房屋租赁合同纠纷案件——改变房屋结构，影响房屋价值

律师观点分析

原告：张X。

本律师为原告张X的委托诉讼代理人，山东XX律师。

被告：李X。

被告：王X。

张X向本院提出诉讼请求：

1.依法解除张X与李X、王X签订的《房屋租赁合同》，由李X、王X腾空236号、238号房屋;

2.本案诉讼费用由李X、王X承担。

诉讼过程中，张X变更诉讼请求为：

1.依法解除张X与李X、王X签订的《房屋租赁合同》，并由李X、王X支付9月至11月房屋占有使用期间的租金4万元（16万元÷12×3个月）；

2.判令李X、王X赔偿因改变238号房屋结构给张X造成的租金损失1万元；

3.本案诉讼费用由李X、王X承担。

事实与理由：

张X与李X、王X签订《房屋租赁合同》，将其租赁的位于济南市某区236号房屋、238号房屋转租给李X、王X用于经营。合同约定租赁期限自2021年1月1日至2024年12月31日，2020年11月、12月两个月为免租期，年租费16万元。因合同未约定租费如何支付，2020年10月21日，张X和李X通过微信补充确认第一年租费半年付、第二年开始为年付，并约定租费提前半个月支付。合同签订后，李X、王X未经张X同意，于2020年11月擅自改造238号房屋结构，破坏墙体、在墙面挖门，经张X多次要求恢复原状但无果，因此导致出租人于2021年8月将238号房屋上锁。李X、王X按约应于2021年6月15日支付下半年租费8万元，但李X、王X违约，仅支付26666元，经张X多次催要后仍不支付剩余租金。李X、王X的行为，导致张X无法正常出租房屋，逾期支付租金已构成违约。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

涉案房屋位于济南市某区236号、238号。2020年7月，张XX案外人甄XX处承租了238号房屋，租期36个月，租金每年1万元。张X陈述，238号房屋的使用面积约为10平方米。李X、王X陈述，238号房屋的使用面积约为12平方米。

2020年10月20日，张X（甲方、出租方）与李X、王X（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于山东省某区236、238号。2、出租房屋面积共200平方米（使用面积）。第四条该房屋租赁期共4年，自2021年1月1日起至2024年12月31日止。第五条租金及支付方式。1、该房屋押金为1万元。第一次自2021年1月1日起至2021年12月31日，计缴纳房租为160000元/年。第七条房屋修缮与使用。2、甲方允许乙方对房屋进行装修，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。第九条合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，则视为甲方违约：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，则视为乙方违约：（2）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。第十一条甲方违约责任处理规定。6、甲方需保证所提供的房屋产权材料为真实具备法律效应的，甲方得到了其他三位房主的全权授权委托书，三位房东对出租该房达成了充分一致意见，如因此产生纠纷，则视为甲方违约。”同日，张X向李X、王X出具内容为“今收到乙方王X、李X房屋押金壹万元正（10000.00），房屋为236号、238号”的收条一张。经张X同意后，李X、王X对236号房屋、238号房屋进行了装修。李X、王X提交的装修方案显示“蓝色部分改为门洞，无任何结构更改。墨绿色部分做装饰性隔断”，张X在其上签字“同意此方案张X”。

2020年10月21日、22日，李X先后通过微信转账向张X转款8万元（分四笔，分别为3万元、1万元、3万元、1万元）；2021年6月8日，李X通过微信转账向张X转款2万元，张X于2021年6月9日将该2万元退回李X；2021年7月2日，李X通过微信转账向张X转款13333元，备注“7月房租”；2021年8月1日，李X通过微信转账向张X转款13333元，备注“236号238号，8月房租”。庭审中，双方当事人均认可涉案房屋的租金已支付至2021年8月份。

2021年8月11日，甄XX通过微信向张X发送“通知济南市某区238号房屋，张X在没有征得我同意的情况下私自改变房屋结构，我也多次要求恢复恢复原样，对方均不予处理，限2021.8.11上午十二点前把238号东墙改门恢复原样，否则合同终止收回房子，租金不退，如不处理我们自行解决，对于恢复此房屋结构所产生的一切费用由张X承担”的信息。同日，甄X将238号房屋上锁。

庭审中，李X、王X向本院提交了其委托的工作人员与张X之间的短信一宗，拟证明装修方案已经过张X同意，涉案房屋被第三人上锁并破坏了装修，李X、王X无法使用。2021年8月11日的短信显示：张XX现在说的不是房租的事，是把236和238打通的事”，工作人员“这个事情和我们没有关系啊窦姐，你快联系贴纸的这个大哥吧，你们得解决啊这个事”，张XX贴纸大哥他经常去你店里，你们用的营业执照还是他的……”，工作人员“……这上面写的事和你的名……这装修都是经过你同意的”，张XX已经联系”，……，张XX你合同房租第一年半年付，第二年开始年付。现在是我不知情情况下，改变了房屋结构。现在最好办法，你堵上啥事都没有”，工作人员“这现在是你们的事情，我和人又说不让话……”，张XX我现在给你下通知，请你把墙封上”，工作人员“当初的装修方案给你看了，你也签字了……”。

庭审中，李X、王X同意解除涉案《房屋租赁合同》，并主张238号房屋落锁后严重影响236号房屋使用以及整体价值，已于11月份通知张X退房，但至今尚未办理交接。张X称236号房屋与238号房屋是可以分开的，并不影响正常经营，李X、王X并未提出过退房，亦未联系办理房屋交接。

另，2021年8月31日，张X向本院提起本案诉讼，案件进入诉前调解程序。

本院认为，张X与李X、王X签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。对于该份合同，双方当事人均应严格依约履行。因双方仅在合同中约定了年租金标准，未明确租金的支付方式及期限，合同签订次日张X通过微信向李X提出需在合同中增加“（1）房租第一年为半年付，第二年开始为年付，房租提前半个月支付，如乙方拖欠房租3日，甲方有权收回房屋”等两条内容，李X回复“这个应该加上这两条都是基本的”，李X于2020年10月21日、22日通过微信转账向张X支付租金8万元；在李X、王X向本院提交的其工作人员与张X之间的短信中亦显示，2021年8月11日张X发送短信“你合同房租第一年半年付，第二年开始年付……”。综上，可以认定双方当事人在签订合同后对租金的支付方式及时间进一步予以明确，即租金第一年为半年付，第二年开始为年付，提前半个月支付。

关于合同解除问题。本案中，张X要求解除涉案《房屋租赁合同》，理由为：1.李X、王X未经其同意，擅自改造238号房屋结构，其多次要求恢复原状无果；2.李X、王X未按约定支付租金，构成违约。对于上述理由，本院结合案件事实分析认定如下：1.李X、王X在装修前向张X提交了装修方案，张X在其上签字“同意此方案张X”，该装修方案明确显示，在238号房屋与236号房屋的共用墙处打通门洞一处，故张X无权以李X、王X未经其同意改造238号房屋结构为由解除合同。2.根据双方约定，第一年租金半年一付、提前半个月支付，李X、王X未按约定向张X支付第一年下半年的租金，构成违约，张X有权解除合同。张X于2021年8月31日提起本案诉讼，明确作出了解除涉案《房屋租赁合同》的意思表示，本院分别于2021年9月24日、2021年10月9日将起诉状等应诉材料送达至王X、李X，根据《中华人民共和国合同法民法典》第五百六十五条之规定，合同自通知到达对方时解除，故涉案《房屋租赁合同》于2021年10月9日依法解除。

关于张X所诉请的2021年9月至11月期间的租金问题。鉴于涉案《房屋租赁合同》已于2021年10月9日解除，张X诉请的2021年9月至11月期间的租金，实质上为含2021年9月至2021年10月9日期间的租金、2021年10月10日至2021年11月期间的房屋占有使用费。截止法庭辩论终结时，李X、王X未就涉案房屋与张X办理交接手续，236号房屋仍由李X、王X占有、使用，李X、王X应向张X支付236号房屋的租金及房屋占有使用费；2021年8月11日甄X将238号房屋上锁，严重影响到李X、王X对238号房屋的正常使用，因装修方案事先已经张X同意，李X、王X对此并无过错，张X无权要求李X、王X支付238号房屋2021年9月至11月期间的租金及房屋占有使用费。因双方均未提交证据证明236号房屋的使用面积，本院酌定按照李X、王X自认的使用面积即12平方米计算238号房屋的租金，故李X、王X应向张X支付236号房屋2021年9月至11月期间的租金及房屋占有使用费共计37600元（160000元/年÷12个月÷200平方米×188平方米×3）；对于超出部分，本院不予支持。

对于张X主张的因改变238号房屋结构造成的租金损失问题。如前所述，李X、王X系经过张X同意后对涉案房屋进行的装修，包括在236号房屋与238号房屋共用墙处打通门洞一处，张X对此是知情且同意的，现张X要求李X、王X赔偿擅自改造238号房屋结构给其造成的租金损失，明显缺乏事实依据，本院不予支持。

综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告张X与被告李X、王XX020年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2021年10月9日解除；

二、被告李X、王X于本判决生效之日起十日内向原告张X支付2021年9月至11月期间的租金及房屋占有使用费共计37600元；