江苏某中介所（简称中介所）诉称：被告刘某某利用中介所提供的江苏市某房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房屋买卖居间协议书》的约定（以下简称协议书），属于恶意“跳单”行为，请求法院判令刘某某按约支付中介所违约金2.7万元。

被告刘某某辩称：涉案房屋卖家李某某委托多家中介所出售房屋，中介所并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。刘某某并没有利用中介所提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2015年下半年，卖家李某某到多家房屋中介所挂牌销售涉案房屋。2015年9月21日，上海A中介所带刘某某看了该房屋；10月22日，上海上海B中介所带刘某某也看了该房屋；10月26日，中介所带刘某某看了该房屋，并于同日与刘某某签订了《房屋买卖居间协议》。

 该《协议书》第5条约定，刘某某在验看过该房屋后六个月内，刘某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与刘某某有关联的人，利用中介所提供的信息、机会等条件但未通过中介所而与第三方达成买卖交易的，刘某某应按照与出卖方就该房屋买卖达成的实际成交价的1%，向中介所支付违约金。

  当时中介所对该房屋报价270万元；而上海A中介所报价250万元，并积极与卖方协商价格，最终刘某某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价240万元，后买卖双方办理了过户手续，刘某某向上海A中介所支付佣金2.4万元。

 法院判决结果：

  一审判决：被告刘某某应于判决生效之日起十日内向原告中介所支付违约金2.7万元。宣判后，刘某某提出上诉。

二审判决：一、撤销一审法院的民事判决；二、中介所要求刘某某支付违约金2.7万元的诉讼请求，不予支持。

 ［裁判理由］

  二审法院生效判决认为：中介所与刘某某签订的《房屋买卖居间协议》属于居间合同性质，其中第5条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介所提供的房源信息却“跳”过中介所购买房屋，从而使中介所无法得到应得的佣金，该约定并不存在加重对方责任、排除对方主要权利、免除一方责任的情形，因此应认定有效。

根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介所提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介所提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介所促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

 本案中，卖家通过多家中介所挂牌出售同一房屋，刘某某分别通过不同的中介所了解到同一房源信息，并通过其他中介所促成了房屋买卖合同成立。因此，刘某某并没有利用中介所的信息、机会，故不构成违约，对中介所的诉讼请求不予支持。

 ［律师观点］

 该案中法院最终的判决结果是公正合理的，在实践中，中介所若想要更好地防范客户跳单，可以采用与客户签订独家代理委托书的方式，并且要求支付一定的保证金，由此可以防范相应的风险。