【基本案情】

2010年12月28日，甲方张某华与乙方郑某杰签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落于文苑花园小区110楼×门××室的房产出售给乙方。该房产系甲方预先交付首付款后，办理中国银行抵押贷款23.2万元购置的，贷款期限为20年，自2007年11月26日起至2027年11月26日止。截至2010年12月27日，在甲方已经偿还此前贷款本息后，尚有21万元贷款未还。甲、乙双方共同约定该房产成交价格为41万元整。乙方在2010年12月28日，将20万元现金付给甲方后，该房产的所有权归乙方所有。甲方原购置该房产时所办理的中国银行抵押贷款尚未偿还的所有贷款本息均由乙方负担。甲方将每月25日前按月向中国银行归还贷款本息的账户转交给乙方，由乙方负责按月向中国银行偿还贷款本息。双方转让成交后，该房地产所有权即归乙方所有，与甲方无任何关系。其后，乙方未按月向中国银行偿还贷款本息及由此产生的法律责任均由乙方承担，甲方无任何责任。合同第四条违约责任约定：（1）甲方保证所提供房产资料齐全、真实且权属清楚无任何纠纷，同时承诺对该房屋享有完全支配处理的权利。甲方保证转让后的房屋没有任何产权纠纷和债权债务纠纷。由于转让人甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部法律责任。（2）如因甲方原因与买方、房屋共有人或第三人（权利人）权属和债务纠纷，由甲方负责赔偿给乙方造成的损失并承担一切法律责任。（3）除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。被告郑某杰以原告张某华名义向中国银行偿还住房贷款的过程中，2018年5月至7月，均存在逾期还款的情况，其中2018年5月逾期1天至30天未还本金；2018年6月逾期31天至60天未还本金；2018年7月逾期61天至90天未还本金。被告于2018年8月偿还了逾期的贷款。截至2018年6月，张某华名下个人住房贷款余额为136741元，2018年5月已还本金1006元，故被告郑某杰2018年5月逾期还款时，尚欠中国银行贷款本金137747元。对于该顶名还贷双方争议后诉至法院。

【案件焦点】

1. 被告延迟还贷的违约行为所应承担的法律责任；2.被告应当支付违约金的数额。

【法院裁判要旨】

人民法院经审理认为：按照民法典之规定，只要构成违约，不管相对方是否造成损失，就必须承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金的合理请求予以支持。被告迟延交付贷款，但并未在合同约定的范围内给原告造成损失，因现在被告并不拖欠银行贷款，原告也未就该合同支付保护自己权利的任何金钱。按照民法典之规定约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因原告在该合同范围内并未造成金钱损失，原、被告虽然签订合同进行了房产交易，因为该房产属于权利抵押的标的物，房产登记人仍然是原告，故存在权利瑕疵及其交易风险，作为该房产物权上的权利人，原告有责任监督被告履行合同义务，防止自身权利受到侵害。故此，按照房产成交价10%支付违约金明显过高，法院酌情考虑实际支付违约金数额。综上，为保护诚实信用的合同原则，惩罚违约行为，被告应当按照未付房款的137747元的10%支付违约金为宜，即137747元×10%=13774.7元。宣判后，双方当事人均不服，提起上诉。二审法院经审理认为：2010年12月28日，上诉人张某华与上诉人郑某杰签订的《房屋买卖合同》第四条违约责任约定，除本合同第三条规定的特殊情况外，如甲、乙任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。据此，上诉人张某华认为应以该条款为依据判决上诉人郑某杰给付其违约金4.1万元。上诉人张某华诉请的违约金是否过高问题，一审时上诉人郑某杰提出抗辩认为违约金约定过高并要求调整。一审法院考虑案件实际情况，按照未付房款的137747元的10%即13774.7元，判决上诉人郑某杰给付上诉人张某华违约金适当。上诉人张某华要求上诉人郑某杰按照成交价格的10%即4.1万元向其支付违约金，法院不予支持。判决驳回上诉，维持原判。

【律师后语】

现在随着二手房买卖市场的日渐繁荣，二手房买卖出现的问题也在逐渐增多，其中一个很重要的问题就是顶名还贷。由于商品房价格过高，全款购买对很多人来说都有困难，多数人会选择向银行贷款再分期还款的方式购买房屋。因此，现在二手房市场出售的很多房屋其房主并未还清银行贷款，而未还清贷款的房屋无法办理过户登记，这种房屋出售时就会出现顶名还贷的问题。所谓顶名还贷就是购买者与原房主签订房屋买卖合同不办理过户登记，以原房主的名义向银行偿还分期贷款，待贷款还清后办理过户登记手续。这种购房方式对买卖双方都存在很大风险，对于卖方来说，因为房屋贷款的名义是自身，但实际还款人却是别人，如果顶名还贷的人没能按时还款造成逾期的话，那么逾期情况就会上报到自己的征信系统中，就会在征信报告中留下不良信用记录，影响自身后续金融信用问题。本案中出现的就是这种问题，由于被告顶名还贷未按时还款给原告个人征信造成影响，但被告认为原告亦存在过错，且贷款已经还清未产生严重后果，故原告诉请的违约金数额过高。因原、被告双方在房屋买卖合同中对被告的还款时间及数额进行了明确约定，故被告逾期还款的行为构成了违约，但约定的违约金数额为成交价款的10%被认定为约定过高。故被告的违约行为应承担什么样的法律责任成为本案焦点。

原告提交了个人征信报告，证明被告的违约行为给其造成严重后果，即所谓的银行“黑名单”，虽然征信报告仅记载了原告各项贷款的还款时间，但是逾期还款确实会给原告造成实际影响。故法院认为被告应承担违约责任，如果被告不承担违约责任则无法对被告的后续还款进行实际约束，但违约金数额过高对被告显失公平，故法院酌定被告应当按照未付房款137747元的10%支付违约金。收到判决后，原、被告均不服提出上诉，法院二审维持原判，驳回了双方的上诉请求。这类案件也告诫人们顶名还贷购买二手房存在很大风险，购买此类房屋需谨慎或尽量不购买此类房屋。