，本院对该份证据反映的曾展一已经支付第二笔房款的部分不予采信，除了《证明》以外，A没有向本院提交其他证据予以佐证已经支付全部购房款，A应当承担举证不能的责任， 二、在民事诉讼的证明中，认定案件事实的方法主要有两种：一是通过获得证据来证明；二是通过推定来证明，经验法则是事实推定的依据，二者之间存在紧密的联系，经验法则既包括一般人日常生活所归纳的常识，也包括某些专门的知识，依据经验法则，本院认为A一陈述与日常经验相悖，主要表现如下： 1、资金来源：根据日常经验法则，为了保障资金安全，一般人都会把大额资金存放在银行，据A陈述，其支付给A的第二笔房款是从香港带回的港币，该笔款项一直没有存放在银行而是藏在家中，A并非没有把资金存放在银行的习惯，A一支付第二笔房款的资金却并没有存放在银行，既与一般生活经验不符，也无法与A本人的储蓄习惯相印证，A对此并没有作出合理解释，不能排除一般XX的合理怀疑，A及其妻子区爱英对资金来源陈述均为间接证据，A也没有向本院提供其他证据形成完整的证据链以核实涉案款项的资金来源， 2、交易过程：曾展一称其在2016年5月23日已经把第二笔房款全部支付给A，结合房产中介A和中国银行鹤山支行经理B的供述，直至2016年6月6日曾展一才告知A已经全部支付房款并前往中国银行鹤山支行撤回了银行按揭，2016年5月23日后，房产中介A致电曾展一办理抵押手续，A也没有明确告知其已经支付全部房款，根据经验法则，为了保障交易安全，房产交易一般有第三人见证或者通过银行转账的方式进行，本案中，A陈述其支付第二笔房款既没有第三人见证，也没有通过银行转账，甚至承认其支付全部房款后也没有及时告知房产中介和银行经理，显然不符合一般的交易习惯， 三、本院在审理该案过程中，发现A、区B对涉案房产交易的经过存在矛盾之处，无法相互印证，如A陈述，A是全部支付完毕房款后才告诉她的；但A陈述，区爱英在其支付放款前就知道了该情况，又如一审庭审中，A陈述其每次从香港带三万至五万现金回来；二审庭审中，A一陈述每次从香港带回来现金不超过三万，可见，庭审过程中当事人的陈述存在前后不一致之处， 四、本案审理过程中，本院根据上诉人A、B的申请委托西南政法大学司法鉴定中心对A进行多道心理生理测试，西南政法大学司法鉴定中心的《多道心理生理测试报告书》的测试结果认定：被测人A就“B没有把涉案房款实际支付给A”这一陈述进行的多道心理测试中，测试结果为无说谎显示，A、B、C虽对此测试结论提出异议，但未有足够理由予以推翻，测谎测试结论是佐证本案基本事实的重要参考，本院依法予以采纳， 综合本案双方的证据、经验法则及鉴定结论，本院认为被上诉人A提供的证据不足以证实其已经向康庆德支付涉案款项，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条：“买受人应当按照约定的数额支付价款，……”的规定，曾展一、区爱英、A应支付剩余购房款给B、C，上诉人A、B的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持， 综上所述，一审判决认定事实错误，实体处理不当，应予以纠正，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广东省鹤山市人民法院（2016）XX0784民初1688号民事判决； 二、曾展一、A、B应于本判决生效之日起十日内向C、D支付购房款526000元； 三、驳回C、D的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 一审案件受理费9060元，减半收取计4530元，财产保全申请费3150元，合计7680元，由A、B、C负担；二审案件受理费9060元，鉴定费3000元，合计12060元，由A、B、C负担， 本判决为终审判决， 审判长　　A 审判员　　B 审判员　　甄锦瑜 二〇一七年七月十八日 书记员　　江继业 书记员　　C