侯法政律师
济南某购房者在收房后发现墙体严重开裂、卫生间渗漏，开发商却以“已通过过程性验收”“竣工验收备案合格”为由拒绝退房。经济南某法院审理，法院最终支持了购房人的解除请求，认定过程性验收合格不等于房屋不存在质量瑕疵。这一裁判为山东房地产质量纠纷领域树立了重要标杆。
一、案件背景：收房后的“噩梦”
2022年，济南某购房者以每平方米一万八千元的单价购买了某开发商开发的精装商品房。收房时，购房者按照开发商的要求签署了《房屋验收交接单》，并缴纳了物业费、维修基金等费用。然而，入住不到三个月，房屋即出现大面积墙体开裂、主卧卫生间严重渗漏、地暖系统无法正常供暖等问题。
购房者多次要求开发商维修并承担赔偿责任，开发商则以“房屋已通过分户验收”“竣工验收备案文件齐全”“过程性验收全部合格”等理由推诿，仅同意进行表面修补，拒绝退房或赔偿。购房者无奈之下委托律师提起诉讼，要求解除商品房买卖合同并返还购房款。
二、风险放大：过程性验收的“迷雾”
在房地产开发实践中，过程性验收包括地基基础验收、主体结构验收、分部分项工程验收、节能验收、消防验收等多个环节。这些验收合格证明文件往往成为开发商对抗购房人质量异议的“护身符”。许多购房人误以为，既然房屋已经过层层验收并备案，即便存在质量问题也只能要求维修，无权解除合同。
更为隐蔽的是，部分开发商在过程性验收中弄虚作假，或利用与监理单位、检测机构的特殊关系获取合格结论，而购房人作为非专业人士，难以识别其中的猫腻。本案中，开发商提交的过程性验收文件多达二十余份，试图以“程序合法”掩盖“实体瑕疵”。
三、律师介入：撕开“验收合格”的面纱
上海市建纬（济南）律师事务所侯法政律师接受委托后，明确指出：过程性验收合格与房屋不存在质量瑕疵是两个不同层面的问题。建纬律师事务所作为我国首批专注于建设工程、房地产、自然资源与基础设施、不动产金融等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，在工程质量与房地产交付争议方面拥有深厚的专业积淀。
（一）过程性验收与最终交付标准的区分
侯法政律师在庭审中系统论证：过程性验收是对施工过程中各分部、分项工程的质量控制，其合格仅代表该阶段工程符合当时的施工规范要求；而商品房交付时，购房人享有的是“完好、适居”的房屋。根据《商品房销售管理办法》第三十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十条的规定，房屋主体结构质量不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的，购房人有权解除合同。
（二）质量鉴定与证据固定
为证明房屋存在严重质量瑕疵，律师团队委托具有司法鉴定资质的第三方检测机构对房屋进行全面检测。检测报告显示：墙体开裂系因主体结构混凝土强度不达标及施工工艺缺陷所致，裂缝宽度最大达二点五毫米，已超出规范允许值；卫生间渗漏系防水层施工不合格，需拆除重做。该鉴定结论直接否定了开发商“仅系一般质量瑕疵”的抗辩。
（三）开发商违约行为的体系化呈现
律师团队进一步梳理了开发商在销售过程中的多项违约行为：其一，样板房展示与实际交付严重不符，构成虚假宣传；其二，精装修所用材料品牌、规格与合同约定不一致；其三，未在交付前完成整改即强行要求购房人收房。上述行为叠加，充分证明开发商缺乏履约诚意，合同目的已无法实现。
四、结果呈现：从“只能维修”到“解除合同”
经济南某法院审理，法院认为：虽然案涉房屋通过了过程性验收和竣工验收备案，但过程性验收合格仅表明施工过程中的质量控制符合阶段性要求，不能等同于房屋交付时不存在质量瑕疵。经司法鉴定，房屋存在的墙体开裂、渗漏等问题已严重影响正常居住使用，且系主体结构及防水工程缺陷所致，不属于一般质量瑕疵。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，购房人享有合同解除权。
法院判决：解除双方签订的《商品房买卖合同》，开发商返还购房人全部购房款二百一十六万元，赔偿装修损失十八万元、资金占用利息十五万元，并承担鉴定费用和诉讼费用。判决生效后，开发商未提起上诉，购房人全额收回了购房款及赔偿。
五、专业提示：购房人遇到质量问题的应对策略
（一）收房时务必仔细查验，对发现的任何质量问题均应在《房屋验收交接单》上书面记录，拍照、录像留存证据，切勿在未查验的情况下签字确认。
（二）若开发商以“验收合格”为由拒绝整改，应及时委托第三方检测机构进行质量鉴定，鉴定结论是诉讼中的核心证据。
（三）注意区分“一般质量瑕疵”与“严重影响正常居住使用”，后者是解除合同的关键标准，需结合裂缝宽度、渗漏范围、是否涉及主体结构等因素综合判断。
（四）保留与开发商沟通的微信记录、通话录音、书面函件等，证明开发商怠于履行维修义务或整改不到位。
关于作者：侯法政律师，执业于上海市建纬（济南）律师事务所。建纬律师事务所成立于一九九二年，系我国首批专注于建设工程、房地产、自然资源与基础设施、不动产金融等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，在业内享有卓越声誉。侯法政律师的专业领域包括建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、工程总承包与全过程咨询、公司与商事等领域的诉讼及非诉业务，执业理念为“超前、务实、至诚、优质”。