房屋租赁合同纠纷一案

律师观点分析

原告（反诉被告）某某诉被告（反诉原告）曲X某某商业服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月14日公开开庭进行审理，原告委托代理人郎XX、何XX、被告（反诉原告）委托代理人、反诉被告反诉被告委托代理人郎XX、高XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原告与被告于2015年9月23日签订了《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》，合同约定被告将位于曲X滇东粮油物流中心-万丰商城XX及37栋第一层商业物业租赁给原告，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止，且约定36栋第四层免租2年，37栋第一层免3年，同时约定原告应向被告支付该商业物业3个月租金263846.40元作为履约保证金，在2016年5月1日前，原告完成36栋第四层整层用于互联网+高原农副土特产电子商务创业园的入住创业企业达到42户，37栋第一层用于互联网+高原农副土特产实体展示中心的展示面积达到总面积的70％，并实现开业，则被告无息退还此履约保证金。签订合同后，原告经被告同意向被告汇款260000元，并筹备商户入园事宜，截止2016年5月1日，原告按约完成36栋第四层整层入住创业企业42户，37栋第一层展示面积达到总面积的70％的要求，并实现开业，但被告未按约定返还履约保证金，同时，被告未按约定在原、被告均签字认可的情况下对出租房屋铺面进行装修，并虚报装修费用高达125万元，双方为此发生争议，一直未能协商解决。2017年3月11日，原告无奈同意与被告就37栋一层办理房屋退租及财物清退工作，随后，被告在未通知原告的情况下，擅自封锁了36栋第四层商业，导致商户不能办公，不能搬出原有的办公用品等，2017年3月31日，被告发出《解除合同通知书》，被告提前解除合同和擅自封门的行为均构成违约，请求判令：1、被告返还原告履约保证金260000元及利息15600元；2、判令被告支付因其违约给原告造成定做办公家具、家私、办公用品等财物损失40万元；3、判令被告支付因其违约给原告造成的其他经济损失30万元；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，要求判令被告支付因其违约给原告造成定做办公家具、家私、办公用品等财物损失411609万元

被告答辩：1、被答辩人没有按合同约定时间足额支付保证金，按合同约定被答辩人应支付263846.40元，而被答辩人只支付了26万元。2、法院判决结果出来我就会把房屋返还给原告；2、被答辩人没有按合同约定时间支付履约保证金，按照合同应于2015年9月30日内支付，而被答辩人拖延到10月13日才支付，逾期支付13天；3、被答辩人没有合同约定在2016年5月1日之前达到完成36栋第四层整层入住创业企业42户并实现开业，37栋第一层用于展示中心的商品展示面积达到总面积的70％的要求；4、按合同约定被答辩人没有履行先向答辩人支付物业费的义务，故答辩人按照《合同法》67条行使先履行抗辩权；5、被答辩人应将获得政府扶持资金优先支付答辩人垫付的装修费，而被答辩人没有按照约定支付装修费。被答辩人承租房屋后，因经营困难首先向答辩人提出退还房屋并于2017年3月17日将承租房屋37栋第一层退还答辩人，因被答辩人未结清相关费用，答辩人未与被答辩人办理第36栋第四层房屋的交接。答辩人为避免损失扩大，与2017年3月31日通知被答辩人解除双方签订的租赁合同，答辩人不存在违约行为。并依据双方合同及原告违约事实提出反诉，要求：1、确认双方签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》于2017年4月30日解除；2、判令被反诉人支付自2016年10月1日至2017年4月30日的租金615641.60元；3、判令被反诉人支付装修费XXX.17元，并按年利率支付自2016年10月1日起至2017年4月30日止的财务费用43573元；4、判令由被反诉人支付自2015年10月1日至2017年4月30日止的物业服务费90687元；5、判令反诉人支付水、电费3384元，垃圾清运费116818.91元。由被反诉人承担本诉、反诉诉讼费用。反诉被告答辩：1、同意解除与反诉人签订的《商业物业租赁合同》，但不同意解除时间，37栋第一层解除时间为2017年3月11日，36栋第四层解除时间为2017年3月20日；2、被反诉人不同意支付租金，按合同约定在免租期内；3、被反诉人只同意在合理范围内支付使用期间的装修费用，不同意按年利率6％支付财务费用，其主张的装修费用是在未经反诉人同意产生，并且装修费用虚假过高；4、物业服务费、水、电费按照实际产生以票据结算；5、垃圾清运费未实际产生，不同意支付。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：

2015年9月23日，某某﹙甲方﹚与某某公司﹙乙方﹚签订《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》，双方约定某某公司将位于曲X滇东粮油物流中心-万丰商城XX及37栋第一层商业物业租赁给原告，租赁期限自2015年10月1日起至2025年9月30日止，其中，36栋第四层出租给乙方用于开办互联网+高原农副土特产电子商务创业园，37栋第一层用于互联网+高原农副土特产实体展示中心的展示面积达到总面积的70％，甲方应在2015年10月1日前，将该商业物业交付给乙方装修、使用，乙方在保证合法经营，严格履行合同的前提下，甲方将给予乙方36栋第四层整层两年的免租期，37栋第一层整层三年的免租期。双方还对租金及支付方式、其他费用、装修、维修、甲乙双方权利义务、违约责任、免责条件、争议解决的方式等作了约定，其中租金支付方式约定：本合同签订7天内，乙方支付甲方三个月租金263846.4元该商业物业作为履约保证金，乙方2016年5月1日之前，36栋第四层出租给乙方用于开办互联网+高原农副土特产电子商务创业园，37栋第一层用于互联网+高原农副土特产实体展示中心的展示面积达到总面积的70％，并实现开业，甲方无息退还乙方履约保证金，租金支付按照先付租金后使用的原则，乙方须提前三个月﹙免租期间将结束当年的6月30日之前及免租期间结束后每年的6月30日之前﹚支付下一年度的租金。其他费用约定：乙方占有、使用将该商业物业及附属设施期间，应当承担因此而发生的水电费、物业服务费等相关费用，租赁期内37栋第一层整层物业服务费按计租面积每平方米1.5元标准支付，租赁期内，甲方免除乙方36栋第四层整层物业服务费，服务费一年支付一次，每年的物业服务费合计57276元。其中装修约定：乙方根据经营需要对该商业物业进行装修设计，装修设计和施工方案不得改变该商业物业的建筑结构和商品展示机商业办公用途。乙方的施工图样、尺寸、施工方案等报甲方审核批准，该商业物业的全部装修费用预算经甲乙双方签字认可后，由甲方垫资代乙方对该商业物业进行装修。装修结束后，经双方签字认可的装修结算费用，由乙方在三年内﹙2015年10月1日至2018年9月30日﹚分三次支付给甲方，即2016年9月30日之前，乙方付装修总价款的34％及总费用34％的一年期同期银行贷款利率的财务费用给甲方，2017年9月30日之前，乙方付装修总价款的34％及总费用34％的二年期同期银行贷款利率的财务费用给甲方，2018年9月30日之前，乙方付装修总价款的32％及总费用32％的三年期同期银行贷款利率的财务费用给甲方，若因乙方的原因，致使双方在2018年9月30日前解除合同，乙方须在解除合同之前付清甲方垫资代乙方进行装修的全部费用及财务费用。合同签订后，某某于2015年10月13日汇款260000元给某某公司作为履约保证金，2015年10月10日，某某公司依照与某某签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》，与

云南XX公司签订36栋第四层《装饰装修工程合同》，同年12月23日竣工验收，其中工程款37073元系某某委托云南XX公司制作，工程总价570340.18元，云南XX公司系某某商谈并介绍签约，某某在设计图签字认可，但预、结算无某某签字认可。2015年11月2日，某某公司与曲X市XX公司签订《37栋一楼装饰工程施工承包合同》，2015年12月21日竣工验收，工程总价637533.99元。该装饰工程系某某公司与曲X市XX公司进行结算，无某某签字认可。2015年12月29日某某进驻，某某于2015年1月7日至2015年5月3日期间，分别与45家商户签订《曲X市万丰安达电子商务创业园入园协议书》，2016年4月8日，云南省人力资源和XX障厅、云南省财政局云人社发﹝2016﹞103号《关于认定2015年度省级创业园众创空间校园创业平台暨拨付70％补助资金的通知》：万丰安达电子商务创业园众创空间被评为省级众创空间，2016年9月5日，曲X市劳动就业管理服务中心曲劳发﹝2016﹞17号文《关于拨付2015年度省级创业园众创空间校园创业平台70％补助资金的通知》由会泽县劳动就业管理服务中心拨付万丰安达电子商务创业园众创空间56万元。但某某未依照合同将补助资金支付给某某公司。2016年11月11日，某某公司向某某发出《催款通知书》，依照双方签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》，主要内容为：贵方应支付我公司垫资装修款649220.45元及总费用34％的一年期同期银行贷款利息33429.36元，合计682659.81元，请贵方在2016年11月30日之前支付我公司，否则，我公司将于2016年12月1日收回贵公司所租用物业，并追究贵方违约责任，由此导致的后果由贵方负担。2017年3月11日，某某同意与某某公司解除37栋第一层房屋租赁合同，并办理了财物清理。2017年3月31日，某某公司向某某发出《解除合同通知书》，主要内容为：截止2017年3月30日，你应付而未付我公司款项包括：1、自2015年10月1日至2017年9月30日两年物业服务费114552元；2、你和我公司确认的装修款XXX.17元；2016年9月30日之前应付我公司423282.1元的装修款及其一年银行同期贷款利率。根据租赁合同第六条、第八条相关规定，我公司通知你，我公司决定解除与你在2015年9月23日签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》。自我公司发出本解除合同通知书满一个月之日起，我公司与你签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》正式解除。

合同解除后，你应支付我公司的款项包括：1、自2015年10月1日至2017年9月30日物业服务费114552元；2、你和我公司确认的垫资装修费XXX.17元；3、该物业2016年10月1日至2017年3月30日期间的租金527692.80元。曲X某某物业服务有限责任公司于2016年3月1日至2017年2月28日向36栋第四层、37栋第一层业主发出《水电代收代缴费用结算告知单》，共计3384元，某某未予支付。

本院认为，某某与曲X某某商业服务有限责任公司签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》，系双方在平等、自愿、合法的基础上签订，依法受法律保护，合同签订后，某某于2015年10月13日汇款260000元给某某公司作为履约保证金，尚欠履约保证金3846.40元未支付，曲X某某商业服务有限责任公司按照合同约定对某某承租房屋进行装修并垫付大部分装修款，虽然，36栋第四层装修由某某介绍引进装修公司，支付其要求改进的部分装修款并在装修设计图签字认可，但结算无某某参与及签字认可，37栋第一层系曲X某某商业服务有限责任公司曲X市XX公司签订，某某未参与设计及预、决算，按照双方合同约定，该商业物业的全部装修费用预算经甲乙双方签字认可后，由甲方垫资代乙方对该商业物业进行装修。装修结束后，产生的装修费用系曲X某某商业服务有限责任公司单方与装修公司进行的结算，因此，曲X某某商业服务有限责任公司要求某某支付装修款的反诉请求不能成立，本院不予支持。该装修费用曲X某某商业服务有限责任公司可请有关部门进行评估鉴定后另行主张。某某虽然提供了与商户签订的入园协议，但不能证明商户是否实际入园，其提供的照片亦不能证明37栋第一层达到互联网+高原农副土特产实体展示中心的展示面积达到总面积的70％，双方合同约定的履约保证金，未明确其具有定金的性质，曲X某某商业服务有限责任公司不能因某某未履行合同扣除履约保证金，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行而给付另一方当事人一定的金钱作为担保，其功能在于为合同履行提供一种担保，履约保证金的性质为补偿性，即当缴纳履约保证金的一方当事人未履行合同约定的义务时，收取履约保证金的一方当事人可以从该保证金中扣除对方因未履行自己所造成的损失。如果在扣除后还有剩余，应当在合同履行完毕及合同解除后，将剩余的履约保证金退还给对方当事人。某某应支付曲X某某商业服务有限责任公司自2016年10月1日至2017年4月30日的租金615641.60元，物业服务费90687元、水电费3384元、垃圾清运费116818.91元，扣除应给付费用后，剩余履约保证金应当退还，要求曲X某某商业服务有限责任公司支付因违约给某某造成定做办公家具、家私、办公用品等财物损失411609元的诉讼请求，其办公家具、家私、办公用品并未毁损，不影响其正常使用，某某在诉讼过程中并未提出要求返还的请求，某某可另行起诉。要求曲X某某商业服务有限责任公司支付因违约造成的经济损失30万元，无证据证实，本院不予支持。造成该合同未能履行，是某某未足额支付履约保证金及未按时缴纳物业管理费、水电费等行为所致，对曲X某某商业服务有限责任公司反诉确认双方签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》于2017年4月30日解除，某某的委托代理人同意解除，但时间不应为2017年4月30日，2017年3月31日曲X某某商业服务有限责任公司向某某发出《解除合同通知书》，自我公司发出本解除合同通知书满一个月之日起，我公司与你签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》正式解除。符合法律规定，本院予以支持。

对曲X某某商业服务有限责任公司反诉要求某某支付2016年10月1日至2017年4月30日租金的请求，应由某某支付，请求判令某某支付物业服务费90687元、水电费3384元、垃圾清运费116818.91元的诉讼请求成立，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十九条之规定，判决如下：

一、曲X某某商业服务有限责任公司与某某签订的《曲X滇东粮油物流中心-万丰商业物业租赁合同》于2017年4月30日解除。

二、由某某支付曲X某某商业服务有限责任公司自2016年10月1日至2017年4月30日的租金615641.60元，物业服务费90687元、水电费3384元、垃圾清运费116818.91元。共计826531.51元。

三、由曲X某某商业服务有限责任公司返还某某履约保证金26000元。

四、驳回某某的其他诉讼请求。

五、驳回曲X某某商业服务有限责任公司的其他诉讼请求。

上述二、三项扣除曲X某某商业服务有限责任公司返还某某履约保证金26000元，某某还应付曲X某某商业服务有限责任公司800531.51元，在判决生效后30日内付清。

案件受理费13556元（原告已预交），由某某承担9986元，曲X某某商业服务有限责任公司承担3570元。反诉案件受理费11860元，由某某承担7225.28元，曲X某某商业服务有限责任公司承担4634。72元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲X市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决生效后二年内向本院申请强制执行。