房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

北京某某有限公司与胡某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

（2018）京0106民初4384号

原告：北京某某有限公司

委托诉讼代理人：欧阳继华，北京市中同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孟义鹏，北京市中同律师事务所实习律师。

被告：北京市某某服务中心

被告：胡某某

原告北京某某有限公司（以下简称果品佳公司）与被告北京市某某服务中心（以下简称东福服务中心）、被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告果品佳公司的委托诉讼代理人欧阳继华、孟义鹏，被告东福服务中心及被告胡某某的委托诉讼代理人胡怀玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

判决如下：

一、北京市某某服务中心于本判决生效之日起七日内向北京某某有限公司退还押金20000元、剩余租金417123元、停业期间租金41096元。

二、北京市某某服务中心于本判决生效之日起七日内向北京某某有限公司支付利息（以417123元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月9日起至实际给付之日止）。

三、驳回北京某某有限公司的其他诉讼请求。

案情与诉求

果品佳公司向本院提出诉讼请求：1．二被告退还原告押金20000元、未到期租金420205元及利息（以420205元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月9日起至实际给付之日止）、停产停业期间的租金106849元；2．二被告赔偿原告损失100000元；3．诉讼费用由二被告承担。事实与理由：本案租赁房屋位于北京市角门东地铁站，由被告东福服务中心管理和对外出租。原告于2014年11月6日与被告东福服务中心签署了《租赁合同》及《安全和经营管理责任书》。合同期满后，双方续签了《租赁合同》，约定租期2年，自2017年7月1日至2019年6月31日。原告一次性向被告支付房屋租金750000元。合同签订后，原告依约向被告胡某某转账交纳了第一年租金750000元。合同履行中，因被告东福服务中心出租的房屋没有产权手续也没有规划许可证，系违章建筑，被多部门责令停业，累计停业时间达52天。同时，该租赁房屋于2017年12月9日被相关行政部门强制拆除，给原告造成重大损失，应当予以赔偿。被告胡某某要求原告将租金支付至其个人账户，押金虽加盖单位公章，但实际也由其个人收取，故应当承担共同退款和赔偿的责任。

东福服务中心辩称：租赁房屋拆除属于不可抗力，我方不承担责任。原告主张的押金可以退还。租金、利息、各项损失不同意支付。租赁房屋为大红门街道社区服务中心与我方建设的便民服务岗亭，用于给我方创造收入。在2017年北京市政府疏解首都功能政策下，租赁房屋被拆除，并非被告或大红门街道能控制或掌握的，属于不可抗力。依据合同约定，我方不应当承担责任。

胡某某辩称：胡某某为东福服务中心的经理，其行为属于职务行为，原告起诉胡某某无法律依据，请求法院予以驳回。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：

2017年4月10日，出租方（甲方）东福服务中心与承租方（乙方）果品佳公司签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京角门东地铁站房屋租赁给乙方经营水果。甲乙双方合作期限为2年，自2017年7月1日至2019年6月31日止。乙方于2017年6月1日以现金或转账的方式向甲方交付租金。乙方必须用年付租金向甲方一次性付清750000元。双方在合作过程中，甲方要保证乙方的正常营业，年累计停业10天以内由乙方自己负责，停业年累计超过10天以外的由甲方负责（声明：春节放假期间由乙方自己负责，甲方概不承担）。乙方自行派遣10名销售人员，男女不限，上述人员应备有各种证件，服从甲方的管理，由甲方负责进行统一培训，按甲方规定办理完进店手续后，方可上岗工作。乙方负责派遣的销售人员的全部费用。在违约责任及协议终止部分，双方约定：（2）因不可抗拒的原因，或甲方总体经营战略调整，导致甲方停止营业或停止本合同租赁的店铺营业，本协议自行终止，甲、乙双方互不承担任何违约责任。该合同尾部盖有东福服务中心的印章，胡某某在代表处签字。

庭审中，果品佳公司提交银行转账凭证、《安全和经营管理责任书》及收据，证明其向胡某某交纳了第一年的租金750000元及安全押金20000元。对此，二被告均予以认可，但二被告认为胡某某系履行职务行为，租金及押金实际由东福服务中心收取。果品佳公司提交照片，证明涉诉房屋于2017年12月10日被拆除的事实。对此，二被告均不持异议。经本院询问，双方认可果品佳公司搬离涉诉房屋的时间为2017年12月9日。果品佳公司提交录音光盘，录音时间为2018年1月10日，被录音人为胡某某和果品佳公司的刘某某，证明胡某某确认停业52天的事实，并承诺退还押金、剩余租金及停业损失。对该证据，二被告不予认可。二被告认为存在停业事实，但停业时间约20天。庭审中，果品佳公司主张其损失包括装修损失48461．1元、员工补偿工资损失21000元、利润损失30538．9元。为证明以上损失，果品佳公司提交自行制作的《利润表》、《北京鲁江佳美装饰公司报价单》、收据、《员工劳动协议书》及《角门店8-11月份工资表》在案佐证。对于以上证据，二被告均不予认可。经本院释明，果品佳公司不申请对装饰装修损失进行司法鉴定。

庭审中，东福服务中心提交《乐天玛特超市西北角、地、地铁角门东站西侧便民服务亭经营管理合同》明涉诉房屋有合法来源。胡某某提交《证明》和工作证，证明其为东福服务中心的工作人员，担任经理职务。

案件审理中，本院依职权向北京市丰台区大红门街道社区服务中心调查，该中心称涉诉房屋是彩钢结构，由东福服务中心建设，未取得建设工程规划许可。因涉地区疏解整治，涉诉房屋于2017年12月11日被拆除。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告果品佳公司与被告东福服务中心签订的《租赁合同》，因违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。针对原告主张的押金，被告东福服务中心同意退还，本院不持异议。针对原告主张的房屋租金，因被告东福服务中心认可原告于2017年12月9日搬离涉诉房屋，故被告东福服务中心应当退还原告2017年12月9日至2018年6月30日期间的房屋租金。被告东福服务中心未及时退还剩余租金，应当承担资金占用利息，故本院对原告要求被告东福服务中心退还房屋租金并支付利息的诉讼请求，予以支持。针对原告主张的停业期间的租金，在原告提交的录音中，被告胡某某多次表示需双方对账确定退还金额，并未对原告主张的停业时间表示认可。庭审中，被告东福服务中心自认停业时间约为20天。根据自认情况，被告东福服务中心应向原告退还20天的停业期间租金。针对原告主张的装饰装修损失，经本院释明，原告不申请司法鉴定，对该项损失，本院不予支持。原告主张补偿工资损失和利润损失，因其提交的证据不足以证明其损失情况，本院难以支持。根据被告胡某某提交的证据及二被告当庭陈述，被告胡某某属履行职务行为，其代表被告东福服务中心在《租赁合同》上签字的行为亦能证明其为履行职务行为。原告仅以被告胡某某收取租金和押金要求其承担共同退还和赔偿责任，于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：

一、北京市某某服务中心于本判决生效之日起七日内向北京某某有限公司退还押金20000元、剩余租金417123元、停业期间租金41096元。

二、北京市某某服务中心于本判决生效之日起七日内向北京某某有限公司支付利息（以417123元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月9日起至实际给付之日止）。

三、驳回北京某某有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费10270元，由北京某某有限公司负担2680元（已交纳）；由北京市某某服务中心负担7590元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。