侯法政律师
济南某建设工程公司通过律师介入成功追回拖欠工程款，建设工程价款优先受偿权这一法定权利成为破局关键。作为深耕建设工程与房地产领域的专业律师，笔者近期代理的一起案件颇具典型意义，现与各位分享其中的法律要点与实务经验。上海市建纬律师事务所成立于1992年，系我国首批专注于建设工程、房地产、自然资源与基础设施、不动产金融等城乡发展综合法律服务领域的专业化律师事务所，在业内享有卓越声誉。笔者执业于上海市建纬（济南）律师事务所，专业领域涵盖建设工程、房地产、房屋买卖及租赁、工程总承包与全过程咨询等诉讼及非诉业务，始终秉持“超前、务实、至诚、优质”的执业理念。
一、案情回顾：六百余万工程款拖欠三年，企业濒临资金链断裂
2022年，某建设工程公司（以下简称“施工方”）承接了济南某房地产开发项目的主体结构施工工程。工程竣工后，开发商以“资金紧张”“需等待审计”等理由拖延支付工程款，累计拖欠金额高达六百八十余万元。施工方多次催讨无果，甚至面临农民工工资无法发放、材料供应商起诉追款的困境。
更为棘手的是，开发商已将部分房产抵押给银行获取贷款，且存在多轮查封。施工方担忧即便胜诉，也可能因抵押权和查封顺位在后而无法实际受偿。这一困境在建设工程领域并不鲜见，许多施工企业因缺乏对优先受偿权的系统认知，错失了最佳维权时机。
二、风险放大：优先受偿权的行使期限一旦届满，权利即告消灭
建设工程价款优先受偿权是法律赋予施工方的“超级优先权”，其效力优先于抵押权和其他债权。然而，这一权利并非永久存在。根据现行法律规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
在本案中，施工方最初认为“只要工程做完了，钱迟早能要回来”，对行使期限缺乏足够重视。经笔者介入审查后发现，距离法定行使期限届满仅剩不足三个月。若再拖延，施工方将丧失这一最有力的法律武器，只能作为普通债权人参与分配，受偿比例可能不足百分之十。
三、律师介入：三步策略锁定优先受偿权
（一）第一步，固定债权金额与应付时间节点。笔者指导施工方整理施工合同、工程签证单、竣工验收报告、结算审核文件等全套证据材料，明确应付工程款的具体金额及时间节点，为优先受偿权的行使奠定事实基础。
（二）第二步，及时提起诉讼并主张优先受偿权。在济南某法院立案时，笔者在起诉状中明确将“确认原告对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权”列为独立诉讼请求，并同步申请财产保全，查封开发商尚未销售的房产。
（三）第三步，论证优先受偿权优于抵押权的法律效力。庭审中，笔者援引《中华人民共和国民法典》第八百零七条及相关司法解释，充分论证建设工程价款优先受偿权的法定优先性，即便银行抵押权设立在先，亦不能对抗施工方的优先受偿权。
四、结果呈现：全额支持优先受偿权，六百余万工程款顺利执行到位
济南某法院经审理认为，施工方已按合同约定完成工程施工并经验收合格，开发商应当支付相应工程款。施工方在法定期限内主张建设工程价款优先受偿权，符合法律规定，应予支持。最终判决开发商支付工程款六百八十余万元及逾期利息，并确认施工方对该工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。
判决生效后，笔者协助施工方申请强制执行。因前期已保全查封开发商未售房产，执行程序推进顺利，六百余万工程款及利息在三个月内全部执行到位，施工方的资金链危机得以化解。
五、专业提示：施工企业维权的三个关键要点
（一）务必在法定期限内行使优先受偿权。建议施工企业在工程竣工结算后，若发包人拖延付款超过三个月，即应咨询专业律师评估是否需要启动诉讼程序，切勿因“人情关系”或“等待观望”而丧失权利。
（二）优先受偿权的范围以建设工程价款为限。包括承包人实际支出的建筑工人工资、材料款等成本，不包括发包人逾期支付工程款产生的利息、违约金、损害赔偿金等。
（三）优先受偿权可以随工程款债权一并转让。若施工企业将工程款债权转让给第三方，优先受偿权原则上随之转移，但需在转让协议中明确约定，并及时通知发包人。
建设工程领域的法律纠纷往往涉及金额巨大、法律关系复杂，专业律师的早期介入对于锁定权利、固定证据、制定策略至关重要。如果您或您的企业正面临工程款拖欠、优先受偿权行使等法律问题，欢迎与笔者交流探讨。您遇到过工程款被拖欠的情况吗？是如何解决的？欢迎在评论区分享您的经历。