【基本案情】

2010年8月23日，王某（卖方）与刘某（买方）签订《房地产买卖合同》，双方就案涉房屋买卖事宜达成合意。该合同关于案涉房屋的描述为“房屋用途为住宅，建筑面积55.23平方米，其中含附属用房建筑面积/平方米”。2016年5月，曾某与刘某签订《房产买卖居间协议》，后者将案涉房屋出售于曾某。该协议第一条关于案涉房屋的建筑面积及附属用房等细节描述同上。

经法院现场勘验，讼争储物间大门上锁，无法打开，通过窗户缝隙拍照可见内有箱子若干、小型手推车等。关于案涉小区的储物间分配情况，经询小区业主，得知储物间在小区规划建设范围内，每家均配有一间。

王某述称讼争储物间在2017年8月之前系其管理，后曾某、黄某、曾某顺将锁撬开。2017年11月13日，王某于报警当天，把锁撬开又重新上锁，后锁又被曾某、黄某、曾某顺敲坏，导致无法打开。曾某、黄某、曾某顺称其于2017年9月底将讼争储物间锁撬开后只发现一堆报纸，就粉刷上锁了；2017年11月其发现锁换新的了，就再没有碰过。

曾某、黄某、曾某顺一致表示，因曾某系案涉房屋的买受人，故该三人于答辩、诉及庭审陈述申所涉及的行为即使为黄某、曾某顺所为，亦由曾某指派。

【案件焦点】

储物间的性质认定及归属规则

【法院裁判要旨】

人民法院经审理认为：讼争储物间的使用权应归王某所有。理由如下：其一，王某与刘某的房屋买卖合同约定的房屋面积与案涉房屋的产权登记面积是一致的，均为55.23平方米；而交易房屋的附属用房情况，合同中明确以“/”的形式划去，表明双方交易的房屋并不包含讼争储物间。其二，刘某出具的书面答辩意见亦明确表明，其向王某购买案涉房屋时曾口头约定不包含讼争储物间。其三，讼争储物间此后一直由王某及其朋友姜某南使用，刘某从未使用过讼争储物间。综上，足以认定王某出售案涉房屋予刘某时，双方已明确讼争储物间并不随案涉房屋一并转让，仍旧归属于王某。曾某系向刘某购买案涉房屋，刘某并未取得讼争储物间的使用权，故曾某不可能因该房屋买卖交易取得讼争储物间；此外，刘某与曾某的房屋买卖合同中关于案涉房屋的附属用房部分亦以“/”形式划去，结合曾某关于其此前并不知晓案涉房屋配有储物间的陈述，亦可推知其与刘某的案涉房屋交易并不包含讼争储物间；退一步而言，即使曾某与刘某之间关于交易的案涉房屋是否含有讼争储物间存在争议，曾某亦应向刘某主张相应权利，王某并非交易相对方，其对讼争储物间享有的权利不应因此受到侵害。

讼争储物间此前一直由王某占有使用，其在曾某等人撬锁之后即已报警并重新换锁，现因门锁已坏，无法打开，曾某等人亦无法占有使用讼争储物间，故王某请求曾某、黄某、曾某顺归还讼争储物间并以每月200元标准计算占有使用费，并无事实与法律依据，不予支持；王某可自行除去门锁并使用讼争储物间。另，王某所举证据并不能证明其和姜某南存放于讼争储物间的具体物品及价值，故其主张曾某等人赔偿各项物品损失共计17788元证据不足，不予支持。因讼争储物间的使用权归属于王某，曾某关于确认其享有讼争储物间的使用权，并主张王某返还讼争储物间及支付相应的占用使用费无据，不予支持。关于曾某主张的凤凰牌自行车损失458元，其所举证据无法证明该物品曾存于讼争储物间，故对曾某的该项主张，亦不予支持。法院最终判决驳回王某和曾某的全部诉讼请求。

【律师后语】

本案系因房屋多次转让引发的房屋附属储物间使用权归属争议。储物间多存在于早期的单位集建小区，一般为弥补房屋使用功能而设，如用于储放自行车、煤球等，具有浓厚的时代印记。储物间虽为弥补房屋使用功能而设，其性质却应依公示方式的不同而分别认定。一是与配套的房屋登记于同一产权证上，二者构成一个完整的物；在法律上，此类储藏间与房屋并不可分，故不存在主从关系；转让时，储藏间应随房屋一并转让，当事人不可约定排除，此为物权法定性之体现。二是有单独的产权证或独立记载于产权登记簿上，构成物权法意义上独立的物，应独立于房屋而交易或转让。三是未记载于权属证明上，但基于其历史沿革及辅助性功能，一般认定为所配套房屋的从属物。案涉储物间系小区规划时所建，由单位统一分配，基本每套房屋配有一个储藏间，无法办理独立产权，属于案涉房屋的从属物并无争议。

《中华人民共和国民法典》第三百二十条规定，主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。对该条确立的从物转让规则的适用，有两种理解：一种观点认为，当事人没有明确约定排除从物随主物一并转让的，即应按法定的随主物转让；另一种观点认为，当事人虽没有明确排除但结合约定内容及交易具体情况，可以推定当事人具有该意思表示的，即应认定为当事人约定排除从属物随主物一并转让。

本案采纳后一种理解。从法条文义出发，虽确立了从物随主物转让的法定规则，但其但书部分赋予当事人约定排除的权利，实则将从属物的转让主动权交至交易各方，即唯有在当事人未有意思表示或表意无法明确的情况下，才以法定形式确立物之归属。当事人的意思表示，并非只能通过精确的文字或书面意思表达，口头表达及行为均是意思表示的形式之一；而法律解释规则更是确立了对未有表意或表意不明确的当事人的真实意思进行体系化探究的方法。因此，即便在当事人约定并不明确的情况下，从属物是否应随主物一并转让，应依据交易当时的具体情况综合判定。

本案的特殊性在于，涉案房屋被两次转让，原所有权人王某和最终买受人曾某均主张储物间的物权，关键是判断曾某能否依据其与刘某的房屋买卖合同取得储物间的物权。对此，一要审查该合同对储物间的约定，二要审查刘某是否根据其与王某的交易取得了储物间的物权。首先，曾某与刘某的房屋买卖合同并不包含讼争储物间；其次，讼争储物间作为从物，原则上应随主物的转移而转移，王某与刘某的房屋买卖合同亦未明确约定排除储物间的转让，但究其约定内容实质，足以表明其交易的房屋并不包含讼争储物间，储物间事实上一直由王某及其朋友使用，故应认定刘某并未取得储物间的物权。在刘某作为买受人的前次交易已排除储物间一并转让的情形下，即便后手交易认定储物间一并转让的，亦不得对抗前手卖方，基于合同相对性，应由后手卖方承担履行不能的违约责任。