一则小案例 离婚时赠与女儿的房产，能否反悔？

【案情简介】

张大与陈珍珠经人介绍结婚，过了一年有了女儿张小。张大因为工作原因经常需要出差，久而久之，夫妻感情破裂，张大提出离婚，当时张大有一套婚前的个人所有的305号房，陈珍珠要求将305号房赠与女儿张小，作为离婚的条件，张大同意了，在民政部门留存的离婚财产分割协议上约定305号房归张小所有。离婚后，陈珍珠带着女儿回到了父母的住处，因为张大在北京没有其他住房，仍然住在305号房。过了两年，陈珍珠突然从朋友处得知张大找了个女朋友，准备结婚。陈珍珠找到张大，希望将房子过户到女儿名下，避免其再婚后，因为房子的事情出现纷争。但张大躲着不见陈珍珠，陈珍珠来到305号房，才发现张大私自把房子卖了，又买了一套新的房子作为自己未来的婚房。陈珍珠非常生气，终于找到张大，质问其凭什么将属于女儿的房子卖了。张大反称，305号房属于自己的婚前个人财产，虽然同意赠与给了女儿，但只要没有过户，自己有权撤销赠与。陈珍珠明白，只能通过法律的手段维护女儿的合法权益，经人介绍，找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求帮助。      

【律师分析】

李律师听了陈珍珠的叙述，看了相关的材料之后分析道，张大私自卖305号房屋的行为，损害了张小的合法权益，虽然房屋属于张大的个人婚前财产，但其与陈珍珠离婚时，已经将房屋赠与给张小，而且这种赠与属于附条件赠与，赠与人不可单方撤销。

根据我国《合同法》的相关规定，赠与分为一般赠与与附义务赠与，根据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与房产的权利转移之前可以撤销赠与，故这也是张大主张其具有撤销赠与权的原因所在。但本案中的赠与是一个附条件的赠与，将房子赠与张小，是陈珍珠同意与张大离婚的前提条件，当陈珍珠同意离婚之后，张大违背承诺，私自出卖房屋，是对当时其与陈珍珠共同达成的离婚条件的违背，是一种不守诚信的违约行为。故，当所附条件已经成就时，赠与人没有单方撤销赠与的权利，张大私自卖房，损害了陈珍珠、张小的权益。     

陈珍珠提出，既然张大不能单方撤销赠与，那是否可以主张张大与买房人的合同无效，将房子要回来。李律师指出，因为房本登记在张大名下，权属记载又为单独所有，买房人支付了合理对价，双方又办理了过户手续，故根据我国《物权法》善意取得制度，只要买房人是善意的，不知道张大已将房屋赠与给了张小，那么房屋买卖合同就是有效的，法律保护买房人的合法权益，买房人已成为305号房屋的所有权人。

李律师也指出，不能追回房屋并不代表张小不能向张大主张财产损害赔偿，因为张大私自卖房，损害了陈珍珠、张小的合法权益，故陈珍珠、张小可以向张大主张购房款及相应的损失。当然，因为张小还未成年，不属于完全民事行为能力人，陈珍珠作为张小的监护人，可以代理张小诉至法院，维护其合法权益。听了李律师的分析，陈珍珠表示非常感谢，心里的一块石头算是落了地。