《合作建房合同》无效，三产房千万不要买

律师观点分析

案件基本情况：

原告陈某从他人处获悉一在售楼盘，地埋位置好、价格便宜，适合投资，经过实地查看后，原告决定购买。原告于2019年6月1日与被告广西某商贸有限公司签订了《合作建房合同》及《代扣协议书》，根据约定，所购房屋面积40.28平方米，层高5.09米，单价5735元/平方米，房屋总价为231006元，原告于合同签订之日支付了首付款116006元，余下115000元按年利率7.6%分五年支付，即每月向被告支付2309.83元，被告于2020年9月30将房屋交付给原告。合同签订后，原告依约向被告支付的首付款116006元，并按2309.83元/月向被告支付了23期，共向被告支付购房款169132.09元，被告未能如约交房；于是，原告多次与被告协商退款事宜，被告均以资金困难为由迟迟不予退款，故原告将被告诉至法院，请求确认双方签订的《合作建房合同》无效，被告返还原告已支付的购房款169132.09元并支付资金占用期间的利息。

判决结果：

1.双方签订的《合作建房合同》无效；

2.被告向原告返还已付款169132.09元；

3.被告向原告支付资金占用期间的利息（利息计算方式：截止2021年6月30日利息为11684.87元；以169132.09元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年7月1日起计算至被告还清169132.09元之日止）。

办案过程：

2021年6月，陈某到律所咨询此事如何处理，律师了解情况后，告知陈某：陈某所购买的房屋实际是三产房，也就是小产权房，这类房产，开发商是不能对外销售的，双方签订的《合作建房合同》是无效的，即便开发商能够交房，原告也是不能取得房屋产权证的，那么一旦开发商建房审批手续不全或者业主发生其它纠纷，就有可能面临房屋被强拆或者被执行的风险。建议陈告先自行与开发商协商退款一事，陈某与开发商协商后，开发商同意退款，但是退款需分期支付，支付周期为半年，且第一期款需是签订协议后一个月支付；陈某又来咨询，问这样的方案是否可以接受，我建议他加上一条“如开发商不能按约定支付任何一期款项的，陈某可以要求开发商一次性支付剩余款项”，陈某与开发商沟通时，开发商明确拒绝接受。律师认为，开发商这是很明显的拖延战术，签订退款协议后，既暂时安抚了陈某，且一旦开发商不能按期退款的，开发商还可免去承担资金占用期间利息责任，相当于开发商可以免费使用陈某的资金2年，而且，如果开发商不履约，届时陈某还得向法院起诉。陈某认为律师的意见中肯，于是委托律师提起诉讼。

律师建议：

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，商品房预售需要取得商品房预售许可证明。目前，市面上三产房的销售模式，基本上都是通过合作建房的形式进行销售，价格远低于商品房的价格，而这类房产是不可能取得商品房预售许可证的，由此引发的诉讼也非常多，因此，建议大家无论是购房自住还是投资，都不要购买此类房屋，以免自己的权益遭受损害。