陆XX、XX公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人陆XX因与被上诉人XX公司（以下简称人和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陆XX及其委托诉讼代理人吴XX、被上诉人人和公司的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆XX的上诉请求：1.撤销（2017）桂7102民初838号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项；2.改判人和公司退还陆XX多支付的租金8683元、履约保证金7442元；3.诉讼费用由人和公司承担。
事实及理由：一、一审法院认定事实错误。首先，不存在拖欠人和公司29768元租金的事实，且人和公司应退还陆XX多付的租金8683元。根据合同约定的免租期条款及租赁行业惯例及交易习惯，出租方通常考虑到租赁物需要装修等因素，给予租赁方一定的免租期，该免租期为租赁期开始的一段时间。而涉案租赁合同由人和公司拟定，为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十一条规定，应作出不利于人和公司的解释。因此，陆XX认为，本案合同的免租期应为2016年4月26日至2016年7月25日。同时，由于租赁商铺在2016年8月中旬出现渗水现象，经协商，人和公司同意自2016年8月起免收租金直至人和公司整改好为止，并补偿陆XX装修损失费3000元，但直至2017年4月24日租赁合同解除，人和公司仍未整改好，故陆XX只需支付2016年7月26日至2016年8月15日期间的租金2480元。实际上陆XX已支付租金11163元，多支付的8683元租金应予退还。其次，不存在违约事实，合同解除的责任不在陆XX，故已支付的履约保证金7442元亦应退还。最后，不存在拖欠物业服务费、水电费、城市垃圾费等费用的事实。租赁期间由于案涉商铺存在渗水情况，致使陆XX重新装修，人和公司口头承诺补偿陆XX3000元装修费用，可直接用于抵扣物业服务费、水电费、城市垃圾费等费用。陆XX在租赁伊始向物业支付了水电周转金2800元。租赁合同于2017年4月24日解除，陆XX只需负担2017年4月24日以前的物业服务费、水电费、城市垃圾费，2017年4月25日至2017年5月5日期间的费用不应由陆XX承担。陆XX在搬离时与物业结清了所有费用。
二、一审法院认定的违约金计算基数错误、违约金计算标准过高。一审法院认定拖欠租金为29768元，而计算违约金时的基数为33489元，相互矛盾。租赁合同约定按天支付所欠缴租金总额的3‰作为违约金，折合年利率为109.5%，明显过高，应根据合同法第一百一十四条第二款%