房屋租赁合同纠纷

律师观点分析

原告俸X诉被告吕X房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用普通程序于2019年5月13日公开开庭进行了审理。原告俸X的委托诉讼代理人何XX到庭参加了诉讼，被告吕X经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告俸X向本院提出诉讼请求：一、解除原被告于2017年6月11日签署的《房屋租赁合同》；二、被告向原告返还租赁转让费50000元、履约保证金12000元、2018年10月1日至2019年6月30日的租金57411元，共计人民币119411元；三、被告向原告支付违约金22963.5元（当年租金额76545元×30%）；一至三项共计人民币142374.5元；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月11日，原被告签署了《房屋租赁合同》，约定：被告将其向云南XX公司承租的位于云南省昆明市西山区老海埂路185号都昌XX一层1-12及二层2-15房地产转租给原告使用，用于经营宠物用品店；租赁期限自2017年6月11日起至2022年3月4日止，共4年9个月。并约定：被告提前收回房屋的，应退还原告已支付的剩余租金，并按照当年租金额的30%支付违约金；被告违反合同约定致使原告不能正常营业的，原告有权提前终止合同，并要求赔偿经济损失。合同签署后，原告按照合同约定于当日就向被告支付了出租转让费50000元、履约保证金12000元及2017年7月1日至2018年6月30日的租金72900元。2018年6月14日，原告又按约向被告支付了2018年7月1日至2019年6月30日的租金76545元。原告严X按照合同约定履行了所有合同义务。但因被告未将原告支付的租金转交给云南XX公司，原告分别于2018年7月24日、2018年9月19日、2018年9月26日收到了云南XX公司发出的《通知》，要求其缴纳租金，否则将停水、停电，收回租赁房产，严重影响了原告的正常经营。2018年9月26日，原告被强制赶出租赁的房产，租赁合同已无法正常履行。

被告吕X经本院依法送达，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。

经审查，本院认定事实如下：

2017年6月11日原告（乙方、承租方）与被告（甲方、转租方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于昆明市西山区老海埂路185号都昌XX一层1-12面积30平方米、二层2-15面积120平方米转租给乙方使用，租赁期限自2017年6月11日至2022年3月4日，共4年9个月，其中免租期自2017年6月11日起至2017年6月30日止。转让费和租金确认及支付时间：签订合同当日乙方一次性支付给甲方转让费50000元，租金为：第一年（2017年7月1日至2018年3月4日）租金为6000元/月，第二年（2018年3月5日至2018年6月30日）租金为6300元/月，第二年（2018年7月1日至2019年6月30日）租金为6615元/月，第三年（2019年7月1日至2020年6月30日）租金为6946元/月，第四年（2020年7月1日至2021年6月30日）租金为7293元/月，第五年（2021年7月1日至2022年3月4日）租金为7658元/月。租金支付方式为：乙方自合同签订之日起10日内支付2017年7月1日至2018年6月30日共计12个月租金72900元给甲方，以后每年租金为年付，支付时间为每年6月5日之前支付下一年度租金。乙方应在本合同签订后10日内向甲方支付12000元作为履约保证金，甲方在收款时须向乙方提供收款收据。履约保证金不可冲抵乙方应向甲方交纳的费用。合同期内，如乙方原因提前终止合同，甲方不退还乙方履约保证金。履约保证金可用于冲抵最后一年部分租金，冲抵后的剩余租金再由乙方支付给甲方。甲方保证租赁房地产符合国土、规划、环保、卫生、消防、建设等法律法规及技术规范的强制要求，对租赁房产具有合法所有权或出租权。租赁期间，甲方需提前收回房屋的，必须经乙方同意，并提前3个月书面通知乙方，并退还乙方已支付的剩余租期的租金外，应按照当年租金额的30%向乙方支付违约金。若双方有异议，甲方不能单方面终止合同。甲方违反其保证责任或违反本合同其他规定，致使乙方不能正常经营的，乙方有权提前终止本合同，并要求赔偿经济损失。同日，被告向原告出具收据载明：今收到俸X老海埂路185号都昌欣界苑一层1-12、二层2-15房屋出租转让费50000元，履约保证金12000元，租金（2017年7月1日-2018年6月30日）72900元，共计134900元。

2018年6月14日案外人梅XX向原告出具收条，载明：今收到俸X承租都昌欣界苑商铺宠乐乐宠物店租金76545元整，期间：2018年7月1日至2019年6月30日。

2018年7月24日案外人云南XX公司运营管理部（以下简称XX公司）向被告吕X发送《停电通知》，称被告欠付2018年3月5日至2018年9月4日租金36000元，须于2018年7月27日17:00前交纳房屋租金，如到期未交纳租金将停水、停电。2018年9月19日XX公司向被告发送《通知》，称被告欠付2017年9月5日至2017年12月4日、2018年9月5日至2019年3月4日租金及合同保证金共计66000元，如到期未缴纳则将停水、停电。2018年9月26日XX公司又向被告发送《通知》，要求被告于2018年9月26日14：30之前缴纳房屋租金及保证金，否则将停水、停电，并收回房屋所有权。

另查明，被告吕X与案外人梅XX系夫妻关系。

庭审中，原告称租金已支付至2019年6月30日，2018年6月初经与房东协商，租金由79380元变更为76545元，按每月6379元计算租金。另，原告称因被告未按期向XX公司支付租金，自己于2018年9月26日被迫搬离涉案房屋。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订了《房屋租赁合同》合法有效，双方应当依法履行合同义务。对于原告向案外人梅XX支付的76545元租金，被告未到庭否认收到该笔租金，本院结合原告当庭陈述及合梅XX出具的《收条》、梅XX与被告之间的夫妻关系，故本院对原告已支付2018年7月1日至2019年6月30日租金76545元的事实予以确认。本案原告已依据合同约定向被告支付租金，被告应保证对租赁房产具有出租权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据本案合同约定，被告违反其保证责任或违反本合同其他规定，致使原告不能正常营业的，原告有权提前终止合同，并要求赔偿经济损失。本案原告称被告未按照合同约定提供可供出租的房屋，导致其于2018年9月26日被迫离开涉案房屋，被告未到庭提交证据反驳该主张，故本院认为本案被告违约行为造成合同不能履行，涉案合同于2018年9月26日解除。对原告主张被告返还租赁转让费50000元、履约保证金12000元，本案原被告在《房屋租赁合同》中并未对转让费的性质进行约定，本院认定为系原告为取得涉案房屋承租权而支付转让费用，本案原被告之间已完成涉案房屋转租行为，不应再返还租赁转让费，故本院对该项诉讼请求不予支持。本案合同因被告原因导致解除，且原告已支付租金至2019年6月30日，故本院认为被告应向原告返还其收取的履约保证金12000元，对该项诉讼请求予以支持。对原告主张被告返还2018年10月1日至2019年6月30日的租金57411元，本案合同已于2018年9月26日解除，被告应返还原告剩余租金，原告仅主张被告返还2018年10月1日起的租金系原告对权利的自由处分，本院予以支持。对原告主张被告支付违约金22963.5元的诉讼请求，本案双方约定，租赁期间，若被告提前收回房屋则按照当年租金额的30%向乙方支付违约金，本案被告的违约行为导致原告丧失承租权，应承担违约责任，故本院对该项诉讼请求予以支持。被告吕X经本院依法送达，未到庭参加诉讼，鉴于本案事实清楚、证据充分，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原被告于2017年6月11日签订的《房屋租赁合同》。

二、被告吕X于本判决之日起十日内返还原告俸X履约保证金人民币12000元、2018年10月1日起至2019年6月30日的租金人民币57411元，共计人民币69411元。

三、被告吕X于本判决之日起十日内支付原告俸X违约金人民币22963.5元。

四、驳回原告俸X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3148元（原告已预交），由原告俸X负担人民币1535元，被告吕X负担人民币1613元（于本判决生效之日起十日内向原告俸X支付）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。

审判长 普会峻

人民陪审员 何X