【基本案情】

2015年，杨某向大商汇公司购买昆明大商汇商贸中心·希望花园Ⅲ项目×号楼2××4号房，并签订了《商品房购销合同》。案涉项目开盘销售前，大商汇公司通过互联网发布视频及网页宣传资料称：项目建成后将拥有一线滨江品质华宅、希尔顿花园酒店、地标甲级写字楼、“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场，项目打造1.4万平方米的中庭美景。所附设计效果图中有项目整体夜景、篮球场、植物绿化、景观小品、室内房间布置等内容。大商汇公司制作的宣传广告载明案涉房屋户型建筑面积为110.63平方米、赠送面积为11.56平方米、实得面积为122.19平方米。被告售楼部悬挂的D户型的户型图载明建筑面积约110.63平方米、赠送面积约11.56平方米、实得面积约122.19平方米，本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。后双方签订的《商品房购销合同补充协议》约定，所有广告和宣传中的效果会和实际有差别，应以实际交房为准；《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》是界定双方权利、义务之最终有效依据，除此之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方产生约束力；在房屋修建过程中，出卖人有权根据具体情况对整个项目的规划、设计方案，以及对买受人所购买的具体房屋进行优化调整和合理变动，出卖人不是必须通知买受人，买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任。房屋交房验收后，小区内并无大型水景、篮球场、希尔顿酒店，仅有健身设施、园林绿化及名为“耍街”的商业街一条。案涉房屋经精正公司测量，套内建筑面积为79.76平方米，建筑面积为110.63平方米，且无合同所附户型图左上及中下房间中虚线标示的隔墙。杨某起诉要求大商汇公司承担实际交付房屋与宣传资料相比设施不符、功能不符、面积不符等的违约责任。

【案件焦点】

1. 大商汇公司是否应受其销售广告和宣传资料的约束；2.案涉销售广告和宣传资料应如何定性。

【法院裁判要旨】

法院经审理认为：杨某购买的房屋系住宅，小区内是否拥有酒店、写字楼等设施并不足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。双方签订买卖合同时案涉项目尚处在建状态，商业的招商、发展、运营也处在不断变化中，实际过程中产生以上差异不能据此视为违反合同约定。依据双方合同约定，所有广告和宣传中的效果会和实际有差别，应以实际交房为准，且大商汇公司为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施。附户型图左上及中下房间中虽无隔墙，但杨某在接房时并未提出异议。杨某称下水管道不合理、电梯不合格、公摊面积过大应以鉴定结论为证。杨某提交的售楼部悬挂的户型图已注明所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。关于阳台封窗费，双方合同中未作约定，法院遂判决：驳回杨某的全部诉讼请求。杨某不服一审判决，提出上诉。二审人民法院经审理认为：本案的争议焦点是大商汇公司是否应当承担杨某主张的违约责任。首先，大商汇公司有权对整个项目的规划、设计方案进行优化调整、合理变动，合同外任何要约或要约邀请均不对双方具备约束力，杨某主张的前述酒店、写字楼、中庭美景等周边设施并未纳入合同条款，并非双方合意的具有合同约束力的内容。其次，从广告宣传内容看，虽提及“希尔顿花园酒店”“希望水岸天街”“绿色水景园林”等，但对是否在其开发规划范围内及具体坐落、面积等均未作明确，且大商汇公司已提示“仅供参考，最终以政府批文为准”“最终交付结果以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准”，表明其不受广告宣传内容约束的意思，故相关广告宣传不构成要约。最后，案涉项目经建设单位组织验收合格，配套设施的调整也经主管部门审核通过。关于隔墙问题，杨某在接房时并未提出异议。关于赠送面积和阳台封窗内容并未反映在双方据以界定各自权利义务的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》及其附件中，且户型图中的文字部分标注“交房尺寸以合同约定为准”，大商汇公司解释所谓赠送面积系因报规要求未封闭阳台的一半面积不计入建筑面积，其对未计价部分作为赠送面积，该解释不违背房屋销售时建筑面积计算规范，亦符合常理。有关下水管道不合理、电梯不合格、房屋设计不合理、公摊面积过大等问题，杨某一审中并未在法院指定举证期限内提交相应质量鉴定结果。二审法院遂驳回上诉，维持原判。

【律师后语】

近年来，商品房销售市场竞争日趋激烈，开发商为了销售业绩和吸引眼球，在广告宣传和策划上下重金，宣传内容五花八门、别具一格，直击消费者的心理需求，甚至直接在宣传广告中作许多允诺，不乏消费者冲着商业广告而购买商品房的实例，当出现纠纷时，开发商是否要受其商业广告的约束是案件审理的焦点，也即认定商业广告构成要约还是仅为要约邀请。

要约邀请和要约都是与订立合同有关的意思表示，但要约以邀请对方和自己订立合同为目的，要约邀请则以邀请对方向自己发出要约为目的，对要约的接受构成承诺，对要约邀请的接受只构成要约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。商品房的销售广告和宣传资料一般情况下仅为要约邀请，构成要约必须同时满足两个条件：一是对房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；二是对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。房屋及相关设施的内容已列入规划，且名称具体、位置具体的，一般可认定为具体确定。本案中，关于第一个条件，商业广告中虽明确了“希尔顿花园酒店”“希望水岸天街”“绿色水景园林”等，但对是否在其开发规划范围内及具体坐落、面积等均未作明确。关于第二个条件，一般来说，买受人选择一个房屋，主要考虑的是房屋使用性质、所处区位、建筑结构、材料、外观、质量、开发商品牌和商誉等综合因素，其最终由市场供求关系决定。杨某购买的是居住房，开发商承诺的酒店、商业街等内容并不足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。本案的关键之处还在于双方签订的购房合同中明确：购销合同和补充协议是界定双方权利、义务之最终有效依据，除此之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力。故本案中即便商业广告的内容满足构成要约的两个条件，但因发送商业广告在先，签订购销合同和补充协议在后，杨某签订合同的行为也可视为双方对合同内容的变更，故最终合同记载的内容才是界定双方权利义务的基础。消费者在购买商品房时，应审慎了解合同条款，特别是基于商业广告或宣传资料中所做的某一允诺或某一特质而订立合同的，在签订合同时应当与开发商进行充分商谈，并列入合同条款。