土地租赁合同纠纷，因合同目的无法实现，最终法院判决对方返还全部押金和利息

律师观点分析

2023年9月，赵某与曹某达成口头协议，赵某从曹某处承租位农用地用来种植牛蒡。2023年9月18日，赵某通过微信转账的方式支付给了曹某50000元。曹某在收到50000元后，在未告知赵某的情况下，在欲转包给赵某的农用地上全部种植上了小麦。赵某得知后找到曹某要求其返还支付的50000元，曹某拒不退还。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款之规定，曹某作为农村土地的转包方，应与赵某订立书面转包合同并报发包方备案。故赵某与曹某达成的口头土地转包协议无效，且曹某已将欲转包给赵某的农用地全部占用，赵某已无农用地可包，曹某应立即将收取的50000元退还赵某。

赵某委托北京盈科(济宁)律师事务所朱桂英律师向法院提出诉讼请求：1.请求确认原告赵某与被告曹某达成的口头土地转包协议无效；2.请求判决被告曹某返还原告赵某50000元及利息；3.请求本案的诉讼费由被告曹某承担。

曹某辩称，赵某陈述不属实，其诉求无依据，赵某未在约定的时间内交清全部土地租金，应驳回赵某的全部诉讼请求。

法院认为，本案争议的焦点问题是：1.赵某与曹某口头约定的土地经营权出租合同是否为有效合同；2.赵某要求曹某退还50000元的诉求是否应予以支持。

关于第一个焦点问题，法院认为，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。本案中，赵某作为承租人租赁曹某（出租人）流转的涉案土地，用于种植牛蒡。双方约定，每亩土地价格为1800元，未签订书面土地租赁合同。赵某不是本村的村民，其主张的口头转包协议实质为土地经营权的出租协议。赵某与曹某达成的土地经营权出租合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院依法予以认定。土地承包经营权流转合同的备案制度有助于保护承包人的合法权益，但备案制度并不是流转合同生效的必要条件。故对赵某要求确认与曹某达成的“口头转包协议”无效的诉讼请求，法院依法不予支持。

关于第二个焦点问题，法院认为，赵某与曹某达成的土地经营权出租合同为有效合同，双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务。根据曹某向赵某出具的收到条中的约定，能够得出赵某交纳全部土地租金的最晚期限为2023年10月10日，即曹某负有在2023年10月10日前保持双方争议的土地为双方约定的未耕种状态并交付全部土地的义务，赵某负有于2023年10月10日前支付全部土地租金的义务。曹某于2023年9月26日前已在地上种植上了小麦，改变了双方争议土地的原有状态，致使赵某承租案涉土地进行耕种的合同目的无法实现，曹某的行为构成根本违约，赵某有权要求解除合同。同时，根据赵某提交的拍摄的争吵视频内容，赵某要求曹某返还已支付50000元，该行为应视为赵某主张解除与曹某之间达成的土地经营权出租合同，合同自通知到达对方时解除。故赵某与曹某之间达成的土地经营权出租合同于2023年9月26日解除。合同解除后，曹某作为合同违约方，应当将收取的50000元押金返还赵某。故对赵某要求曹某返还50000元押金的诉讼请求，法院依法予以支持。对赵某要求曹某支付利息（以50000元为基数，自原告赵某起诉之日（2023年2月6日）起至被告曹某实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，因赵某的该项诉讼请求不违反法律规定，法院依法予以支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十九条、《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条、第三十六、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条之规定，判决如下：

被告曹某于本判决生效之日起十日内返还原告赵某押金50000元并支付逾期利息。

案件受理费525元，由被告曹某负担。