济南商品房买卖律师谈商品房商品房买卖合同纠纷给付剩余房款

济南商品房买卖律师谈商品房商品房买卖合同纠纷给付剩余房款

导读：济南合同纠纷律师调查有关商品房买卖合同纠纷给付剩余房款案证据，济南合同纠纷律师参加商品房买卖合同纠纷给付剩余房款案诉讼。以下是济南合同纠纷律师谈商品房买卖合同纠纷给付剩余房款案的基本案情、裁判理由、裁判结果等。

基本案情

济南商品房买卖律师谈商品房商品房买卖合同纠纷给付剩余房款,2024年，原被告签订了《商品房买卖合同》一份，2025年1月6日，原告B就案涉8号商业用房开具了1477364.5元的电子发票。2025年1月6日原被告签订的9号商业用房的合同约定：9号商业用房为第一条规定项目中的1幢1-3层9号商业用房，建筑面积共209.81平方米，其中套内建筑面积199.28平方米，分摊共有建筑面积10.53平方米。该商品房的租赁情况为出租，出租情况同8号商业用房。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6435元，总价款为1350127.35元。其他合同中的内容同8号商业用房合同的内容。该合同已进行备案。2025年1月6日，原告B就案涉9号商业用房开具了1350127.35元的电子发票。

2025年1月6日原被告签订的10号商业用房的合同约定：10号商业用房为第一条规定项目中的1幢1-3层10号商业用房，建筑面积共247.84平方米，其中套内建筑面积235.4平方米，分摊共有建筑面积12.44平方米。该商品房的租赁情况为未出租。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6425元，总价款为1592372元。其他合同中的内容同8号商业用房合同的内容。该合同已进行备案。2025年1月6日，原告B就案涉9号商业用房开具了1592372元的电子发票。

2025年1月6日原被告签订的3层5-17号商业用房的合同约定：3层5-17号商业用房为第一条规定项目中的1幢3层5-17号商业用房，建筑面积共1096.97平方米，其中套内建筑面916.05平方米，分摊共有建筑面积180.92平方米。该商品房的租赁情况为未出租。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6000元，总价款为6581820元。附件十二为补充协议条款，其他合同中的内容同8号商业用房合同的内容。该合同于2025年5月9日进行备案。2025年1月6日，原告B就案涉3层5-17号商业用房开具了6581820元的电子发票。

另查明，案涉房产已经验收，原告于2024年9月30日办理首次登记，取得XX（2024）XX县不动产权第XX号不动产权证书。案涉房产中10号商铺已交付被告使用，其他商铺未交付。另，案涉6号商铺（1-3层）、7号商铺（1-3层）原告已在2020年与案外人李某乙和任某、李某丙和段某签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同编号分别为YS041217号、YS040585号，均在2020年在XX县住房和城乡住建局办理了备案手续。

原告主张上述《商品房买卖合同》签订日期为2024年7月25日前，因被告未按合同约定办理按揭手续，且未于2024年8月1日支付100万元房款，故被告违约。被告主张上述《商品房买卖合同》签订日期为2024年8月，并提交了原告为其出具的四张收据，分别是2024年7月5日交款2万元、2024年7月25日交款30万元、2024年8月1日交款280万元、2025年1月6日交款3万元，主张其已按照此合同约定履行合同义务，已缴纳房款315万元，且未到2025年8月1日付100万元的时间，不存在违约行为。原告对四张收据真实性认可，但认为被告已支付房款312万元，2025年1月6日的3万元是被告为协调贷款而向原告支付的相关代办费用。经一审法院审查认为，根据原被告签订的《商品房买卖合同》第四条“买受人于签订合同当天支付出卖人房款叁佰壹拾贰万元整”的约定及被告向原告支付完毕312万元房款的时间，从而认定案涉《商品房买卖合同》签订的时间应为2024年8月1日；被告于2025年1月6日交纳的3万元，原告虽主张系被告为协调贷款向原告支付的相关代办费用，但被告对此不予认可，原告未提交证据证明，依法应认定该3万元为被告交纳的房款，被告共向原告支付315万元房款。

原告主张双方经过数月协商才于2025年1月6日签订上述四份合同，且其中的5-17号商业用房即2024年买卖合同中三层1号商铺，被告因6、7号商铺争议拖延办理不动产证、抵押手续，根据2025年1月6日四份合同约定，被告应在2025年1月13日前向原告付清剩余全部房款，故被告构成违约。被告主张上述四份合同系办理不动产登记需要备案的网签备案形式合同，不是双方实际执行的合法有效的合同，2024年买卖合同中三层1号商铺包含5-17号及6、7号商铺的第三层面积在内。

庭审中，被告称2025年1月6日网签协议后下午原告方某曾口头许诺我方6、7号办不了房产证，但是可以签协议长期无条件让我方使用；原告对此不予认可。庭审后，被告提交撤销房屋买卖合同申请书一份及民事反诉状，主张原告在签订合同时存在欺诈行为，致使其产生重大误解，要求撤销案涉房屋买卖合同及退还已预交的315万购房款及利息。2025年10月24日，A以B为被告在一审法院提出诉讼请求，以B存在欺诈导致无法实现合同目的为由，要求撤销案涉的原被告于2024年8月签订的《商品房买卖合同》及2025年1月6日签订的编号为XX005978、XX005987、XX005988、XX005646号《山东省新建商品房买卖合同(现售)》四份合同及返还购房款及利息等，因A未交纳诉讼费，一审法院于2025年11月8日作出（2025）XX1522民初10092号民事裁定书，裁定按撤诉处理。

被告提交补充证据一：被告与原告工作人员李某丁微信聊天截图打印件12张，证明2025年1月6日微信聊天内容中明确在办理备案当天测绘图中显示的6、7号商铺第三层，A立即提出疑问，进一步说明2024年8月1日签订的合同中涉及的房产4为整三层，应当包含6、7号商铺的第三层面积，证明原告当时故意隐瞒了6、7号商铺第三层已售的事实。原告对补充证据一真实性认可，不认可证明目的，称6、7号商铺第三层自始与被告没有任何关系，被告未购买，根本不存在隐瞒与否的问题。

被告提交补充证据二：建筑劳务合同和收款说明一份、设计图纸一份、综合医院建筑设计标准打印件一份，XX县某医院申请变更信息打印件一份，证明被告购买案涉房产目的是作为综合医院使用，且是根据综合医院建筑设计标准中的规定，对各科室、病房、手术室等面积采光和其他标准购买的涉案房产，并按照上述规定标准进行的整体设计，另外，被告在签订涉案购房合同后，于2024年11月12日按照2024年8月1日合同中约定的四处房产，尤其是房产4的面积申请增加了病房床位，因原告故意隐瞒6、7号商铺第三层已被销售的根本违约行为，导致被告购买涉案房产作为综合性医院使用的目的无法实现。原告对补充证据二真实性不认可，称即使真实也不认可被告的证明目的，被告理应根据其购买房屋进行设计，图纸中绝大部分记载与被告没有任何关系，被告在未与6、7号商铺第三层的业主达成买卖或长期租赁的情况下，而做了上述设计，与涉案合同无关，建筑劳务合同和收款说明恰能说明被告对4份合同不持异议，因为就按被告所说的，其在2025年1月6日提出异议，在异议未解决前被告不可能与装修方签订合同。被告对原告上述质证意见回复：被告提交的设计图纸是在2022年10月份，被告通过微信将原告交付的案涉房产示意图（未载有标注6,7的示意图)交付于设计人员进行平面设计，设计图纸中特别是第三层的设计图纸，是严格按照原告交付的户型图（2024年8月1日）及2024年8月1日合同约定的房产4的范围进行设计，对建筑劳务合同和收款说明均在2025年1月6日之前签订并交付装修款34.5万元。B向一审法院提出诉讼请求：：1.依法判令被告继续履行原被告签订的编号为XX005978、XX005987、XX005988、XX005646号《山东省新建商品房买卖合同(现售)》，向原告支付购房款7881683.85元，并判令被告向原告支付违约金394084.20元。后在本案中不再主张违约金部分的诉讼请求，但保留另案诉讼的权利。

裁判理由

济南商品房买卖律师谈商品房商品房买卖合同纠纷给付剩余房款,依法成立的合同，受法律保护。根据《HYPERLINK"javascript:SLC(5183742)"最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第HYPERLINK"javascript:SLC(5183742,14)"十四条第HYPERLINK"javascript:SLC(5183742,14,3)"三款规定“当事人就同一交易订立的多份合同均系真实意思表示，且不存在其他影响合同效力情形的，人民法院应当在查明各合同成立先后顺序和实际履行情况的基础上，认定合同内容是否发生变更。法律、行政法规禁止变更合同内容的，人民法院应当认定合同的相应变更无效。”本案中，原告B与被告A于2024年8月1日签订的《商品房买卖合同》及2025年1月6日签订的四份《山东省新建商品房买卖合同(现售)》，均系原被告双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订后，被告陆续向原告支付房款共计315万元，原告已将案涉10号商铺交付被告使用。本案中，涉及2024年的合同、2025年的合同及2025年合同中的补充协议，2024年合同中约定“买受人与出卖人签订网签备案合同，网签备案合同约定的价款、付款方式、分期付款利息计算、违约责任等本协议约定不一致的，以本协议约定为准。”2025年合同中的补充协议约定“补充协议与商品房买卖合同以及之前所签订其他协议约定不一致的，以本补充协议约定为准。”依照《HYPERLINK"javascript:SLC(5183742)"最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第HYPERLINK"javascript:SLC(5183742,14)"十四条第HYPERLINK"javascript:SLC(5183742,14,3)"三款规定，优先按2025年合同中的补充协议约定的内容执行，2025年合同中的补充协议对付款时间、违约金进行了变更，故付款时间、违约金应按照2025年合同中的补充协议约定进行履行；除补充协议中约定的内容之外，其他无冲突的条款仍按照2024年合同、2025年合同原有约定履行，2024年合同中的内容与2025年合同中的内容约定不一致的以2024年合同为准。2025年1月6日签订的四份合同中的补充协议中约定，被告应于本协议签订之日起7日内向原告付清全部房款，违反补充协议约定逾期或未足额向原告支付房款的（被告怠于或逾期办理贷款手续属于被告违约），则自逾期之日起按照欠付房款金额5%的标准向原告支付违约金。该补充协议中关于付款时间及违约金约定的内容系对2024年合同内容的变更，且不违反相关法律规定，为有效变更。被告应在2025年1月13日前向原告付清全部房款，被告未按照补充协议约定履行付款义务，构成违约，原告有权要求被告继续履行合同及承担违约责任。关于案涉4处房产的总房款，2024年合同中约定4处房产总价为1100万元，建筑面积以实测为准，面积差不作为解除合同依据，亦不影响合同价格，2025年合同中的补充协议对总房款未约定，故4处房款总价应以2024年的合同为准，房款总价应为1100万元，被告已向原告支付房款共计315万元，尚欠原告房款785万元。原告在本案中不再主张违约金，系对其权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。被告主张原告方曾口头许诺6、7号商铺可以签协议长期无条件让被告使用，对此原告不予认可，被告未提交相关的证据证明其主张，一审法院依法不予采信。被告以原告存在欺诈、致使其产生重大误解为由要求撤销案涉房屋买卖合同，对此原告不予认可，被告未在法定期限内提出反诉，依法在本案中不予审理。

裁判结果

济南商品房买卖律师谈商品房商品房买卖合同纠纷给付剩余房款,综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十四条第三款的规定，一审法院判决：

一、被告A继续履行原被告签订的2024年8月1日《商品房买卖合同》、2025年1月6日签订的编号为XX005978、XX005987、XX005988、XX005646号《山东省新建商品房买卖合同(现售)》（含补充协议），具体效力优先顺序同一审法院认为部分；

二、被告A于本判决生效之日起十日内给付原告B案涉4处房产的剩余房款7850000元；

三、驳回原告B的其他诉讼请求。